转：了解圣爵菲斯...

二、 楼盘报纸广告推广情况，及主要销售策略
时间：2003年4月1日～4月30日
4月楼盘见报统计
4月见报推盘数及比例（%）
排 序 区 域 推盘个数 所占比例
1 芙蓉区 19 26.03%
2 雨花区 18 24.65%
3 天心区 15 20.55%
4 开福区 13 17.81%
5 郊区 5 6.85%
6 岳麓区 3 4.11%
合计 73 100%
　
见报推楼盘排名及版面次数(前5次)
排 名 区 域 楼盘名称 版 面 次 数 祈 求 点
1 芙蓉区 东方之珠 1∕16 11 商品房的品质,经济适用房的价格
1∕12 4
2 开福区 四季花城 1∕12 6 我们的未来，从四季花城盛开
1∕6 3
1∕16 2
3 天心区 佳润新城 1∕16 10 轻松拥有的私家花园住宅
1∕12 2
4 芙蓉区 静和园 1∕32 5 宁静祥和的家园
1∕16 4
1∕12 1
4 开福区 锦绣华天 1∕6 3 幸福的都市生活，就该这样••••••
1∕2 2
1∕6 2
1∕4 1
1∕12 1
1∕16 1
5 雨花区 福乐名园 1∕12 6 这里的明天更精彩
1∕16 2
1∕32 1
三、 重点楼盘情况
从4月起，大臧组将对重点楼盘的成交情况进行定点分析，重点在于具体成交房价，现场销售环境，成交客户群进行分析。
亚华•香舍花都，总建筑面积17万平方米，依靠优越的户型设计，市中心较为突出的规划布局设计，创造了2002年长沙房地产销售的奇迹。目前，仅剩余少量高价位、次朝向、景观的单位，均价超过3200元/平方米，由于其二期单位即将推出，因此这部分尾楼存在相当的销售困难。

亚华•香舍花都 价格参考（准现房）
栋数 单元 位置 朝向 楼层 面积（㎡） 户型 价格（元/㎡）
1栋 1101/1201 西南角 正南北 11、12层 132．85 三房两厅两卫（错层） 3288
6栋 1303 东南角 东南 13层 117．98 三房两厅两卫 3268
3栋 1002 中间 正南北 10层 193．12 五房两厅两卫 3898
7栋 1103 东南角 东南 11层 119．56 三房两厅两卫 3198
1栋 1203 中间 正南北 12层 242．37 复式 3888
亚华•香舍花都二期情况：
目前正在进行二期内部认购，认购方式还是原一期的VIP银卡销售形式，每张卡单价3000元，可享有98折，目前销售形势较好，通过初步调查得知目前已经卖出300张左右。
户型设计在第一期的基础上进行了一定改进，面积在110平方米～254平方米之间，包括复式楼，约有近20种户型。
价格至今没有公开，估计总体均价在3000元/平方米，与第一期基本持平。
大臧组分析，亚华•香舍花都一、二期的热销现象主要有几方面的因素：
其一，香舍花都是市中心楼盘，大部分的市政配套、生活配套都已经实实在在的摆在消费者面前，给市场的购房信心是勿庸置疑的；
其二，在香舍花都二期推出时，一期的建筑风格、园林绿化、会所设施等已经展现在客户面前，起到了真实、可信度高的样板作用；
其三，香舍花都的建筑风格与规划设计上比较新颖洋气，与长沙市抄袭性浓的一般楼盘相比，更能够让客户接受认可；
其四，在东塘板块除了香舍花都以外，从开发规模、开发实力、规划设计到户型产品上没有其它楼盘可以与其比美，所以香舍花都的竞争优势与唯一性就很容易在市场上突现；
最后，在东塘板块周边具备了一些经济实力较强的企业与机关单位，完全可以承受得起高价位、大户型的产品。

左岸春天
左岸春天，前期（一期）完成销售略微超过6成，目前入住装修的户数不多。购买客户群主要集中在附近大型国有企业、国防科技大学，个经经营业主，少量广电中心客户等。由于其户型过大，平均在160平方米每户，最小户型也在140平方米左右，因此，极大地局限其购房的客户。同时，由于其在推广策略上有严重的偏差，因此销售过程并不理想。
据左岸春天营销总监表示，尽管左岸春天在开始的规划设计时，请了高水平专业公司进行规划设计与推广协作，但是在实际操作过程中过程中，受到各级领导的主观因素干扰较多，破坏了原有的系统规划设计，对整体对营销造成了巨大的负面影响。对此，大臧组认为，圣爵菲斯对此因有足够的重视，避免类似的曲折在圣爵菲斯的开发过程出现。
价格从开盘初期的2800元/平方米，回落到2500元/平方米，考虑到左岸春天在销售上的提供多项折扣，因此目前价格仍有下调2400元/平方米的趋势。
与此同时，左岸春天二期位于一期北面，正对建设中的浏阳河风光带，在吸取了一期的教训后，发展商对二期的销售寄与厚望，据了解，其价格将不会高于一期，同时产品设计、整体素质将会得到提高，预计在今年下半年推出。

左岸春天 价格参考（现房）
32栋 8A 东边 正南北 8层 154．03 四房两厅两卫 3000
26栋 4A 南入口 正南北 4层 148．14 三房两厅两卫 2710
22栋 西边 四房两厅两卫 起价2440

四、 业内热点
国土资源部2月18日发出紧急通知，要求各地清理各类园区用地，加强土地供应调控。
国土资源部发出紧急通知——别墅类土地供应叫停，普通住宅价格上涨过快的地方可适当增加供应量。
通知要求，凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，不管什么名称，都必须进行认真清理。
通知说，各地要严禁违法下放土地审批权。经营性用地也必须实行招标拍卖挂牌出让。严格控制各类园区的商品房开发。严禁以科技、教育等产业优惠政策名义取得土地后用于商品房开发。此类非法转让土地的行为要严肃查处。
通知说，严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。凡是通过炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的，国土资源管理部门一律不予承认，不得办理用地手续。
各地要严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。普通住宅价格上涨过快的地方，可适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应。
加大土地出让后的监管力度，防止少数开发商圈占大量土地浪费资源和冲击市场。加强土地登记管理，积极为金融部门提供必要的信息，为保证贷款安全、降低金融风险做好服务工作。

最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。解释将于６月１日起施行。
“交钥匙”就算交付使用
解释第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。有专家表示，所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。

恶意违约欺诈开发商将付出沉重代价
解释第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人。
司法解释第9条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

到期不给办证买房户可申请赔偿损失
解释规定，由于房地产开发企业的原因，买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
有关专家同时表示，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于房地产开发企业的原因，导致买房户无法办理房屋所有权登记，人民法院应支持买房户解除合同和赔偿损失的请求。
房屋质量有问题开发商要按期修复
解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
有关专家说，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持。
“缩水”3％以内合同难以解除
有关专家说，根据这一司法解释，商品房买卖中，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。
除此外，司法解释还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。
买卖合同无效可请求解除“按揭”贷款
商品房担保贷款，也就是人们通常所说的商品房“按揭”。有关专家介绍说，司法解释明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买房户不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同。在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。
此外，司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房户。
销售广告可以成买卖合同内容
司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
有关专家表示，经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，不适用司法解释。
本期内容提要：
一 楼市综述
二 楼盘报纸广告推广情况，及主要销售策略
三 长沙2003年夏季房交会情况
四 高尔夫成为高档楼盘的“入场券”
五 业内热点

一、 楼市综述
非常时期 各楼盘急开“非典处方”

非典来了，“黄金假日”被紧急叫停，长沙春季房交会也被延期，寻觅着报纸里有关非典的消息、盯着电视屏幕上的新闻、听着电台广播……当阻击非典成为长沙人生活习惯的一部分，香港淘大花园的集中爆发，使得人们对居住健康的重视达到前所未有的高度。
全民健身成为最流行的口号，这也给那些具有健康概念的“运动型”、“绿色生态”地产提供了一个契机。长沙房地产界纷纷针对市民的心理作出各色各样的新策略。
大部分开发商纷纷调整销售策略，力图通过优惠政策、旧客户介绍等参与性很强的活动留住新老客户，颐美园“五一”期间取得不错的销售业绩。名都花园更是通过前期一系列大手笔运作，在产品以及品牌的包装推广上下足工夫，“五一”期间销售良好。中心区商住楼【都市阳光】，也由于位置较佳，楼盘形象突出，板房准备充分，很多客户甚至冒雨前来观看样板房，销售业绩也可圈可点。
各楼盘五一推广活动普遍平淡，房交会推迟。
依照惯例，长沙房地产对“五一”寄予了厚望，希望今年第一个销售季节能为全年的销售带来收获。但是，防治非典的严峻形势导致各种大型推广活动纷纷叫停。
但随着北京、上海、深圳等城市的一些展销会的取消或延期举办，原定于4月29日至5月2日举行的长沙春交会也于开展前三天宣布延期。
但是由于市场普遍对春交会本身不抱太大希望，再加上本次房交会选择在南郊的农业博览会，地点过远，又需经过交通极为拥挤的韶山路。因此包括左岸春天、香舍花都在内的几个大盘都没有参加房交会。

非典背后的楼市表情
由于“五一”假期“缩水”，鼓励当地人在本地观光旅行。今年长沙人外出游玩的比例大大减少，原打算外出度假的消费者“滞留”本地。从另外一个角度来说，使购房者有了更充裕的选房时间。甚至，一些原本没有购房计划的人们，由于“无心”参观了某楼盘，在心动之下而产生了购买的念头。
同时，市民的观念、习俗也有很大影响，在住房要求上，采光、通风会越来越重视。产品的同质化和消费人群的日趋理性，将使蜂拥而上的购房现象大量减少。
当然，开发商的节日优惠政策，更是促使买家行动的重要原因之一。“五一”期间很多楼盘都推出了相应的优惠措施，为了获得更实在的优惠，一些犹豫不决的买家在此期间一锤定音。
房地产政策有变，市场还在持观望态度
央行又一纸通知——《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产行业念起了紧箍咒。一时间，业内一片哗然。这一紧箍咒是利空还是利好，星城的开发商立场出奇一致，多数认为市场还会保持稳定。长沙市房屋产权管理局副局长魏建超指出，《通知》内容对长沙开发商影响不大，房价可能因成本拉高和供给减少而上涨。
长沙已经进入房地产的“大盘时代”
随着全国第五届城运会的即将召开，城市路网和配套设施的日臻完善，长沙房地产业的新一轮竞争即将开始。楼盘不断推陈出新，大盘领唱楼市主流。据了解，在房交会的参展楼盘中，首次亮相房交会的占了5成以上，而在这些参展楼盘中，10万平方米的大盘就有20余个。
长沙经济适用房进行全面控制开发
项目审批空前从严。今年年初，长沙市政府对外宣布，长沙市将适度控制经济适用房的规模，新建经济适用住房面积将控制在50万平方米内，而且要成片成规模。
按照这一精神，长沙市暂停了对全市经济适用住房小区项目审批，计划将已批待建的3243.8亩土地、318.78万平方米的经济适用住房建设量按5年～6年时间逐步安排。与此同时，长沙也停止了全市范围内中央、省、市各级机关、企事业单位的各类建房。全市范围内单位自建、合作开发、委托代建、搬迁重建、公务员小区等经济适用住房性质的福利房，均参照文件精神，一律停止立项审批和组织建设。在此基础上，该市还落实市政府关于小区建设项目的以户型、面积和商品房比例为重点的建设指标管理，规定今后重点应推出65～85平方米的结构户型，坚决禁止超120平方米的大户型。
　　
据市政府方面称，以每年减少70万～90万平方米的供应量，可以形成“适当饥饿”的经济适用住房市场供求关系；同时全市年压缩各类住房建设规模50万～60万平方米以上，预计压缩总量可达200万～250万平方米。这样，从当前和今后一段时期来看，可以刺激整个房地产市场的良性需求。

据统计，在现有的54万户长沙居民中，通过房改售房、经济适用住房途径解决突出住房矛盾的共计30.5万户，约占全市中低收入总户数38万户的80.2％。长沙市经济适用住房领导小组办公室透露，在近５年里，长沙市已面向社会批准建设经济适用住房的土地总量为6264.8亩，可用土地为3243.8亩；已批规划住宅建设的647.64万平方米，可再建住宅318.78万平方米；总计划投资71.24亿元，待完成投资35.55亿元，且资金的筹集以自有资金、银行贷款、预售款组成，各占1／3左右；在社会小区项目的销售中，可销售总户数为78360户，待销售总户数为39740户，并已对外办理准购审批单42500户。由于项目档次的不断提高和市场需求的日益旺盛，长沙市经济适用住房的均价已由1995年启动时的1000元／平方米上升到了1253元／平方米，年均涨幅2.85％。
在长沙的经济适用住房建设中的出现了很多问题，对商品房市场造成了很大的冲击，如在少数项目中发生了擅自定价或不按政府定价销售，违规向不具备资格的对象进行销售，户型面积偏大、中小户型比例偏低以及随意扩大商品房销售比例等现象。对此，市政府已表示近期将组织对全市所有已批、在建经济适用住房项目进行全面清查。

二、 楼盘报纸广告推广情况，及主要销售策略
时间：2003年5月1日～6月30日
五月见报推盘数及比例（%）
排 序 区 域 推盘次数 所占比例（%）
1 芙蓉区 14 34.15%
2 雨花区 10 24.40%
3 天心区 8 19.51%
4 开福区 5 12.20%
5 岳麓区 4 9.74%
合 计 　 41 100%

六月见报推盘数及比例（%）
排 序 区 域 推盘次数 所占比例（%）
一 雨花区 15 26.32%
二 芙蓉区 14 24.56%
三 天心区 13 22.81%
四 开福区 9 15.79%
五 岳麓区 6 10.52%
合 计 　 57 100%

五月见报排名及版面次数（前五名）
名次 楼盘名称 版面 祈求点
1 佳润新城 1/16――9次 轻松拥有私家花园住宅
2 四季花城 1/12――8次 越成熟，越美丽。
3 东方之珠 1/16――7次 东环线上商务标志性物业
4 翡翠林居 1/16、1/12――7次 无以伦比的性价比
5 静园山庄 1/16――7次 宁静祥和的家园

六月见报排名及版面次数（前五名）
名次 楼盘名称 版面 祈求点
1 香舍花都 1/2――8次 推开门让所有的梦想都实现
2 华银园 1/2、1/4 ――7次 健康的、快乐的、一生的
3 一心花苑 1/2――6次 城市美丽，一心生活
4 青年公寓 1/2、1/4、1/12――6次 成功品质、美好生活
5 东方之珠 1/16――6次 东环线上商务标志性物业

三、 房交会情况
政府试图用楼盘的集中展示制造房地产“牛市”现象
长沙政府及媒体均认为：房交会是长沙楼市的“晴雨表”，代表了房地产的发展方向。因此对此极为重视。
房交会上，各职能部门均参与展会现场政策咨询，据房管局介绍，举办此次房交会，目的就是构建“展示、交易、服务、促进”全方位的交流平台，并以此打造房交会品牌形象。
滨江楼盘展会销售良好，长沙人越来越关系居住环境
湘江两岸的楼盘在此次房交会上大放异彩，它们优越的地段、优良的品质、优惠的价格吸引了众多购房市民。创远景园、江岸锦城、沁园春等湘江两岸的代表楼盘成交量相当大，3天已逾百套。
与往年不同，湘江两岸楼盘的突发异彩，说明居住环境在长沙消费者心目中的地位越来越重要，在这次房交会上，湘江的自然风光、小区的优美环境、楼盘的自身品质，成为这些楼盘的最大亮点。
长沙楼盘普遍投入专用车辆接送看楼客户
在本次房交会上，几乎所有的楼盘都派出各色各样的车辆接送看楼客户，从6座的小面的到豪华空调大巴都有，说明长沙的楼盘已经把如何让客户方便地看楼作为销售推广工作地重点。而对于长沙市民来说，发展商有没有豪华接送大巴成为衡量发展商实力的重要标志。
市区小户型成为销售热门
据了解，目前市区楼盘中，户型在两房两厅一下，面积在90平方米以下的小户型非常受欢迎。几米空间打出带精装修小户型在本次房交会上大出风头，销售火爆。一心花苑推出首期3万的小户型，同样受到市场欢迎，销售形势较好。
销售情况
组委会统计的数据显示，本届房交会共计有近20万人次参观了展会，房屋总计成交3832套，成交面积达45.45万平米，成交总金额为10.38亿元。
大臧组认为，参观本次房交会的客户前两天主要是附近的客户，后两天的市区客户虽有增加，但是基本不是下雨，就是暴晒的差天气，大量的市民。不愿意到这么偏远的地方来看楼，因此实际到场的客户根本达不到10万人。
至于销售量方面，由于各楼盘本身在此期间就有正常的销售量，同时前期受非典影响的客户基本上在这一阶段签约，因此，房交会对一般的楼盘销售没有太大的帮助。但是在经济适用房方面，由于受到政府控制开发的政策影响，在本次房交会上销售非常热烈，这也是正常的。

部分楼盘销售概况：
名都花园现场管理人员透露，仅28日当天，登记准备购买名都花园二期房子的人就有30余名。三重大厦昨日一天就成交了5套；星语林•名园此次虽然只是为了展示形象，但前来要求下单的人也是络绎不绝。王府花园、一心花苑、颐美园、江岸锦城等楼盘，也取得了不菲的销售业绩。
在28日，从现场了解到，“江景第一楼盘”创远景园在房交会上签了正式购房合同的有28套住宅，另有60套住宅被认购；“新外滩一号”江岸锦城合同成交25套，认购12套；“新生活储备运动”的倡导者沁园春合同成交12套，认购26套。
另类成员抢眼球 
在房交会现场，除了各种各样的楼盘，一些往常在房展会上不多见的相关行业加入进来，它们也成功地吸引了不少的注意力。 一楼展厅中，远铃整体浴室的展位让不少的人驻足。漂亮的样品间让人心动。

四、 高尔夫成为长沙高档楼盘的必备“入场券”
高尔夫集合了园林中所有的元素：草地、树木、花草、水景，追求着功能与景观的统一，是房地产最好的园林处理手法，也是参与性最好的园林处理手法。
高尔夫是一种高尚生活的休闲运动其用意远不止是让业主多了一种体育运动设施，也不止让社区环境多了一道风景和几许美丽，更在于倡导一种健康的、与自然和谐共生的生活观念，营造一种高尔夫式的人际关系———互相尊重，以礼相待，以球会友，在竞争、交流中寻求友情，在融洽中保留矜持，有分寸，有规矩，和邻居交流，和自然交流……这正是现代社会人际关系中所追求的和谐感与分寸感。因此，将高尔夫引入楼盘已经成功高档楼盘开发的基本条件。
正因为如此，在长沙，几乎所有的高档楼盘都步金鹰城•圣爵菲斯的后尘，推出了私家高尔夫练习场。长沙拥有高尔夫球场的楼盘有：水云间、悦喜国际山庄、美林景园、同升湖山庄、荷塘月色•世博城。
水云间：将园林与高尔夫完全融合在一起，作为运动设施之余，更直接作为楼盘的环境景观，在市场上推广。
悦喜国际山庄：20万平方米高尔夫球场。长沙乃至全国都难有的大手笔——9洞高尔夫球场就在社区里！
同升湖山庄：3万平方米的私家高尔夫练习场。
美林景园：长沙首个城市迷你高尔夫球场作为其宣传的要点。
荷塘月色•世博城：引入10000多平方米的社区私家高尔夫球运动场。
可以说，拥有私家高尔夫练习场已经成为长沙高档楼盘的“入场券”。
大臧组认为：作为长沙第一个推出私家高尔夫练习场的金鹰城•圣爵菲斯，应该尽快抢在其他楼盘之间，将一个真正的高尔夫练习场展现给长沙市场，使市场明白并且记住：金鹰城•圣爵菲斯是长沙真正拥有高尔夫练习场的高档楼盘。
否则，市场很容易认为“水云间”、“同升湖”才有私家高尔夫练习场，如果真的那样，我们前期所作树立的圣爵菲斯市场形象必将受到严重损害，大量的推广工作也会白白浪费。如果我们的竞争对手们抢先做出私家高尔夫，那么我们第一个推出的私家高尔夫概念，反而变成它们抢夺我们客户的手段。对此，金鹰城公司要引起足够的重视。

五、 业内热点
房地产金融新政策引发市场大震动
6月13日，央行为防范金融风险，下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)，国内房地产市场一片哗然。该《通知》可能产生的利弊，成为热门话题。
央行此次动作用词之严谨、拿捏之准确，显示出政策制定者确实很深入地研究过房地产市场，所以出手不留情，刀刀皆见红。开发商们言辞激烈，认为房地产的冬天来了，一半以上的房地产商将因此破产，中国经济增长将因此受损。
商业银行也心情复杂。因为银行储蓄存款眼下有增无减，面临极大的放贷压力。根据央行公布的数据，截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%。也就是说，在各商业银行放出的贷款中，有1/6以上是在房地产。央行一旦决定收缩银根，各商业银行就不得不迅速新辟安全的信贷通道。

矛盾的绝不仅止商业银行。即使在不同的部委之间，对央行新政的态度也不尽相同。有关部委还专门就此事进行专题研讨，以决定下一步举措。
央行出台此次政策的本意，主要有两点：防范银行金融风险，抑制房地产市场的过热。这两点实际上相互关联。如果房地产市场不存在过热，不会有大量空置房或烂尾工程，央行也不用担心因呆坏账滋生而导致的金融风险。如此一来，房地产市场是否过热即成为问题关键所在。
事实上，这场始于去年下半年的是否过热之争，在央行眼中已有了答案。《通知》的发布，是央行间接表明自己的判断：房地产市场确有过热现象，因而才号令各商业银行收紧银根。
央行关于此次政策的答记者问也明确指出：“自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。”
也许是因为反对声过于激烈之故，从公开的消息看，最近央行似乎有口气松动的迹象。央行货币政策司司长戴根有最近表示，央行此举不是要打压房地产行业，而是要避免房地产行业的大起大落，促使其健康发展。对于通知发出之前已经销售的楼盘，将不会执行封顶才可以办理购房贷款的规定。 此种解释容易给人以想象空间，以为随后出台的具体实施细则上会予以放宽。
断掉“以小博大”的后路
房地产市场过热，其原因之一是目前的融资体系为房地产开发商提供了“以小博大”的可能。事实上，在目前国内的房地产市场，这种现象还相当普遍。 央行提出的七条举措，正是想从资金层面断掉“以小博大”的后路。
一般而言，房地产商开发项目，资金来源主要有三块：自有资金、银行贷款和购房者的个人按揭贷款。在此次《通知》中，央行再次重申，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%”。
开发商如果按部就班地运作一个项目，在交了土地出让金、付了拆迁费和相关配套费，拿到相关许可证后，才可以进行预售。走到这一步，项目总投资可能已超过一半，甚至更高，房地产商没有一定的自有资金是不行的。
但是在实际运作中，据透露，北京不少房地产商自己的投入甚至不足10%，余下的资金基本上全部是来自银行。只有几亿元资金、却敢运作几十亿的项目的开发商大有人在，采取的手法即所谓前期靠工程队垫资、中间靠银行开发贷款，后期靠个人按揭贷款。
施工企业的钱，也大多来自银行贷款。所以此次《通知》特意规定，“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。”有些看上去颇具实力的地产大亨，其实，开发的项目却几乎全是银行的钱堆起来的。
这种游戏能持续玩下去的前提是———建起的房子要能够卖出去。一旦项目空置或烂尾，“以小博大”的游戏就将难以为继，并最终导致银行大量呆坏账。在目前房地产市场有过热的情形下，这个前提存在的基础岌岌可危，如此整肃之举也就确有必要。
不过，央行此举一出，有些中小房地产商可能会撑不下去。北京注册的房地产企业就有5000多家，香港数来数去也就那么几家。所以房地产商数量众多未必就是好事，如果规模不大并指望玩“以小博大”，倒掉一些也未必见得是件坏事。
这次《通知》规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款，以及对土地储备机构发放的贷款也要予以控制。央行所做的，仍然是希望从资金上予以控制。
在对此次政策大加非议的房地产商中，其中就有手握土地达几千亩的。如果银行一旦严控贷款，项目运营可能立即捉襟见肘，其措辞激烈也就不难理解。
控制土地供应，还需要国土资源部、建设部等部委予以相互协作。根据目前相关规定，房地产开发商拿到土地使用权证后，两年内不开发，土地将被收回。但是在实际操作中，房地产商料定这一规定难以真正执行，是以才敢手握大片土地却不开发。
如果在政策执行上，对于这样的情况，坚决收回其土地，则既可以打击炒卖地皮的投机风气，促使地价回落，从而平抑不断攀升的房价，同时又可以减少开工面积，降低空置量。
此外，国土部门既要控制土地供应的节奏，又要严厉查处一些私自将其他性质用地摇身一变为房地产用地的行为。譬如沈阳的荷兰村，占地六千余亩，本来是农业项目，最后却演变成了一个房地产项目。而为什么批出这么多土地，当地管理部门恐怕难辞其咎。
收紧开发性的贷款
目前各大商业银行向房地产行业的贷款，主要可以分为两大类：针对房地产商的开发性贷款和针对个人购房者的按揭贷款。根据央行的数据，2002年，房地产开发贷款余额达6616亿元，个人住房贷款余额达8253亿元。
除此之外，还包括向房地产企业提供的非房地产开发贷款，以及向建筑施工企业提供的流动资金贷款。
央行收紧对房地产企业的直接贷款，从目前看确有必要。如果房地产市场确属过热，大量信贷资金涌入房地产行业，则会推波助澜，进一步加剧供过于求的状况。如果房子大量空置或工程烂尾，银行风险就会放大。
部分银行也感觉到了这种风险，比如在内地一直提供房地产融资服务的香港东亚银行。其北京分行经理褚晓路说，东亚银行进入内地之初，也提供过开发贷款给房地产商，但后来感觉风险难以控制，从1996年以后，就不再提供此类贷款。目前他们在房地产方面的业务，主要是针对外企和三资企业人士的外币按揭贷款。
央行要求给建筑施工企业提供的流动贷款不能用于垫资，以及非房地产开发贷款只收不放，都是辅助性的措施，有助于银行从总体上严格资金流入房地产行业的渠道，从而降低金融风险。
个人按揭贷款不应严控
央行此次《通知》处处针对过热现象，举措皆以收缩为主。但倘若收得过紧，则难免有因噎废食之虞。比如个人按揭贷款。
央行规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房发放个人住房贷款。如果仅从购房者角度看，此规定能够有效减少消费者购房的风险，因为现在有的房地产项目只挖了一个坑，就公开向社会预售了。
但是，它势必直接影响到另外两方：商业银行和房地产商，并进而真正可能影响到房地产业的健康发展。
从1997年，我国开始推出个人按揭贷款业务，当年贷款余额仅为190亿元。截至今年4月，个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。从最近几年的实践看，连银行方面也承认，个人按揭贷款质量相当好，极少有呆坏账的现象发生。
如果严格按照主体结构封顶的标准，则银行将被迫放慢发放借贷贷款的速度，从而在短期内对放贷构成压力。
而且更为重要的是，房地产商本来可以真正倚重的正常资金来源，将被迫后推，甚至影响到项目进行。
按照通常的操作方式，房地产项目在拿到“四证”之后，工程刚开工，就可以进行预售，从而将回笼的资金迅速投入到项目中。但是如果执行主体结构封顶才可以预售，则意味着在项目建设过程中，房地产商无法得到预售回款的支持，从而真正影响到房地产业的正常发展。
另一方面，以前的操作方式，还可以对开发商起到优胜劣汰的作用。因为对那些房子卖不出去的开发商，如果预售不好，最终只能淘汰出局。优秀的开发商，相反却可以以个人按揭贷款的方式，得到银行的支持，从而实现良性循环。
此外，央行还需考虑的是，为了使《通知》更具可操作性，应出台一个实施细则，与之配套。比如央行提出“对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控”。
但是，大户型、大面积、高档商品房的具体标准是什么，以及是否在不同地方执行不同的标准，《通知》里没有体现，所谓“空置量大、负债率高”也未有明确规定。

商品住宅呈现五大流行
一、 户型设计 面积适中　功能升级
据有关调查显示，30岁以下的购房者占60％，购房者的家庭结构以三口之家为主，再加上两口之家和单身（亲）家庭，一共占到购房家庭的71％。由此可见，购房者的年龄有年轻化趋势，而购房家庭则呈现小型化的趋势。因此，面积适中的商品住宅必然会取代大户型项目成为楼市的主流产品。
在户型设计方面，前些年提出“三大一小”的设计思路（即大客厅、大厨房、大卫生间和小卧室）取得了良好的效果，但是随着社会生活的进步，应该有所改进。首先，客厅的面积不宜过大，过大的客厅因为增大进深而造成房间中部光线不足，另外，随着社会生活习惯的改变，一般家庭也很少请外人来家聚会。第二，厨房和卫生间要避免大而失当，随着社会生活的进步，诸如消毒碗柜、食物粉碎机、女用清洗器、桑拿浴房等设备将进入普通家庭，需要预留位置。第三，卧室面积不应过小，比如现在很多家庭在卧室放置第二台电视机、孩子的卧室又兼书房，还有一些项目在主卧室增设了步入式衣帽间等，同时，随着老龄化社会的到来，三代同堂的家庭也会增多，双主卧的设计将会赢得一定的市场。
此外，“起居室”、“主卧”、“功能阳台”、“储藏间”是住宅内必要的功能空间，然而随着人们生活品质提高及工作需要，室内所需的功能空间也在不断升级。
二、 社区规划 　　组团规划　特色突出
抛开价格因素，购房者对小区楼盘的热衷远远超过塔楼，小区楼盘基本南北通透，向阳通风，户型规整。目前新开发的楼盘中，进行组团规划的社区数量占绝对优势。在这些社区中，有几个突出特点值得关注：
一些板楼社区打破“兵营式”排列的旧有模式，通过巧妙利用地形、楼座的摆放随势而动，蜿蜒曲折或是高低错落有致，力求呈现出跃动的活力和韵律感。
与几年前市区内“欧陆风格”的项目不同，只有在郊区优美的自然环境包围之下，花园洋房才能真正显示出它的魅力所在。而且花园洋房贴近自然的特点，与现代人渴望回归自然的居住观念相一致，使其必然成为楼市的卖点。
三、 绿化环境 　　有山有水　重在设计
以前很多开发商对于绿化的认识仅仅停留在增加绿化率上面，而现在更多的项目开始在提高绿化率的基础上，着重对绿化环境进行设计，取得了事半功倍的效果。园林规划与自然环境浑然一体，绿化环境简洁明快，极富现代感，对整个项目品质的提升起到了至关重要的影响。
在市区的商品住宅项目中，环境设计的重要工作就是逼真再现自然环境，以迎合人们回归自然的居住理念。在此过程中，水的作用十分重要，尤其是在北方地区，人们向往南方山清水秀的自然风光，于是所谓“水景”很早就被应用在环境设计中。早期的“水景”一般就是水池或者喷泉，随着设计水平的提高，现在很多项目的“水景”有了质的飞跃。

四、 生活配套 内容增加　车位充足
在市场竞争激烈的产品时代，住宅项目往往通过细分市场需求，精确定位某一类购房者，才能有的放矢地取得成功。某一个项目的业主往往在某些方面有着区别于其他项目业主的特殊需求，这就要求开发商除提供基本的生活配套设施之外，还需要根据业主的特点增加一些服务的内容。例如一些小户型项目，业主多为单身青年，料理家务成为一大负担，那么开发商就配套建设了一个大型的自助洗衣房，另外还有２４小时服务的自助餐厅等设施。去年另一个热销项目，因其业主以大学教师等知识分子为主，于是开发商便特意建造了一个大型图书馆。
前不久，有调查显示，我国私车拥有量已突破1000万辆，全国每120人有一台私车，汽车成为消费增长的新热点，并已经开始进入普通百姓的家庭。汽车的普及要求新建住宅小区留有足够的业主车位以及来访车位，并且为了小区内部的宁静和安全，真正实现人车分流。
五、 节能环保 　　节省开销　生活舒适
建筑节能一直没有引起足够的重视，但是随着水、电的涨价以及人们环保意识的增强，节能环保逐渐成为购房者关注的焦点。在节水方面，已经有很多项目采用了中水处理系统和雨水回收系统，用这些水冲厕所、洗车、浇灌小区绿地等，大大节省了水费的开销。另外诸如外墙外保温、双层真空玻璃、塑钢门窗等节能技术和材料，也在一些住宅项目中得以应用。此外，建筑节能也不光是省钱的问题，提高住宅的舒适度是最主要的，比如窗户密封很严，那么就绝对不会出现刮风时往屋里落灰的问题。

一、 长沙楼市概况
1、 主题楼盘成为市场焦点；
进入6月，长沙主题楼盘推广进入了一个前所未有的阶段，房地产的竞争已从户型、价格、地段、环境之争到了文化和生活方式之争。表层意义上的“价格之争”已不再是竞争的关键因素。真正的竞争在于"自选动作"之争，在于对于人们入住后生活方式的保障和挖掘。
主题性居住区是指那些具有特定服务对象，具体服务目的，功能与环境具有特征性的居住小区，比如，美林景园运动社区的出现，说明长沙房地产开发已经全面进入主题开发阶段。

2、 房地产竞争性质发生根本性变化
商品房市场价格竞争将更趋激烈
2003年的长沙房地产市场竞争将更加激烈，各个楼盘为了促销，花样百出，用尽招术，反映激烈竞争的市场现实。从商品房市场的供求状况看，由于2003的长沙经济适用房开发全面暂停，因此市场竞争的焦点基本上集中在商品房上。同时由于2002年，房地产开发企业大量增加土地储备，商品房的新开工面积、在建规模、现楼存量均有增长，因此，2003年的房地产市场，供求矛盾将更加尖锐，市场竞争更趋激烈。
以新城区大盘的出现为代表，长沙房地产的竞争出现了明显的变化。从市区零散小区楼盘为主转移到了新城区大盘，竞争形式也发生了巨大的变化：以前竞争主要表现在楼盘所处的地段、发展商的资金、拥有的政府资源几方面，发展商只要拿到了好的地段，就不愁房子不好卖。出现新城区大盘之后，健康、运动、教育等主题社区已经成为未来房地产开发的趋势。

二、 楼盘推广情况统计分析
七月见报排名、版面及投放资金
名次 楼盘名称 版面 投放资金
1 星沙商业乐园 长4*1/4、晨2*1/4、晨1/12 ￥ 95,280.00
2 一心花苑 长1/6、晨1/6、1/4、长2*1/2 ￥ 230,880.00
3 四季花城 长2*1/6、长1/16、长1/12 ￥ 157,200.00
4 金帆江滨玫瑰园 长2*1/12、长2*1/4 ￥ 60,900.00
5 雍景园 长2*1/12、长1/16、晨1/4 ￥ 38,520.00
七月见报推盘数及比例（%）
排 序 区 域 推盘次数 所占比例（%）
1 雨花区 14 34.15%
2 芙蓉区 9 21.95%
3 天心区 7 17.07%
4 开福区 6 14.63%
5 岳麓区 3 7.32%
6 郊区 2 4.88%
合 计 　 41 100%
七月见报排名及版面次数（前五名）
名次 楼盘名称 版面 诉求点
1 星沙商业乐园 1/4 在星沙商业乐园强占一个黄金码头
2 一心花苑 1/4、1/2 买房一定要比价格。
3 四季花城 1/6、1/16 越成熟，越美丽。
4 金帆江滨玫瑰园 1/12 都市闲情生活，健康生态家园
5 雍景园 1/12 现楼亲眼看得见

三、 重点楼盘
1、 美林景园
楼盘地址：南临劳动东路，西邻火星大道，北接雨花大道及机场高速和京珠高速，以后的汽车东站和火车快速车站也将建在体育新城东边，芙蓉区政府和雨花区政府都已在美林景园南北相邻兴建。
楼盘概况：美林景园第一期占地102亩，开发面积约15万m2，绿地率40%以上，小区由24栋多层住宅和小高层电梯住宅，以及临街门面组成。小区住宅座北朝南，一梯两户，配有平面式、错层式及跃层式等36种户型。
7月8日推出“美林景园•全民健身与社区发展”专家研讨会，纵谈健身概念与社区发展。
美林景园系长沙市体育新城第一个商住开发项目，已列入湖南省和长沙市重点工程，是中国首家全民健身示范社区，
价格： 多层 1380元/m2起 小高层 1660元/m2起
主要户型：四房二厅（电梯） 160.59 m2 三房二厅112.1m2三房二厅128.5m2三房二厅128.8m2；面积多集中在110—254 m2，也有部分小户型.
主要诉求点：买一套房，送一生健康，健身社区是其倍受市场追棒的关键
促销手段：VIP卡增值计划
凡在美林置业登记VIP客户登记表，交纳认购预约金500元的客户，均可成为VIP客户，享有依序号优先选房的权利；享有签约时价格小高层98折、多层99折的让利优惠；享有美林景园特别送利活动的参与资格。卡费在预购房屋时，计入定金，也可随时退还，退款后VIP客户资格取消签订预购合同的VIP客户参与抽签，对中签的6户给予95折让利优惠，其中多层一户、小高层5户。
在2003年6月26日至7月19日开盘之日止，在此期间购VIP卡（6月23日之前购卡的则由6月23日起计）的客户自交纳VIP卡诚意金500元之日计，每增加一天，本VIP卡则增值人民币贰佰元。
优劣势分析：
优势：借体育新城所有的设施，健身概念的提出深入人心.
劣势：周边环境尚不理想，其所主推的体育新城的种种配套尚是概念中的。
2、 颐美园2期
项目概况：该项目位于紧邻家润多朝阳店,周边配套成熟,购物方便,项目总占地面积为 7.2方米,总建筑面积为 13.8万平方米,绿化率达到48%。
价格分布：2480元/平方米起价 每增高一层提价30元/平方米，均价2700元/平方米。7月8号以后，对二期所剩销售单位整体提高30元/平方米。
工程动态：云溪阁南向已封顶，北向28号晚可封顶；美林阁中单元完成了13层楼面的浇灌，叠彩阁上周完成两层砌体；春晓阁完成第3层楼面的装模；金桥阁南1层楼面完成混凝土浇灌，金桥北完成第4层楼面装模、钢筋绑扎。
销售情况：自四月份开盘以来，颐美园2期每个月的销量达到50余套。
户型：全部为电梯小高层。
一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅；其二期推出了一批小复式单位,三房二厅、四房二厅，主打户型120—130平方米．
有76种不同户型，面积变化幅度大（37—290平方米）空间变化量多变（没有两面栋同样的建筑体量）建筑表情丰富（没有两栋建筑立面是相同的）。
促销手段：签约客户，将有权参与大型抽奖活动，而且每一签约客户均赠送家润多会员卡一张与颐美会会员卡一张（类似于我们以前的金鹰会会员卡），但是颐美会会员卡，折扣不多，用处不大。而且此卡不仅对业主赠送，凡看房的客人都有赠送，实用性不高。
推广活动：不定期的举办业主联谊会、社区文化艺术节。并经常举办有关面向业主的调查，如关于物业管理、外立面的调查，以便及时从业主那里获得反馈信息
优势分析：
1、 地段好，周边配套成熟，家润多是其主卖点，周边有电脑市场、电影院、离附二医院近。
2、 是典型的市区楼盘，外立面讲究时尚，颜色方面协调好，内部环境在市区里很难得。
3、 购房者一般看上其地段（颐美园对于一次置业没有车的业主很适合）。
4、 物业管理好，费用1.2元/平方米。
缺点分析：
1、 周边环境差，外环境没有形成一个好的模块社区氛围。
2、 人民路太窄，车流量大，存在一定交通隐患。
目标顾客：25—40岁年轻白龄阶层。实际业主：周边LG曙光、规划院、等效益好的老单位的员工。

其闪光点：本身素质好加上地段位置好

3、 香舍花都：
一期交房进行装修，业主进行自主装修，客户投诉不多，发展商的重点在物业管理方面，基本上由物业统一处理所有入住客户。客户对物业服务基本满意，没有出现在售楼部投诉的现象。
二期剩余100多套，已经销售400套。没有什么好卖的房子，准备对这些房子在下阶段进行处理销售。
8月进行车展，20元门票，18台进口高档车，业主有赠票。每月有一次业主活动，活动方式多样化。诸如记者招待会、请房地产专家评论香舍花都等。
4、 南都•西街花园
项目概况：南都•西街花园位于长沙城市东部,占地247亩,总建筑面积20余万平方米。南都•西街花园的社区规划以低密度(26.2%)、低容积率(1.37)、高绿化率(44.7%)。并打出“长沙首家国家AA级康居示范住宅小区”的旗号以吸引置业者。据其销售人员称：“金鹰城只是参加了建设部的评选，他们才是建设部真正批准的项目。”
南都•西街花园的很多建筑细节设计较有特色。如：每幢建筑定位都是相互间有机咬合所组成的建筑整体———单体前后呈锯齿相错；上下四层、五层高低相错；单元内一梯一户相错；跃层公共空间与休息空间相分离；从设计一开始就充分考虑居住者的居住需要，从人们最佳的活动动线出发，采取人性化的空间处理，从而使房屋的每一个空间都特别舒适，避免了“异形空间”的产生。
　　
在户型设计中，西街花园根据国家建设部的标准，充分考虑了住宅的通风和采光性能，如严格将多层住宅的进深控制在10.5米以内，每户住宅有二个房间和一个客厅保证正南朝向，餐厅与北阳台相连，全落地窗设计，南北通透的通风条件和采光条件创造了良好的居住环境。
据初步了解，南都•西街花园首期400多套房源有将近三分之一被预订，另有300多个客户做了意向登记。
5、 其它楼盘

雍景园二期：
位置：位于长沙市烈士公园东大门车站北路与展览馆路东段汇合处。与王府花园、梦泽园等知名楼盘相邻，竞争相当激烈!
概况：整体规划用地面积42600多平方米，总建筑面积近10万平方米。位处烈士公园东大门板块湘湖社核心位置，小区由29座小高层及多层住宅和少量沿街独立门面组成。
七层点式多层及12层板式小高层组成现代优雅电梯景观住宅群。该楼盘以小高层为主，带电梯，面积分为小户型和中等户型，面积在50 m2至180 m2不等，有50平方米的单身贵族公寓、80余平方米的两房、120余平方米的三房、200平方米的复式但所剩户数不多，属于尾盘销售。
户型分析：雍景园户型整体状况是纵深过于狭长，不利于采光通风，尤其是餐厅，另外部分有黑厨黑厕现象。
如：5栋1座A、D、B户型，体现了动静分区，但是纵深过于狭长，不利于采光通风，A、B户型有黑厨黑厕现象。
价格：2480元/平方米起,每升高一层提价50元/平方米；均价为2600元/ m2左右。最高价2980元/ m2。最低价2480元/ m2优惠措施：一次性96折，按揭 98折。
该楼盘周边房地产项目较多，优点是临近烈士公园和火车站，但配套不够完善，消费人群只中等收入阶级!二期其推出的市场概念是首付一万，月供900起，明显降低了首付门槛。
四季花城
概况：该项目紧临烈士公园、动物园，体育广场、省博物馆、具有快捷的出行交通，成熟的社区配套。周边有清水塘小学、市一中等众多历史名校, 总建筑面积为106761.78平方米,物业用途为商住,由八座九、十五层的楼房组成,总套数为728套。
广告诉求：生态、景观、健康、运动、文化、时间就是财富。
户型分析：推出了大量的错层结构的户型，从其户型图上可知，其户型设计力求把握一个标准：即功能分区。但是有大部分错层房型，功能分区的效果并不理想。而且其房型纵深过于狭长，不利于房屋通风采光，很多会出现黑厨黑卫现象。
如：3A、3B、3D、4G
餐厅仍与卧室处于同一平面，虽然力求体现功能分区，但是分区效果不好，纵深过长，从餐厅到厨房需经过卫生间，餐厅面积过小，甚至摆不下一个圆桌，而从餐厅到厨房位置浪费。
3E、3F
有一卫生间明显有黑卫，功能分区不好，厨房处于两卧室之中，厨房的油烟会污染整个房间的空气质量。
周边动态：现正在建一个超大的华银旺和超市，将会成为四季花城周边配套的一个主卖点。
销售情况：据称已达到70％的销售量
价格：2500元／平方米左右
优势分析：紧邻烈士公园与新民俗村，周边环境好
劣势分析：户型设计不很合理
王府花园
概况：王府花园位于车站北路，烈士公园、湖南民俗村的对面。项目共建10栋24～31层带地下车场住宅。停车位600余个。中央为小区会所，会所极其气派，项目自开发至现在仅剩3栋单位，且都为现房。交楼标准为毛坯房。每户每层高为2.9米，除屋顶复式外，其余均为错层三房二厅。四房二厅设计。

由于该项目均为现房，且项目销售周期较长，现在已购房客户基本上均已入住。由专业物管公司天力提供的物业管理，每月收费1元/平方米。与周围的梦泽园、新华联家园、雍景园等楼盘相比属中等。
每栋楼均为带进口电梯的二梯六户。
户型面积：目前尚余的单位有四种面积、户型
户型 面积 起价
三房二厅错层 121.79m2 131.28 m2 2480元/ m2
三房二厅错层 141.42 m2 146.26 m2 2684元/ m2
四房二厅错层 165.36 m2 166.44 m2 2980元/ m2
以上单位每上一层加22元/ m2
户型分析：与四季花城户型有相似处，房型纵深长，而且多为错层结构，原则上也力求突出功能分区，但是其通风效果较好
促销手段：目前王府花园促销手段就是告知客户两天后房价会升20元/ m2，目前房价均为优惠价，不打折，但据雍景园前台的王府花园销售人员介绍。找他买房可打8折房价。
优势分析：地理位置好，周边环境好，紧邻"城市绿岛"烈士公园，生态环境极佳。品质好，不曾有过客户投诉现象，绿化和建筑都较有品位。
缺点：
容积率高，占地面积不大，十栋高层建筑呈环形排列，均为24-31层，感觉过于拥挤了。中间有一个游泳池，绿化面积相当少。
小区内有将近2000户，但是只有600多个车位
房屋挑高只有2.9米，感觉比较压抑，餐厅没有直接光源照射
实际客户：周边及市区高级职员，顶层复式销售好，据了解购买王府花园的业主当中有相当一部分为长沙市的高收入阶层．在长沙市民心中该楼盘已成为一个高尚社区．

销售情况：已达70%左右，接近尾盘，未售出户型主要集中于3、4、8栋，估计是开发商有意预留位置户型稍好的房子，以便后期销售顺利。
内部配套：有中央空调、提供中央热水，但是费用高，据统计，一个月物管、空调费、热水费达到1000元以上。
王府花园投资商为香港一家上市公司，尽管其销售情况不很乐观，但是投资商并不很在意。其在意的是有一份固定资产

四、 业内重点
长沙出台城市规划新办法
新法将于8月15日起正式施行
如何加强城市规划管理，科学合理地制定城市规划，并保障城市规划的实施，市政府出台并将于8月15日起施行的《长沙市城市规划管理办法》对此做出具体规定。
1、 定期公布规划实施情况
新出台的《办法》规定，市、县（市）政府规划部门负责本行政区域内的城市规划管理。但长沙县、望城县行政区域内已纳入长沙市规划区范围的地域，其规划管理工作由市规划部门统一管理或委托所在县规划部门管理。实行委托管理的，其重要规划须报市规划部门审查。
同时，各级政府和规划部门应广泛宣传城市规划，并将规划实施情况定期向社会公布，接受社会监督。
2、 同步建设绿地和停车场
建设单位或个人应按规定的建设容量控制指标进行设计和建设。因特殊情况确需超出建筑容量控制指标设计的，须报规划部门批准。建设单位或个人应按规定建设绿地、停车场（库），并与建设工程统一设计，同步建设，同时交付使用。
3、 同步设计敷设市政管线
为防止各部门各自在道路下开挖埋线，新《办法》规定，新建、扩建和改建城市道路、桥梁、地道应同时进行管线综合，同步设计并敷设各种市政管线，各种弱电管线应同沟敷设。在有条件的地方，应规划建设综合沟。二环线内的主次干道及其他重要地段，不得新建架空线路。
4、 临时建设工程不得超过两层
临时建设工程不得超过两层（装配式临时工棚除外）。其使用期限不超过2年，建设单位或个人必须在使用期满后30日内自行拆除。确需延长使用期限的，应在使用期满前30日内向规划部门申请办理延期手续。临时建设用地使用期满或国家建设需要时，应无条件清场腾地。
有下列情形之一的，不得批准建设临时建设工程：占用城市道路红线范围内的土地且影响近期规划实施；影响城市道路交通；在近期将按照规划建设或已按规划建成的区域或地段；侵占城市绿地、广场、公共停车场（库）、文物保护范围或其他公共活动场地；侵占城市高压供电通信走廊、压占城市地下管线或影响近期管线埋设；影响城市景观、公共安全或损害公共利益的。

华侨城旅游地产成就辉煌――对金鹰城的启示
深圳华侨城控股股份有限公司（000069）近日发布利润预增公告称，公司2003年上半年度净利润较上年同期增长50％以上。在国内其他从事旅游业务的公司受“非典”影响业绩大幅下降的同时，拥有欢乐谷、锦绣中华等主题公园和旅游景点的华侨城，为何却能保持业绩的持续增长？
　　
旅游与地产业务互动发展
华侨城控股公司的一位高管人员表示，华侨城的旅游业务与其他公司一样，也受到了非典的严重影响。光是五月份，公司旅游业务的收入，与去年同期相比就下降了90％以上。控股公司利润的增长主要来源于地产业务的收入。华侨城主题公园附近的房地产项目———波托菲诺、锦绣花园三期上半年的销售情况都非常好。在控股公司的收益结构里面，房地产占了三分之二强，旅游业务只占不到三分之一，形成了公司上半年整体业绩的提升。
他表示，这次非典给公司有一种警示作用，就是认识到对突发事件应加以重视并采取有效的应对措施。同时也表明，华侨城控股公司这两年所做的资产结构的调整是非常有效的。互动发展的多元结构使公司的抗风险能力大大加强了，这是保证公司业绩增长的主要原因。
从造主题公园到建主题社区
“旅游＋地产”的营销模式使华侨城成功地规避了非典等突发公共事件带来的经营风险，今后它会否成为华侨城控股公司的核心竞争力呢？
这位高管人员表示，华侨城控股公司从主观上认识到并刻意去把旅游地产作为公司的核心竞争力进行培育，是从2001年进行波托菲诺项目的规划设计时开始的。他说，华侨城在做主题公园等旅游项目上有着十分明显的优势。建造主题公园的同时，必须把环境也搞好，并在交通和服务设施方面进行配套，才能吸引到更多的客源。这一点和做房地产是完全吻合的。在做房地产项目的规划时，公司把旅游的概念也加了进去，使楼盘与周围的景区融为一体，连同区内的高尔夫球场、影剧院、美术馆、艺术中心等高尚配套设施一起构成了华侨城主题社区。据统计，华侨城主题社区内房地产的平均售价比周边片区的物业要高出2000元／平方米。
据介绍，华侨城控股公司每年开发的地产规模在20万平方米左右，辖区内尚有未开发的土地约200多万平方米，土地储备十分充足。华侨城还计划在红树林海湾建一条具有异国情调的酒吧街，使主题社区的功能更加齐全。
近期，华侨城又与其他公司共同出资成立深圳林海云天实业有限公司。该公司主要负责统一投资管理位于深圳盐田大梅沙小坪坑及大水坑生态旅游项目的经营开发，包括公众高尔夫球场、高尔夫运动中心、观光茶庄和生态旅游区等。该项目规划占地面积7.27平方公里，将融生态旅游、休闲度假、旅游观光和高尚住宅功能于一体，成为华侨城在深圳东部的旅游发展基地。
目前，华侨城在北京的旅游主题公园已经开工，未来还考虑在上海建主题公园。公司与国内一些旅游地区正在作进一步的接触，与桂林阳朔的合作目前已进入谈判阶段。
据了解，华侨城现正在做整体的品牌战略规划，目的是要把华侨城塑造成具有国际竞争力的旅游品牌形象，从而带动地产、传媒等相关产业的发展，做中国的“迪斯尼”和“环球影城”。

休闲地产有可能成为未来楼市又一个热点?

“离尘不离市”，即离人声鼎沸、霓虹闪耀的繁华都市生活不远，同时又拥有清新的绿化鲜氧田园休闲生活的住宅。特别是随着社会的进步，经济的发展，生活的富裕，越来越多的人在紧张的工作之余，渴望过上一种放松休闲的生活，拥有一套休闲住宅已成为不少人的打算。
其实，休闲地产的开发在许多发达国家已不新鲜。特别是一些欧美国家，休闲地产的开发已成为整个国家休闲产业运行中的重要支柱。据美国有关部门的统计显示，美国人有三分之一的休闲时间，有三分之一的收入用于休闲，有三分之一的土地面积用于休闲。而在我国随着经济的快速发展及人们观念的不断更新，休闲地产的开发也必将引起社会及房地产界的日益关注。
所谓休闲地产或休闲住宅是指在普通住宅要素的基础上，依托项目周边良好的自然生态环境，把房地产和房地产以外的其它产业资源，包括生态资源、旅游资源、体育资源、教育资源等进行嫁接，并在社区生活配套设施中导入休闲、健身、娱乐、益智等多元概念，使居住者有足够的条件充分放松自我，享受“曲径通幽、雨打芭蕉”的休闲生活。
应该说，随着迈入新世纪和知识经济的逼近，人们的生活方式和工作方式发生了很大变化。由于网络的发达，办公时间可以灵活掌握，办公地点也可以设在家里，在提高效率的同时也将会有更多的闲暇时间，这些都为休闲地产的需求和开发打下坚实基础。
目前对休闲住宅需求旺盛的人群主要集中在IT业、金融业、演艺业、房地产业、教育界、律师界、企业界等行业中的成功人士。这部分先富裕起来的精英们有欲望、有能力、有需求去消费休闲住宅。这是因为休闲住宅大多具有清幽宁静的风景以及得天独厚的自然环境，不仅能陶冶人的精神生活，而且由于地域关系离城较近，能迅速处理一些突发性事件。同时，对于富有的成功人士来说，购买休闲住宅也是一种出于显示地位、身份和财富为主要目的的购买动机，他们格外重视因购买商品而表现出来的社会象征意义，借购买行为体现身份和形象。
由于休闲住宅对项目本身的自然生态环境及休闲健身功能的特殊要求，近郊开发最为理想，而能够借助河湖景观、大型自然生态公园等风景名胜、著名旅游景点的休闲地产则更能受到需求者的青睐。
有人乐观地预测，随着经济的繁荣及社会消费心理总体需求的不断增长，人们对休闲地产的消费热情将会持续升温，休闲住宅有望成为继健康住宅后楼市的又一个热点
成功范例：
深圳华侨城通过在主题公园等旅游项目上的优势，依托便利的交通，成功地在深圳创造了“旅游＋地产＋完善的生活配套＋便利的交通＋与市中心适中的距离＝休闲地产”的房地产开发模式。
人行加强房地产信贷业务管理通知（全文）
人民银行发出通知 要求加强房地产信贷业务管理

为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，中国人民银行近日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
《通知》要求：
一、 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房〔2002〕217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
二、 严格控制土地储备贷款的发放
各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
三、 规范建筑施工企业流动资金贷款用途
商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。
四、 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要
商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。
五、 强化个人商业用房贷款管理
借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以"商住两用房"名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
六、 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用
对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
七、 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理
各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发〔2002〕247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。
一、 新开发的楼盘都将健康的、运动的概念引入开发思路
例1：金海林置业即将开发建设的“秀峰•奥林匹克花园”
秀峰奥林匹克花园
开发商：金海林置业有限公司
投资商：中体奥林匹克花园管理有限公司、金海林置业有限公司
位置：长沙市经济开发区内，东临芙蓉北路并与秀峰山公园隔路相望，南接城市二环线，北邻鹅羊山野营公园，西临湘江
总占地面积：641亩
规划总建筑面积：42万平方米
计划总投资：10亿元
推出量：计划分三年四期开发
项目特点：将承袭“奥林匹克花园”的品牌优势，借鉴以往奥林匹克花园开发的成功经验，结合长沙本土消费习惯，定位为近郊、低密度、高配置的健康生活社区。缔造“运动、健康、和谐”的奥林匹克生活。

例2：创远•枫林绿洲
创远•枫林绿洲——自称为市府边的新加坡，8月20动工，目前正在进行内部认购咨询。拒了解其首批486套，刚放出几天就被抢光了。
该小区是一个融经济适用房与商品房为一体的小区，其中经济适用房占六成，楼盘定位为大众精品房。
近20万平米的大型社区，其中有187000平米的住宅楼，2489平米的商务会所、游乐场、健身馆，4500平炉主学校、幼儿园、超市，3600平米的商业楼、医务中心等配套设施。小区拥有住宅1455套，其中商品房309套，经济适用房1146套，地下停车位与地面停车位600多位，10多种户型，面积从60~200平米，平层、错层、复式结构都有。
其中小户型比例重，60~90平米户型的住房达到700多套 ，占小区的住房比例的50%，消费者不到10万元，即可在青山秀水间安下自己的家。

二、 低价位楼盘强势促销
中南汽车世界占地3000亩，规划为首层商铺，二~六层住宅。
商铺规划为汽车专卖店区、新车展示厅、新车展示广场和汽车配件城。其中新车展示厅占地面积13216平米，可同时容纳400多台汽车展销；汽车专卖店区和新车展示广场占地311亩，拥有4S店、轿车、旅行车/越野车、微型车/皮卡车和货车等销售区域；汽车配件区拥有临街经营门面面积34574平方米。2004年初汽车专卖店区、新车展示厅、新车展示广场和汽车配件区将建成开业。
中南汽车世界毗邻广电中心、湖南国际影视会展中心、世界之窗、海底世界、高尔夫体育公园，星沙文化公园、星马美食城。区内规划有社区商业街、酒店、公园及近10万平米的休闲广场等公共设施。
8月16日中南汽车世界开盘，8月28日其住宅公开发售。主要户型为二房二厅到三房二厅，单位面积88~118平米，一梯二户，价格888元/平米起。其目标客户为中低收入阶层。住宅价格从888元/平方米~1200元/平方米。首期的商铺、住宅已经全部售罄。
8月20日至8月24日；8月28日至8月31日（9：00——21：00固定往返），中南汽车世界在市内及星沙设有招商销售豪华巴士接送专车，并可免费获得门票游海底世界。
低价格成为关注焦点
其888元/平米起的超低价赢得了大批中低收入家庭的双手欢迎，中南汽车世界一期一批销售率100%。一期二批认购正在进行中。

据介绍，今年危改外迁居民对商品房的总需求已成为市场中重要且稳定的有效需求。两年多来，轰轰烈烈的棚改工程，光开福区改造面积就有61.4万平方米，到明年，所有棚屋将全部拆完，十多万市民将告别棚屋，乔迁新居。不少开发商直接将项目定位为城区内危房改造地区的居民外迁购房的需要。
另据调查显示，目前有购房意向的人群中，能接受每平方米2000元以下房价的，占被调查者的58.1%，更有不少消费者将每平方米的房价期望值定在1000元以下。
中南汽车世界，最让消费者侧目的是，将住宅售价定在888元/平米起，跌破了千元大关，首付1.6万元，月供350即可买世界之窗旁88平米的住房。
中南汽车世界发展商湖南恒广发展有限公司表示，购房置业，从来就不是少数人的专利，住宅也应该像曾经一度被视为身份象征的移动电话那样“飞入寻常百姓家”。
广告轰炸，迅速提高知名度
中南汽车世界能在短短一个月的时间里成为长沙人耳熟能详的楼盘，与其大量大篇幅的广告轰炸是分不开的。其与长沙晚报签订了300万一年的广告合同。其广告投放多为整版，色泽鲜明，形成了强烈的视觉冲力。
在开盘之前，其就在长晚每一期的A1版右上角有1/12版的广告预告，内容是“8月21日首付一万元购买住宅不是梦，一场让长沙都为之震撼的置业革命即将启幕，敬请关注8月21日各大报纸广告”。预告抓住了消费者的兴奋点，引起了消费者的注意。8月21日开盘时，其共投入了四个整版广告与一个半版，具体为潇湘A1版半版，A2整版，长晚A2、A7、A8三个整版。广告投放国度之大在长沙楼盘推广中尚为首例。据了解，在长沙低于888元/平米的售价的楼盘也有，但是并不曾像中南汽车世界这般在房地产行业掀起狂澜。所以说，广告投放对于扩大一个楼盘的知名度起着相当大的推动作用。

三、 八月热点楼盘
鑫天鑫城8月17日一期封顶，缤纷开盘
投资商：长沙鑫天置业发展有限公司
承建商：（国家一级）湖南南托建筑股份有限公司
规划设计：中机国际工程设计研究院
银行按揭：工商银行提供最高八成三十年按揭
楼盘地址：劳动东路299号
项目总用地面积：15万平方米
推出节奏：分二期，一期8月17日封顶，二期开工，正在做土地平整
规划户数：1050户（一期）
车库：1：0.6(户型/车库)
公交路线：8、103、135、138、601
户型：一室一厅一卫：57.65平米 二室二厅一卫94.08平米
三室二厅二卫：124.26平米（错层） 四室三厅二卫：153平米（错层）
沿街均为8~9层，最高层为18~19层带电梯
一楼与二楼有少量门面，其余均为物业管理处与设备房
户型以90平米的居多，复式楼是其楼盘的一大缺口。（所有房子一律朝南）
户型分析：一室一厅进门过道位置浪费，导致实际实用率低
错层没能实现好的功能分区效果
价格：2080元/平米起价，均价2300元/平米
工行8成30年按揭
价格分配：每加一层价格涨40元/平米
南向楼盘价格比北向高30元/平米
销售情况：已售出140套左右
目标顾客：①、习惯于市区生活的居民
②、附近工厂、与企业的职员
项目优势：
①、交通便利，相对市中心，算是一个安静的社区，环境较优雅自然，价格相对市中心便宜
②、售楼部感觉好，销售员服务很专业化
③、小区物业管理水平高，物业服务对伍大，服务水平较高
项目劣势：
①、周边商铺、休闲、娱乐设施少，没有成熟的商业氛围
②、小区建筑密度高，绿化率不高
③、小区环境配套上缺少水，不能给人一种贴近自然的感觉

景秀江山豪宅赞助星姐冠军
景秀江山6月29日开盘
占地面积：20万平米
户型：84~163平米
三房二厅：135.51平米 四房二厅：135.51平米
二房二厅：84.92平米 三房二厅：111.90平米
四室二厅：163.57平米 三房二厅：144.35平米
三房二厅：125.82平米
户型分析：总体来讲，户型结构较好，但是部分户型客厅很小，阳台小，过道面积多，导致实用率不高。
价格：1896元/平米起价
近日促销手段：亲情推出周末看房专线，通程商业广场、平和堂均设有接送点
豪宅赞助星姐冠军，赞助星姐活动，8月17日，景秀江山请其业主在家乐福前坪观看星姐表演。8月20日，准星姐前往景秀江山现场。
项目优势：紧邻望月公园、银洲度假村，位于高新技术开发区内，周边有较多集协和企业与写字楼。而且周边单位的职员都有较强的购买力。
项目劣势：周边商铺门面少，休闲娱乐设施不多。

美林景园开通看房专线，空调专车定点接送，提前预约可享受上门服务
越来越多的楼盘开始注重通过开通看房专线，来弥补自身交通不很便利的不足。如景秀江山、中南汽车世界、静园山庄、美林景园，而美林景园的专线服务方式更为特别，其不仅提供空调专车定点接送，提前预约可享受上门服务。

除低首付、开通看房专线外，八月份各大楼盘在报纸广告宣传上，纷纷推出看房抽奖、买房送大奖、现场参观送纪念品之类的促销活动。促销手法日趋多样化。

四、 低首付、低月供成为众多楼盘重要的形象诉求，有意识地降低购买门槛成为越来越多的楼盘挤身市场，吸引消费者的主要手段
中南汽车世界：首付一万元起买住宅,首付三万元起买门
银晟花园：首付3万余元买住宅，首付4万余元买门面
湘许嘉园：首付4万余元,轻松月供600余元
星沙商业乐园：首付4万，登上星沙财富列车，之前其所推的是首付一万三，月供380
锦华时代：首付一万九，月供四百起，买个房子来赚钱
新锐湘都：首付2万8，月供400元
E时代电讯市场：非常价格革命，E时代电讯市场，中南地区最大手机电讯超市，超低首付1万6起，
左岸春天：2万元低首付，抢先入住现房
左岸春天自房交会之后，“首付二万元，抢先入住现房”就是其一直主打的广告语。但据调查得知其在报纸广告上所推出的首付2万元，即可入住现房，并不存在。据销售员介绍，其所指的首付并不是通常意义上的几成的首付，而是指定金，在交付2万元定金之后，客人在10天之内交清30%的首付才可入住。

五、 2003年度中国房地产品牌企业推介，候选企业纷纷加大广告宣传力度，8月房地产广告空前集中
八月见报排名、版面及投放资金（前五名）
名次 楼盘名称 版面 投放资金(估计)
1 中南汽车世界 长8*1、长6*1/12、潇1*1/2、长6*1/12、潇1*1、三湘3*1、三湘1*1/7 与长沙晚报签订了300万的广告合同，潇湘费用￥136,000
2 鑫天鑫城 长4*1/2、长1*1/2跨版、长1*1、长1*1/3、潇2*1/2 ￥1,232,640
3 左岸春天 长1*1/10、长3*1/8、潇2*1/4、潇1*1/18 ￥150,060
4 星语林•名园 长3*1/12、长1*1/18、潇1/18、潇1/16 ￥29,200
5 一心花苑 长1/2、长1/4、潇2*1/5、潇1*1/6 ￥191,400
八月见报推盘数及比例（%）
排 序 区 域 推盘次数 所占比例（%）
1 开福区 30 28%
2 雨花区 29 27%
3 芙蓉区 22 21%
4 岳麓区 15 14%
5 天心区 11 10%
合 计 107 100%
八月见报排名及版面次数（前五名）
名次 楼盘名称 版面 诉求点
1 中南汽车世界 1、1/12、1/2、1/7、1/12 开启地产平民时代，将价格革命进行到底，首付一万六可买世界之窗旁88平米的住宅，首付3万可买门面
2 鑫天鑫城 1/2、1、1/3、1/2跨版 无以伦比的性价比，纯净之域天空之城，8月17日一期封顶，缤纷开盘
3 左岸春天 1/10、1/8、1/4、1/18 夏日清凉风从左岸吹来，当优雅与运动相遇，在左岸微笑无处不在，黄金比例，大户风苑，首付2万元抢先入住现房
4 星语林•名园 1/12、1/18、1/16 幸福就在17000平方米的水景园林中，幸福就在70米的超宽楼距中，幸福就在3000平米的住户会所中，看房参观送纪念品，送空调机
5 一心花苑 1/2、1/4、1/5、1/6 要想房子好，又要花钱少，紧邻湖南剧院，把家安在一心花苑，她笑了，初恋的感觉又回来了
六、 正在开发建设中的或即将推出的新大盘
1、 秀峰奥林匹克花园，圈定的是600多亩土地
2、 兆佳碧桂园占地3000多亩
3、 中南汽车世界占地3000亩
4、 香格里麓山别墅占地千亩（8月19日破土动工）
5、 华盛集团大盘千亩
6、 北京的阳光100占地千亩
七、 八月开盘的楼盘有

中南汽车世界（8月16日开盘，住宅8月28公开发售）
鑫天鑫城（8月17日开盘）
新锐湘都8月28日盛大开盘（小户型46~126平米，起价2278元/平米）
东方时代商业广场（8月18日）
山水华都8月16日开盘（挑战酒店式公寓价格极限1488元/平米）
相关链接：
1、烈士公园新规划即将评审
昨日，市园林局，市规划局组织7名知名园林规划专家对湖南烈士公园总体规划修编4套方案进行了评审，专家们在肯定有关设想的同时，就如何进一步完善烈士公园总体规划修编提出了指导性意见。
在严格遵守新规划“长远规划、分步发展，与长沙城市总体规划和城市绿地系统规划相适应”等原则的前提下，各新规划都特别注意做好水系设计，充分体现烈士公园水面宽广的特色，让年嘉湖、跃进湖两湖水活起来。
在4个方案中，有一个方案围绕两湖设计了环水游览路及蓝色环湖亲水走廊，规划了环年嘉湖游路布置系列戏水娱乐带、亲水休闲带、乐水活动带等到，充分体现滨水休闲的特点。根据该设计方案，沿湖还分别布置有云水平台、落水轸星、香荷曲岸、出水芙蓉、银色沙滩、浮水木栈道、千帆竞秀等景点。其他方案都就两湖治理、水面景点设置等提出了设想。
据了解，市有关部门将在充分尊生专家的意见的基础上，选出一种方案作蓝本，充分吸收其他方案的优点，形成湖南烈士公园总体改造的最后方案。

2、地产融资新规有望出台
央行房贷析政6月出台后，几乎所有的房地产开发企业都在翘首以待政府及银行系统跟进措施的出台。8月5日，中国人民银行在《2003年第二季度中国货币政策执行报告》里表示，在规范房地产信贷的同时，人民银行将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是股权融资方式。
据分析，央行配合有关部门的有关规定有望在不太长的时间里出台。除股权融资外，融资方式应该还包括发行债券、信托产品、地产基金等。
3、国有土地出让法规废旧立新
近日，国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》，从8月1日起，协议出让土地的方式将受到严格规范，原国家土地管理局1995年6月28日发布的《协议出上国有土地使用权最你价确定办法》自8月1日起废止。
国土资源部土地利用管理司有关负责人束克欣说，以1988年上海国有土地使用权招标为开端，15年来，中国土地市场的培育与规范取得明显成效。现在政府完全有能力调控土地供应，保证房地产市场平稳运行，土地出让招标机制将日益成熟，这将有力推进土地资源的市场配置进程，中国土地出让市场招标大环境基本形成。

4、国务院发布相关通知要求：控制高档商品房建设
国务院日前发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知。通知要求各地、各部门完善住房供应政策，加强经济适用房建设和管理，增加普通商品住房供应，建立和完善廉租住房制度，控制高档商品房建设。在改革住房制度方面，通知要求各地继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度，同时搞活住房二级市场，规范发展市场服务。在规范住房信贷方面，通知强调要加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，加强房地产贷款监管。此外，通知还在完善市场监管制度，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系、整顿和规范房地产市场秩序方面作了详细规定。高档楼盘的建设将受到控制，经济适用房的建设将进一步加强。
1）、高档高品房建设将受控制
“我国今后将完善住房供应政策，加强经济适用房的建设与管理，控制高档商品房建设，增加普通商品住房供应。”
通知说，经济适用住房要是具有保障性质的政策性商品住房。要切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。
另外，经济适用住房要实行申请、审批和公示制度。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，要按照经济适用房住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
在控制高档商品房建设方面，通知特别强调，各地要根据实际情况，合理确定高档高品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房，以及高档写字楼、商业性用户积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目，也可以适当提高高档商品房开发项目资金比例和预售条件。
在增加普通商品房供应方面，通知要求各地、各部门采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。
2）、公积金贷款将更加方便快捷
今后申请公积金贷款购房者将更加方便快捷了。通知明确，公积金贷款将简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。
在完善个人住房贷款担保机制方面，通知还明确了要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，将加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。
此外，通知还强调加强对房地产贷款的监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。加快建立个人片征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
3）、不得对已购公房上市交易设置障碍
除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。
通知明确，各地、各部门要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。另外，各地还要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。
通知中还明确，继续推进现有公房的出售。
5、房产税小幅调高
湖南省地税局日前发布消息称，从９月１日起，原有房产税进行一定微调。应税房屋依照房产原值，由一次扣除３０％的余值计税修订为扣除２０％后的余值计税。
据了解，这次房产原值扣除比例的调整，对免税的国家机关、事业单位和拥有非营业用房的个人并无影响，对出租房产的纳税人也不会增加税负，仅对自营房产的纳税人增加了税负，但增幅不大。专业人士分析，增加的税负只相当于应税房屋原值的０．１２％。但由于房产税是在所得税征收前征收的，增加了房产税，相应增加了所得税前的扣除额，也相应减少了所得税，因此纳税人实际增加的税负约为应税房产原值的０．０８％。
大臧组
2003年8月31日
长郡·金鹰携手造精英

11月28日，湖南国际影视会展酒店西苑，华灯明亮，一阵热烈的掌声中湖南金鹰城置业有限公司与湖南长郡教育集团正式签署协议，宣告共同兴建长郡·金鹰国际试验学校。
据了解，这所学校的规模在3000人左右，走读与寄宿双轨并行。学校占地面积为8万－10万平方米，建筑面积为4万－6万平方米，整个学校分为幼儿园、小学、中学、国际部。建设教学区、实验区、运动区、生活区四大区域。预计明年动工，三年内正式招生办学。
学校收费实行"一校两制"：金鹰城业主子女在九年义务教育阶段实行"准公办"，即在按照国家规定标准收取学杂费的同时，另按物价部门核准的较低标准适当收取办学经费，让业主子女享受最好、最实惠的义务教育。对于非业主子女的择校生，运作模式为"民办"，采用市场机制运作，收取由物价部门核准的办学经费。
另据了解，这所学校的体制是“国有民办”，实行中学、小学、幼儿园15年一体化，按照长郡中学的教学管理模式管理。长郡中学和长郡教育集团在湖南教育界久享盛誉，长郡教育集团成立于2001年11月，是湖南省第一个公有制基础教育产业集团，下辖长郡中学、湘郡中学、麓山国际实验学校及其国际部、中麓实业有限公司等教育机构，其中的长郡中学创始于1904年，一个世纪以来该校以造就了徐特立、李维汉、任弼时、李立三、李富春、肖劲光、陈赓等一代名人，还培养了12位院士以及大批学者名流。长郡中学于1994年被授予“湖南省重点中学”，1995年至今，连续9年高考本科一次上线率稳居长沙第一，每年被清华、北大率取的人数超过参考人数的3％。
筹建的学校校址则选在了金鹰城，其中最大的原因是，金鹰城的地理位置优越，自然环境优美，文化氛围浓郁，社会名流聚集，这里可以说是长沙新崛起的文化中心，集影视文化、娱乐时尚为一体，本来就是各界精英的汇集地。
此次长郡教育集团选择金鹰城置业有限公司作为携手的伙伴，自然也是有原因的，金鹰城置业有限公司背靠着有“中国传媒第一股”之称的湖南广电，资本雄厚，可以说是长沙房地产开发的领头羊，其开发的“金鹰城·圣爵菲斯”自去年横空出世以来，屡获好评，从湖南第一个“国家康居示范工程小区”，到“湖南十大名盘”，再到近日的“中国创新名盘30强”，创造一个又一个的房地产开发奇迹，这样的名企名校精诚合作，教育与地产完美的结合在一起，其最终结果必定是，以房产开发带动教育投资，以优质教育促进楼盘销售，同时广大业主享受到最优质的教育，实现房地产开发、教育发展和业主受益的三赢局面。金鹰城引入名校合作也是其作为房地产开发的一种服务增值，是对客户服务的延续，金鹰城一直提倡靠服务，靠超前的产品来赢得竞争。
相信名校名企，长郡·金鹰，携手打造精英的梦想，不久之后就能真正实现。

近日，湖南首个“国际人居示范城”在省会长沙落户，部分国内外专家认为，“联合国人居署”所制定的有关人类可持续发展、生态健康居住环境要求，是目前世界上最先进、最符合未来发展的居住标准，因此，依照此理念开发的住宅项目在省会长沙的出现，意味着国内房地产业发展水平的又一个新的飞跃，同时，也将代表了长沙未来房地产产业发展的潮流。
专家们认为，圣爵菲斯之所以达到“国际人居示范城”的标准，最重要的原因是做到了“一好二重三高”。
首先，规划设计要好，充分体现“以人为本”的设计理念。圣爵菲斯的规划设计，代表了现代建筑规划设计的先进水平，充分体现生态、环保、节能、人性化等先进的小区建设理念，因而获得规划设计方案多方好评。譬如金鹰城·圣爵菲斯的多层住宅立面造型简洁、整齐，保持了优雅的法国地中海建筑风情，在罗马假日组团采用了U字型的建筑拼接手法，即不影响住户对景观的欣赏要求，又保证了内部休闲广场上的视线开阔感。又使整个休闲广场的园林景观延伸出去，与金鹰城秀丽的自然风情融为一体。
重点保护、合理利用好社区自然生态资源。圣爵菲斯依山傍水，自然环境极为优越。在开发过程中，国内外的专家们一致认为，重点保护好原有的原生树木，天然水面是圣爵菲斯塑造生态健康环境是整个项目开发的关键，是开发中的重中之重。正是出于这种原因，圣爵菲斯在开发过程中传出了“宁可路让树，不可树让路，房可移，树不可移”的开发佳话，从而在小区建筑之处，就保证了小区未来的生态健康环境。
此外，重视开发综合效应也是是圣爵菲斯与众不同的一个重要原因。与以往的楼盘开发远远不同的是，圣爵菲斯虽然还没向社会公开推出，但已取得了较好的社会效益和群众口碑。作为全国首批10个国家级示范小区之一，圣爵菲斯在整个开发，都采取了向社会公开的方式。充分展示了一个高质素楼盘的自信，也让人们对它产生了信心。
专家们认为：规划设计再好，也必须要有高新科技来保障。圣爵菲斯在建设过程中大胆采用了成熟的高新科技设备、高新材料、高工艺技术：欧洲先进的室内新风系统，高水平的综合智能化布线系统、三表出户等都是国际高新科技成果，既提高了楼盘的质素也提升了小区的实用价值。

小资料：
新闻背景资料：

1996年6月在土耳其首都伊斯坦布尔召开的第二届联合国人类住区大会上，确定了《人居议程》，发表了《伊斯坦布尔宣言》，各国政府在宣言中承诺，将致力于实现"人人有适当的住房"和"城市化进程中人类住区可持续发展"的目标。联合国设立"联合国人居环境奖"，就是旨在推动此目的的实现。该奖项从1989年开始创立，这是全球人居领域最高规格的奖项，每年评比一次，由联合国人居中心负责。人居中心在每年的世界人居日（每年10月的第一个星期一）期间，将在一个事先选定的城市举行该奖项的颁奖仪式。
“国际人居示范城”圣爵菲斯
过去，人们关注的是“有得住”，
今天，将更多地关注“住得好”。
在联合国人居署历年来的发展报告中均指出：“改善人居环境与建立可持续发展环境，是国际住宅产业的发展方向！”对此，国内外专家们认为：是否拥有“舒适的居住环境与生态健康环境”，已经是未来一个健康居住社区的基本要素。
圣爵菲斯正是紧紧地抓住这一点来做足文章。踏进小区，优美自然的环境马上就让你有了一种“舒适的感觉”：金鹰城·圣爵菲斯以法国地中海小镇“ST-TROPEZ”为设计蓝本，借鉴法国风情独特的建筑风格，将居民的生活与度假休闲完美的结合在一起。
在圣爵菲斯独有的山顶公园上，潺潺流淌的小溪，浅吟低唱着牵引你踏上幽幽的小径，一路上花木掩映，流红滴翠，让你立刻忘却工作的烦恼，变得轻松愉快，悠闲惬意。穿过弯弯的木栈道，你又会陶醉在镜湖碧波，湖边曲径，小桥流水，烟柳翠亭的风景画中。
住进圣爵菲斯，你会更享家的温馨和舒适。一流的品质，优越的性能带给你方方面面的舒适享受。
首先，小区在建筑结构设计上，采用隐形梁技术，梁同墙宽，减少了天花的装修量，增大和美化了室内的使用空间；采用柱框架结构，避免了凸角，使房间方正实用，让你可以随心所欲地布置房间，让你用得舒心；而外窗采用凸窗台设计，突出墙外300毫米，大大增加了使用面积。平面的延伸，空间的扩展，让你拥有一个舒服、自由的天地，尽享天伦之乐。
其次，让如果依照普通的设计理念，金鹰城·圣爵菲斯已经达到健康户型设计所要求的指标，但是在圣爵菲斯不满足。他们认为，既然户型设计满足了人们在空间使用上的要求，那么，也应该满足人们休闲、与内部环境上的要求。由此，金鹰城·圣爵菲斯创造性地从发达地区引入室内入户空中花园的设计新思路。
在健康生活中，花园绿化在人生活中的重要性，而这不能仅仅只停留在小区的园林绿化之中，完全有必要把花园引入到住户家中去，在住户的范围内，就建成一个小生态天地，与室外的园林绿化共同构成小区的自然协调。这样以来，公寓住户除了拥有一个广阔的自然花园外，更拥有了一个属于自己的一个“空中花园”，享受到过去巴比伦皇帝才有的“待遇”。有关专家认为，金鹰城·圣爵菲斯的这种户型设计思路，完全体现了目前推行“健康住宅”的本意，真正做到了“以人为本，创造健康生活环境”的标准，必将成为未来房地产发展的一个潮流、
总之，“国际人居示范城”圣爵菲斯所做的一切，都是为了让你的生活过得“更好”!
什么是“国际人居示范城”？
1996年联合国《人居议程》颁布以来，重视住房建设和人居环境改善已经成为全球的潮流。在国内以创造良好的人居环境为目标，加强住房建设和基础设施建设，加强污染治理和环境保护，改善居住生态环境质量已经成为住宅产业发展的核心。因此，越来越多房地产开发项目开始重视住房质量和环境改善，提高住房科技含量，开发符合联合国《人居议程》所推出的目标要求的“人居”社区。
金鹰城·圣爵菲斯是长沙第一个依照“人居”理念进行开发的高档居住社区，在整个圣爵菲斯开发过程中，金鹰城置业认为，一个符合未来“人居”要求的社区，不仅仅是满足人类对遮风挡雨、生活起居的物质需求，假若如此，我们只需要躲在五、六十年代的集体宿舍之中就可以了；"人居"，不单是对建筑形成一味苛求创新，更是对精神内涵的一种孜孜不倦的追求。
伴随着社会的不断进步，对人居环境的重视程序也是与日俱增，根据联合国两次人类居住大会和中国21世纪议程的有关论述。圣爵菲斯在开发中，着重注意了以下几个方面。
生态健康是“人居”的基本要求
圣爵菲斯认为：现在，老百姓购房取向已经发生了基本的变化，已经由"够住就行"发展到了注意地段、房型和景观环境的消费观念。因此圣爵菲斯在开发中对居住环境格外关注。在社区环境的营造上首先要注重营造绿色健康环境，在节约资源、减少污染、降低能耗的基础上，塑造丰富的文化环境和优美的景观环境，并充满考虑老人、儿童的运动休闲游乐环境，将人、自然与建筑三者有机结合，建出高标准的住宅。
小区的绿化环境是人们休闲观赏的场所，对整个小区空气净化、温度调节也起着重要作用。其中不仅包括植树、种草，还包括水景、雕塑、路桥、亭台小品等的营造。圣爵菲斯作为低密度的高档社区，不仅在小区的中心地带匠心独运地布置了中心罗马广场和浅水港湾，更是对建筑规划布局进行精心构造，让居者有其景。圣爵菲斯公寓的设计中引入空中花园，其正对客厅厅，使客厅也显得通透、明亮，充满自然气息；同时也是一个极好的生活休闲空间，闲暇时可以在这里放松放松，也可在这里一边喝咖啡，一边远眺金鹰城与世界之窗美景，使生活充满情调。
环保建筑是健康“人居” 的基本要求
“环保建筑”是高效低耗、环保节能、健康舒适、生态平衡的高质量现代建筑，被认为是今后产品建筑的发展方向。就建筑节能而言，采暖节能仅仅是能源节约的一部分。实际上建筑节能还应包括水、电、气、热等能耗的节约以及各类建材、制品的节约，进一步分析还有新技术、新工艺、新材料、新能源的应用。至于环保方面，所涵盖的范围就更为广泛。所以必须将"环保、节能建筑"开发建设视为一项系统工程，谋求最大程度地节约能源和与环境相直辖市。最小程度地对环境造成危害，以利于生态环境的可持续发展。
圣爵菲斯在建设中局部采用了欧洲先进的室内新风系统，有效地减少了室内空气污染带来的危害。圣爵菲斯的外墙采用无机环保涂料，避免涂料对环境、人体的伤害；屋面保温采用高效保温板，增强建筑保温、隔热功能，高效节能。
圣爵菲斯认为：为了给业主创造最好的生活、工作环境，开发商有义务为消费者考虑，为他们创造最好的外在条件，让人与自然和谐共处。这不仅是消费者的心理需求，更是联合国《人居议程》的客观要求。