各位朋友、各位嘉宾，这次论坛是第三次论坛，前两天都让我第一个发言，这次我最后一个发言，我觉得第一个发言有个好处，不管人家讲什么，我先讲了再说，最后发言就难了，因为人家都讲完了，还讲什么，所以我的压力比较大，但是还得讲。我的题目是房产新政、土地严政、楼市走势。就当前的房地产市场发展态势做一个个人的分析。

2006年的中国房地产市场可以用两句话来概括：第一句，非常关注年，全社会从上到下都在关注房地产市场。第二，政策井喷年，我查了一下，出台的政策没有哪一年比2006年更加多的。我想这些都是大家经历过的。

　　第一部分，房产新政。

　　关于房产新政，我们大家都知道，从2003年的18号文件到去年的国八条、今年的国六条，这就是房地产新政的主要内容。这里边有两点要说明，第一是房地产新政从开始提房地产是支柱产业，到后来提出来房地产是重要支柱产业，大家有没有注意到这两个提法是什么时候提出来的，支柱产业是2003年的18号文件提出来的，那时候房地产的问题还没有像现在这么突出，但是重要支柱产业恰恰是今年的国六条提出来，就是大家认为房地产问题很严重的时候，国务院提出了新的发展的重要支柱产业。大家不要光看看对房地产的种种看法，更要看到国务院的态度，是重要的支柱产业。

　　从18号文件到国六条当中我们可以看到一个轨迹，18号文件当中提出三个基本，供求基本平衡、供求结构基本合理、房价基本平稳，到国六条的时候出现了房价上涨过快。出台国八条、国六条，归根到底一句话，就是稳定住房价格。

　　房价上涨过快的背后是什么？我认为是供求结构状况的变化。为什么带2002年、2003年房价上涨比较稳定，到了2004年突然从3%涨到15%呢，我认为它的背后是供求关系的变化。大家知道决定房价的两个因素，第一个因素是成本决定的，应该说从03年到04年成本没有发生多大变化，但是突然这一点价格发生了10%的增长，说明供求关系变化了，因为决定房价的两个因素一个是供求关系决定的，一个是成本决定的，在市场经济条件下，供求关系决定房价是起主要作用的。

　　我们分析一下我们的供求关系发生了什么样的变化。第一点，我们对宏观经济的判断，从中央的背景来看，始终认为这几年我们的宏观经济出现了三过，首先是投资增长过快，这一点必须要承认，否则不要宏观调控了；第二，货币信贷投放过多，今年我们上半年的货币信贷指标是2.5万亿贷款，现在又增加到3万亿；外贸顺差过大，这是有目共睹的，我们的外汇储备已经突破了1万亿，早就成为了世界上外汇储备最大的国家。我们房地产市场就是在这样的情形下面发展的，我们房地产市场过去在98年、99年鼓励投资增长，使住宅建设成为新的消费热点，而到了新的发展阶段，我们发现包括房地产投资在内的固定资产投资增长过快了，原来要求我们增长快一点，现在要求我们增长慢一点，这是宏观趋势的变化，对房地产市场提出的变化，这一点大家看得很清楚。第二个情况下，是单向调控导致楼市供应增速大降。单向调控我指的是在04年我们对楼市的调控主要是单向调控，主要是调控了供应量，调控了供应的增长速度，收紧银根、地根，这样的情况导致我们的增长幅度大幅度下降，因为98年到03年我们每年的竣工面积都保持18%的增长，到了04年我们的供应增长速度下降到了2%。

　　资金流动性过剩的问题。现在银行的资金流动性过剩，现在中央银行又要提高存款准备金比例0.3个点，因为提高一次就是1500亿，减少流动性过剩问题。当然有人说流动性泛滥了，用我们的话来说就是中国的钱太多了，银行的钱太多了。银行钱太多是谁存的？有老百姓存的，也有企业存的。存在银行里的钱要寻找一种投资的出路，应该说是寻找投资的方向，但是我们现在投资要控制住。寻找股市，我们的股市又不太警惕。这样的流动性过剩必然大量资金流入楼市，加大了对楼市的需求，所以导致了楼市的需求不断膨胀。尤其在上海、北京、深圳、广州这样的城市，有钱人很多，看到这个楼很漂亮，这个楼1层到41层的朝南的我全要了，因为他不知道投资什么。

　　基尼系数越界导致结构性问题凸现。中央提出和谐社会，其中一个很重要的原因是我们的收入差距很大，中央政治局专门作出决定要改革改变我们现在的收入分配制度，目的就是要改变基尼系数的越界现象，有专家说我们的基尼系数已经超过了0.46，应该说基尼系数超过0.4就已经是超过警戒线了，我们已经达到了0.46。这个问题和楼市当中的结构性问题是联系在一起的，我曾经想过这方面的问题，现在全社会都说房价高，没有说房价低的，但是一方面又都想买大房子，都想买大房子说明房价不高，在日本和香港都想买小房子，为什么我们想买房子，我认为是基尼系数过高，有钱人可以买大房子，但是许多中低收入家庭买不起房子，这是经济社会发展的问题、是基尼系数问题，不要反映到楼市上来。这个问题是不是应该这么分析，社会经济当中发生的问题都要反映到房地产市场上来，都要反映到房地产业上来，到要我们房地产行业来承担，为什么？因为我们是支柱产业，支柱产业就是要顶住国民经济发展大厦的，国民经济发展中的问题、社会发展的问题必然会通过支柱反映出来，它的荷载、它的压力，需要支柱产业承受，支柱产业不是白白让你体会、让你享受的。

　　第四，资源、环境的超标导致供应与需求矛盾的加大。一方面我们的需求很旺盛，我们买房子想买大房子，没有其他的投资渠道，只能进行房地产的投资，刚才赵晓说了一个问题，房地产投资回报率高于工业回报率，但是另一方面，我们国家的资源和环境问题大家都知道很严重。十一五规划提出一个指标，我们的单位GDP能耗要在未来五年当中下降20%，这就意味着我们每年下降4%，每半年下降2%，当然这是最简单的办法，但是遗憾的是我们今年上半年的能耗不仅没有下降2%，而是上升了0.8%，我们的二氧化碳和其他排放物比过去还要增加，也就是说我们在十一五规划的开局之年上半年，我们的资源环境就超标了。我们的行业是房地产行业，我们是盖房子的行业，现在有许多的说法，建设部的公开数据说，我们盖房子、建造房子，它的能耗相当于社会能耗的三分之一左右。中国是房地产大国，我老讲这个概念。需求方面很旺盛，供应方面不可能给你盖大房子，盖豪华的房子，这个矛盾加大了，这些问题都要反映到我们楼市上来，这就是房价供应背后的供求关系的变化。作为每一位房地产人，如果你站在国家高层领导人的角度，你怎么来判断楼市，怎么来引导我们楼市的发展呢？

　　国家采取的措施，我理解原来是单向调控，国八条、国六条采取的是双向调控，因为我们的供应量要保持适度，我们的需求量也应该保持一定的速度，不要太快了。对于双向调控，我的认识实际上是压虚火稳房价，国八条重点指出了要遏制炒房这个虚火，同时要控制拆迁的虚火，同时指出还有冒的需求，就是我们的虚火有三把，一把是炒、一把是拆、一把是冒，冒的概念就是超前消费、虚荣消费。实际上我们的国八条、国六条有一条是清楚的，通过调整供应结构来影响需求，而不是通过影响需求来调整供应结构，当然这一点行政的办法多一点，我认为这也是目前的状况下提出来的。如果反过来，我们通过调整需求来影响供应量，那么事情就不是现在的做法了，但是我认为在目前的情况下，这样做还是有必要的。

　　另外我们更要看到的是构建和谐社会，推行符合中国国情的中国住宅建设消费模式，赋予了更新的内容、更高的要求。我想讲的意思是，国八条、国六条是因为房价的问题，但是不仅仅是房价问题，比房价问题更深层次的内容，更高的要求在国六条里已经提出来了，那就是中国住宅如何实现可持续化的问题。特别是大家看出来要推出符合中国国情的和谐建设和消费模式，中央强调的是和谐发展，房价问题是阶段性问题，可持续性发展才是房地产的问题。为什么从稳定房价的问题最后讨论到90平米的问题，实际上是这样的问题，如果我们新增的理解上有什么问题大家可以再讨论。

　　第二，土地严政。
   
    从831大限到土地国八条，我们房地产人士往往关注国八条，但是关注不够土地国八条，其实土地国八条对房地产市场的影响不一定会亚于房产国八条，因为它实际上是对土地采取更加严格的保护政策。从831大限到土地国八条，一个是地改深化到土地闸门进一步收紧，第一次土地改革是把过去无偿的划拨用地变成出让用地，831进一步明确了，划拨是以招拍挂为主，而不是出让为主。因为建设用地过度扩张，违规违法屡禁不止，每年去检查都发现又超标了，我看到一些资料，有些城市的违规土地甚至达到了90%，都超出了规定面积，同时也许多违规行为。2004年的铁本事件，到今年的内蒙古电厂事件，充分说明对违规违法过度使用开发土地的处理决心。

　　大家知道，在前不久召开的国务院常务会议上，有一个问题，就是国土部门提出了土地的规划纲要，结果讨论了一半被国务院驳回了，意思就是说这个纲要不行，要重搞。土地部门也是花了很多精力研究，提出来我们目前全国的耕地是18.5亿亩，到了2010年要保证全国的耕地不低于18亿亩。但是国务院领导的意思是说，18亩土地不能到2010年突破，突破的时间是2020年，所以必须重新搞规划。他这当中提出了建立三个机制，利益调整机制、健全法治机制、完全责任机制，土地国八条大家可以好好看一看，可以读一读，这就是我们目前房地产市场发展面临严政的一个态势。

　　严控土地实际上采取了经济手段加行政手段。一方面是要加大力度盘活存量土地，严厉处置闲置土地，我们闲置土地的处置提了好几次，但是力度不够。第二是盘活破产企业用地，将来我们的工业结构改革当中，工业厂房、工业企业用地要盘活，指出了我们盘活土地的方向。第二，新增土地的成本要明显增加，两费要提高一倍，一税要提高两倍。工业用地的购买价格最起码提高30%到50%。通过四管齐下，收紧土地闸门，一个是加强土地执法，国土部成立九大“军区”，要对全国土地进行监测。调整土地收益机制，土地收益当中哪些归地方政府，有多少比例给农民等等，提高耕地占用税和城镇土地使用税，通过这些措施来收紧土地闸门。

　　这样一来对我们商品房用地有什么影响呢？

　　供地规模从严从紧，这是必然的。

　　拿地的渠道发生变化，拿地渠道原来都是通过新政土地，导致我们的存量土地在盘活上动脑筋去，这方面有很大的变化，现在实际上存量土地很多，据我所知，有许多人手里有钱有许多土地，想往外让，但是不知道找谁，在拿地的渠道商不光是向政府拿地，企业之间、地区之间的拿地恐怕会发生一些变化。

　　买低价格影响不大？因为有关领导说了，对商品房用地价格影响不大，但是我想很难保证，这是由市场决定的。要看我们的供求关系，如果供求关系很紧张，土地价格肯定上升，工业用地涨价了，农民用地涨价了，商业用房能够不涨吗？这几年的土地使用改革过程当中，在我们的财权体制过程当中出现了新的情况，在财权改革过程当中有许多权力中央收走了，有许多权力地方保留。我们地方的土地当中，大概有30%的土地是用于工业用地的，还有30%的土地是用于城市基础设施的，比如学校、医院、政府办公大楼、广场等等，只剩下20%多不到30%的土地是商品房用地，包括商业用房用地，包括我们的住宅商业用房用地。基础设施用地不可能收很多钱，甚至还可能赔本。工业用地，有些地方政府为了吸收外资来投资，往往是把工业地价降得很低，甚至是零地价，这就是为什么国务院提出来工业用地的底价必须有底限。工业用地20%是从商品房用地当中过来的，所以必然会导致商品房价格的攀升。我认为商品房用地的买低价格会不会有影响，大不大，政府不希望涨价，我们也不希望涨价，但是未来的市场是很难预测的。这就是土地严政对房价市场可能带来的影响。

（未完待续）

第三部分，楼市走势。

　　当前市场表现。房价的增幅继续回落，没有出现大起大落。不管怎么说，今年一到九月份的房价涨了6%多，去年房价比前年同比上涨7%多，而前面是15%多，从总量来看，价格增幅在逐步回落，最近一个月又反弹一点，但是我认为要看长过程，所以我认为增幅继续回落这个趋势要看到。有人说房价要涨涨不上去，也有人说房价要降30%、50%，也没有出现这种情况，上海是全国明显房价下降的城市，也只降了3%。我认为这应该说是好的一面，应该是调控有成效的一面。

　　结构调整尚需时间、等待观望表现第一。因为国六条提出来的是调整供应结构，但是调整供应结构不是说今天调整明天就能出来的，今天批的土地到明年甚至明年下半年才有可能显示出来。而且还有具体的准备过程，原来批的土地现在怎么调整，这也需要过程。所以结构调整有小小的反映是比较现实的，如果有大的反映，我认为是统计上有虚假。但是随着时间的推移，这方面的效果必然会体现出来。国八条出来以后有观望情绪，国六条出来以后也有观望情绪，但是两次的观望情绪不太一样，因为这次不仅仅是开发商和买房人在观望等待，我们的地方政府也在观望等待。90平方米的问题中央怎么讲地方怎么讲，具体怎么做地方政府好像还没有更大的动作，政府好像也再看，我们的开发商也在观望、等待，到底批我什么，90平米怎么落实等等许多问题还没有定论，在这样的情况下，我们的购房者也在看到地房价怎么样。各个城市都不一样，原来热点地区是上海，现在是北京、深圳，都表现得不一样，所以没有一个说法，就是全国都一样，但是等待观望是肯定的。有开发商跟我说，前三个月卖得不好，现在开始好转了，因为看到房价没什么变化，又继续回来了，当然这种情形在各地有不同的表现。

　　城市之间差异很大，少数城市涨幅仍然很大。我觉得城市之间的差异现在已经看出来了，在05年的时候重点是上海和杭州地区，长三角地区的房价涨幅很大，而现在北京、深圳的房价反而比过去涨得还快了，也就是说调控对它的作用发挥不出来。这里的原因是什么？我想有它内在的供求关系，因为各地的房价反映是不一样的。我曾经有这样的比例，中国661个城市找不到两个城市的房价是一样的，更找不到两个城市的房价涨和跌是一样的。因为房地产是区域市场，有的城市需求很旺，供应量也很充分，尽管会涨，但是不会涨得很快，有些城市需求很旺，但是供应量很缺乏，这就必然导致房价上涨过快。各地土地的供应量和土地开发量以及需求量之间并不是完全一样，或者是差别很大，各个城市的表现是不一样的。原来炒楼现象比较严重的地方，通过国八条以后，炒楼情况遏制了。各地的供求关系发生变化，它的情况不一样，必然导致城市差异，少数城市涨幅仍然大，为什么国八条在这么严厉的情况下，我们的有些城市房价上涨仍然过快，因为楼盘的供应是有刚性的，不是说今天调控明天就生产出来了，不是说现在开发土地明天就供应房子了，必然导致有延续效应，所以必然导致调控有一段过程。有少数城市房价涨幅很大，这是在我意料之中的，不可能降下来。

　　同时我们也看到外资的投资热情不减，尽管我们看到了国八条、国六条的限制，但是总体上看来，外国的投资热情仍然不减，因为外国对中国的投资回报率是很看好的。但是要看到，我们的行业正经历新的洗牌。但是有意思的是我没看到哪个房地产开发商跳楼，我不是希望他跳楼，就是在行业的变动当中有些搞不下去了，要跳楼了，我们的行业不是这样的情况，我们洗牌是这样洗牌的，我们的楼市总体需求旺盛，不是说有东西卖不出去，我现在不是卖不出去，而是卖得很好，我即使没有钱我可以借别人的钱大家共同来开发，这就是我们行业洗牌和其他行业洗牌不同的情况，因为我们行业的市场需求很旺，不是压在仓库里。

　　几点预测分析：第一，楼市仍处在持续需求旺盛期，我想原因很简单，第一是恩格尔系数不断下降，恩格尔系数不断下降证明我们的购买力在不断增加，这是支撑楼市继续兴旺的主要原因，我们的经济好，预期好。第二，城市化仍在加速，因为城市化意味着更多人到城市里来，会提出更多的需求，每年有1500万人进入城市，这是未来的住房消费需求对象。第三，旧城改造继续进行，我们的旧城都在进行改造，会带来拆迁，刚性需求仍然有一定的数量。

　　第二，钱松地紧一时不会改变，大多数城市出现楼市卖方市场。钱很松，地很紧，是买楼的人手里钱很松，但是需求又很旺，这就必然导致大多数城市出现楼市卖方市场。这是一种判断，当然有些城市好一点，供应量大一点，目前来看这个情况一时很难改变。

　　第三，市场内在变化加大，产品更新换代加大。由于我们国家实施了国八条、国六条，要求在小套型占主导地位的情况下面，必然对我们的楼市供应产生变化，很可能在一个阶段当中，我们的中小套型多了，供求关系平衡了，房价平稳了，甚至房价下跌了，但是反过来说如果我们的大方向的市场需求还是很多，我们的供应量减少了，那么就会造成房价的上升。我觉得这种变化没那么快，让我们的中低收入家庭买的房子更便宜一点，高收入家庭买的房子更贵一点。

　　因为我们的税收政策实际上两年变成五年以后，二手房的交易量这两个月明显放慢，导致了二手房市场的流通放慢了，会加大二手房市场的供不应求，二手房市场的买卖价格有些地方还在上升。二手房又会影响一手房，这当中的变化我们应该认真关注。租赁市场会影响买房市场的关系，由于现在改成五年了，那么他会把原来的买房计划改成租房。加大租赁市场的供应量会导致租赁市场的需求旺盛。这样时间一长以后，会导致许多人原来买房现在租房去了，就会导致买房人的需求。当然这些都是好的方面。

　　产品更型换代也会加大，因为我们提倡中小套型的住宅，概念就是要建设紧凑型的住宅。紧凑型的住宅不是重复80年代的紧凑型，我们要根据现代人的设计思路来设计。

　　稳定房价任务艰巨，政策存在变数。根据目前的一些变化，我们钱松地紧这样的情形，我们的需求仍然旺盛，我们的调控还有一定的难度，所以稳定房价的任务很艰巨，这样的情况下中央会采取什么措施，因为稳定房价还是很重要的任务，因为中小套型的问题，资源节约的问题，这些不是今天说了明天就能做到的，我想中央理应下定决心，使我们进行绿色的发展，节约的发展。我认为现在房价稳定任务还是很艰巨的，现在6%多，平稳下来再往下降一点更好，当然要看具体的表现。

　　当前要使中国的房地产市场得到一个和谐的发展，绿色的发展，第一点应该关注金融环境和金融改革。因为金融对房地产来说至关重要，金融环境指的是利率、汇率、股市走势、货币供应量、货币供应的流动性状态，因为这直接影响到整个楼市的冷和热。大家知道美国的楼市出现泡沫，美联储连续17次降息，这就是汇率利率的变化。我们现在也升了三次息，我们的汇率影响如何，股市如何，如果说股市好了，能吸引相当部分投资，那么对我们楼市的压力会小一点，所以金融环境至关重要。

　　金融改革，我们现在存在的问题就是房地产金融滞后非常明显，我们现在的金融滞后表现在融资渠道单一性，表现在房地产融资当中的两个现象，第一就是房地产融资的错位，第二是房地产融资的梗阻。所谓错位是现在我们跟银行的关系很密切，但是存在一个问题，我需要钱的时候金融部门不能提供，而你不需要钱的时候我拿到五证了银行就跟在你后面借给你钱。梗阻就是个人有钱投资的人很难找到除银行以外第二个投资渠道，而我们的开发商很难找到除银行以外第二个融资渠道，这就是房地产金融当中严重的问题。所以我们的房地产市场要发展，必须大大加快房地产多元融资的改革。我获得信息，银行部门正在制定政策，比如说发放房地产企业债券问题，比如说建立房地产基金问题，比如说将来发行REITS问题，比如说发放房地产债券问题，金融机构正在紧锣密鼓地出台方案。我们现在的问题是，楼市需求兴旺，为了使得供求关系平衡，我们采取的是堵的政策，我们的门槛越来越高，我们的坝越来越高，其实最好的办法是以赌为输，以输为主，把这些钱引导到其他渠道去，引导到直接参与到融资当中去，而不是通过银行进行融资，这样也可以为开发商找到融资渠道，也可以为投资者找到投资渠道。当然这样也可以促使我们企业自身素质的提升，要想顺利融资必须要提高自身素质。

　　第二，土地调控级城市差异，因为土地调控、土地供应量、土地开发量、土地盘活各个城市是不一样的。另外要知道土地调控的政策执行力度和进程，这次我看中央是下了决心的，土地严政土地国八条是一个信号，希望大家高度关注。另外楼市发展也有不同的差异。

　　第三，房改的深化和结构调整。为什么谈房改深化？我觉得住房制度改革98年有突破性进展，在房改深化过程当中有一个很重要的问题就是住房供应体系的完善和住房保障的加强。现在我觉得有个关系要处理好，这几年我们的住房市场化进程当中住房市场化速度大大加快，但是住房保障性相对滞后了，刚才陈淮教授讲了一个问题，就是我们来不及，但是现在应该加快速度。市场化大大加快了，我们的各地政府、我们的开发商眼光都盯在市场化方面，而在住房保障方面的力度不大。比如现在住廉租房的不到总人口的1%，我们的经济适用房的供应比例和供应规模这几年不仅没有上升，反而下降了。我认为现在的问题是保障不协调，而不应该返过来说，因为保障不协调，住房市场就有问题了，住房市场化应该坚持，保障制度应跟上，这样才能保证制度更加完善。建设部正在完善住房制度，恐怕也在这方面下了很大的功夫。

　　行政性调整住房供应和税收调整住房需求我认为是两种思路，还有一种思路是税收调整住房需求。研究专家们都在反映，希望更多从税收调整住房需求，比如说物业税的问题，比如说通过其他政策调整税收的问题。

　　住房建设模式和住房消费模式问题。我们的建设模式应该是新建与旧改并重的模式，我们有50%的存量，每年新建的房子只占5%都不到，这部分房子如何充分利用，旧房如何改造，我们的观念要转过来。另外是必须要符合四节一环保。

　　消费模式，适度消费与梯次消费，买房消费和租房消费，这些都是消费。

　　从中国股市看中国楼市，楼市的情形好像跟股市一样，现在都在讨论楼市的问题，其实有一个问题是明显的，股市的坯子一开始不那么好，它出生过程当中就是有缺陷的，而我们的楼市，房改一开始就是成功的，我们的坯子比股市好。这几年通过股权分置改革，股市已经看到了希望，股市已经开始成为反映国民经济的晴雨表，接下来我相信楼市会比股市走得更好。

　　我的结论是，问题是突出的，前景是美好的！