清议中国楼市之一

哪里的房子最畅销

    如果没有说错的话，在国内股市陷入全面冲突之前，楼市早已经历了几个回合的冲突高峰。在很大程度上，楼市的冲突主要还不是发生在有房族与无房族之间，也不是发生在房地产开发企业与购房者之间，而是发生在政府干预与市场机制之间。就冲突的本质而言，这与当前的股市冲突没什么区别。

    楼市冲突的焦点无疑在价格。最初的房价上涨刺激了房地产投资的持续较快增长，以至于令政府相信，要抑制所谓全社会固定资产投资过快增长，必须将房地产市场作为一个主战场。于是，最初的政府干预主要针对楼市的卖方，重点是紧缩面向房地产开发企业的银行贷款，限制土地供给等等。但是，该等干预措施并没有产生理想的效果，相反，房价依然快速上涨。随后，政府干预开始向楼市的买方延伸，先后推出划定二手房转让期限并相应开征二手房交易税、限制一人多套购房、提高首付比例以及透过加息和严格审查购房者个人信息控制按揭贷款规模等等。然而，如此政府干预依旧未能产生预期的效果，在市场交易双方将由此增加的交易成本作为新的涨价因素之后，房价继续上涨，而且势头更加强劲。

    从某种意义上讲，楼市的全面冲突是由政府与市场之间特别是政府与房地产开发企业之间的冲突所发端，随后不断向政府与业主、政府与购房者之间，以及房地产开发企业与购房者之间，有房族与无房族、二手房转让方与受让方之间迅速蔓延，并导致社会舆论围绕房价的涨跌形成颇为严重的对峙。

    遗憾的是，房价至今依旧上涨，近一段时期甚至出现了报复性上涨的格局，仅深圳市今年5月份房价就出现近23％的环比涨幅。这似乎验证了我在去年年底和今年年初时的预测：眼下是买房的最好时机。深圳《创富志》杂志社的主编张信东告诉我，那时及稍后买到房子的人，如今已是乐得合不上嘴。其他地方的反馈亦颇为乐观。

    从本文开始，我将再用4～5个篇幅专门讨论一下楼市。相关的问题是：哪里的房子最畅销？哪里的房子不好卖？哪里的平价房最稀缺？下半年哪里的房价上涨预期最大？房价上涨到底是谁的错？希望大家继续关注。

    有两项指标可以用来回答哪里的房子最畅销这一问题。它们分别是商品房销售面积增长率和商品房销售额增长率。进一步说，考虑到销售额的增长可能涉及商品房类别结构变化等因素，而销售面积的增长有着更直接的意义，因此，需要在计算这两项指标的基础上，做必要的加权平均处理。其中的权数分配是，销售额增长率占40％，销售面积增长率占60％。由此得出的结果就是依据2006年数据计算的国内地区商品房畅销指数。

    表：地区商品房畅销指排名
          销售额增长率  销售面积增长率  畅销指数
全国平均      16.69%          9.27%        112.24
西藏          68.18%        31.66%        146.27
河南          50.19%        41.46%        144.96
内蒙古        44.17%        31.10%        136.33
陕西          49.54%        25.02%        134.83
河北          36.71%        21.22%        127.41
湖北          34.76%        19.35%        125.51
四川          35.91%        18.23%        125.30
新疆          26.88%        23.68%        124.96
安徽          26.57%        21.00%        123.23
辽宁          28.78%        17.22%        121.84
黑龙江        24.76%        19.30%        121.48
江苏          23.35%        15.45%        118.61
吉林          23.71%        15.15%        118.58
湖南          30.27%          9.74%        117.95
福建          33.45%          5.64%        116.76
重庆          17.39%        10.99%        113.55
云南          18.16%          9.06%        112.70
天津          21.92%          3.56%        110.91
浙江          18.62%          5.73%        110.89
广西          13.92%          4.42%        108.22
江西          15.54%          2.00%        107.42
山西            0.72%        11.46%        107.17
广东          11.25%          1.34%        105.30
山东            8.54%          1.13%        104.10
甘肃          -3.98%          4.52%        101.36
贵州            8.37%        -3.58%        101.20
上海            0.73%        -4.23%        97.75
宁夏          -7.22%          0.53%        97.43
青海            0.90%        -6.20%        96.92
北京            1.83%        -16.51%        90.82
海南          -2.74%        -21.73%        85.86
数据来源：国家统计局
 
    依据上表提供的数据，2006年国内商品房畅销指数平均水平为112.24，虽然比上年平均水平157.22有十分明显的大幅下降，但总体上依然保持畅销状态。众所周知，2006年国内楼市所遭遇的政府干预，无论是政策出台的频率，还是政策本身对市场的影响程度以及政策的执行力度，都是前所未有的。应当说，能够在这种情况下最终保持110以上的商品房畅销指数，充分说明国内楼市的需求面依旧十分旺盛。在我看来，这明显是一个受到压制的畅销指数，并为今年以来出现的需求快速反弹以及房价的报复性上涨打下了基础。

    在已披露相关统计数据的国内31个地区当中，有17个地区的商品房畅销指数高于全国平均水平，另有14个地区低于全国平均水平。其中，西藏、河南、内蒙古、陕西、河北是2006年国内商品房畅销指数最高的5个地区，那里的房子一定很畅销；而海南、北京、青海、宁夏、上海为国内2006年商品房畅销指数最低的5个地区，相比之下，那里的房子似乎不太好卖。

    当然，以上商品房畅销指数是依据省级地区为单位计算的，尽管足以反映各地区主要城市的总体楼市销售情况，但不排除在各地所属城市之间、不同城区之间以及不同商品房类别之间，存在一定的差异。

    那么，为什么地区间商品房畅销指数存在较大的差异呢？理由大致如下：首先是基础设施建设差异。那些商品房畅销指数较低的地区，大多存在着严重的基础设施建设瓶颈现象，或者是由于长期缓慢的投资增长令当地基础设施供给不能随城市的快速发展而相应增长，或者说由于当地重要的基础设施建设处在在建状态，前者如北京、上海，后者如海南。另一方面，那些商品房畅销指数较高的地区，可能是由于受到了重要的基础设施建设项目竣工的影响。显然，西藏的商品房畅销指数之所以会在全国遥遥领先，与当年青藏铁路全线贯通并通车运行有关。

    其次是地区经济增长差异。最近10年来，在地区经济增长排名当中，内蒙古总体保持第一。快速增长的地区经济显然为当地楼市注入了巨大的活力。河北的情况与此颇为类似。相反，青海的经济增长较不出色，对当地楼市的促进作用亦较为有限。

    第三是供求关系差异。一般地讲，如果上一年楼市需求增长领先供给增长的幅度过大，并且远远大于最近几年的平均值，那么，当地楼市的销售情况可能会在本年出现休整。例如，海南2005年商品房需求增长率为105.01%，而供给增长率为相对较低的57.17%，二者之间的差距为47.84个百分点，该等差距是过去5年平均水平的8.5倍。类似的情况还有贵州。虽然河北上一年需求增长率也大幅领先供给增长率，但二者的当年差距仅仅是最近5年差距的2.16倍。与此同时，如果上一年楼市供给增长率领先需求增长率，也可能会对需求增长构成一定的压力。在以上商品房较不畅销的地区当中，宁夏2005年的商品房供给增长率高于需求增长率9.85个百分点，是当年国内惟一供给增长率领先需求增长率的地区。

    第四是价格因素。作为商品房最畅销的地区之一，河南的商品房平均单价水平相对较低，其中2005年仅为每平方米1919.52元，2006年为2803.8元。河北的情况与此类似。作为商品房较不畅销的地区之一，海南的商品房平均单价相对较高，其中2005年为2923.02元，2006年为3632.17元。值得注意的是，论及商品房平均单价对当地当年城镇居民人均可支配收入的比率，河南最近两年分别为4.5倍和3.5倍，海南同期分别为2.8倍和2.59倍。

    本文旨在对最近一年国内各地区商品房销售情况作一个高度概括性的分析。我相信，该等分析有利于楼市参与者，从房地产开发企业到购房者，以及相关利益人，对未来的市场走向做出判断。为丰富信息，开拓视野，增强判断的准确性，我希望有兴趣的读者一起来参与讨论，亦欢迎读者批评指正。我的体会是，这项工作太复杂了，需要长期研究。

中国哪里房价最高

    让我们暂时把中国房价是否过高以及未来走向如何的问题放一放。毕竟对于关心中国楼市的人来讲，哪里的房价最高，或者哪里的房价最低，显然是一个更基础也是更富有意义的问题。

    说上海房价居中国内地之首吗？对不起，这已经是过去式了。在按年大幅上涨21.97%之后，北京已经开始取代上海，成为中国内地房价最高的地区。

    这出乎预料吗？一点也不。尽管北京的人口比上海少一些，居民家庭人均可支配收入也逊色于上海，但北京的公务员队伍远远比上海庞大得多。尽管政府设定的公务员工资标准上海也领先北京，但在北京中央及地方行政机构供职的公务员行政级别总体上远远高于上海。必须承认，在中国内地各阶层就业人口的工资收入水平之间，最近10年公务员的增长幅度颇为居前。当然，我相信，这并不是导致北京2006年房价大幅上涨的原因，但将它作为长期支撑北京房价持续上涨的因素，则一点都不过分。此外，较突出的理由还有，随着奥运会的临近，北京的开放程度快速提升，这使得原本就具有优势的外国人居住比例变得更显眼了。与此同时，北京的高等教育机构无论是数量还是规模都较上海高高在上。既然越来越多的人相信高等教育对地区房价的影响越来越大，因此，北京房价在中国内地的排名取代上海就更具有说服力了。

    需要说明的是，我所指称的地区房价，是根据国家统计局公布的地区商品房销售额和销售面积计算的，反映了地区当年房价的平均水平。虽然能够对该等均价构成影响的因素是多方面的，包括了商品房类别、区位结构以及质量结构等等，但就楼市的总体性而言，尤其是着眼于供求关系，它足以反映房价的真实情况。

表：中国房价地区排行榜（人民币元/平方米）
            06年均价  05年均价  均价涨跌
全国平均    3382.87    3167.65      6.79%
北京        8279.64    6788.11    21.97%
上海        7196,07    6841.94      5.18%
广东        4877.41    4442.83      9.78%
浙江        4802.15    4280.05    12.20%
天津        4773.76    4054.96    17.73%
福建        3994.16    3161.77    26.33%
海南        3632.17    2923.02    24.26%
江苏        3588.69    3358.78      6.85%
辽宁        3073.42    2797.43      9.87%
山东        2603.23    2425.36      7.33%
湖北        2555.80    2263.47    12.92%
陕西        2463.24    2059.42    19.61%
云南        2345.52    2164.96      8.34%
安徽        2322.12    2220.01      4.60%
重庆        2258.09    2135.10      5.76%
四川        2228.05    1945.33    14.53%
黑龙江      2195.32    2099.29      4.57%
西藏        2170.09    1698.84    27.74%
河北        2100.02    1862.00    12.78%
宁夏        2063.70    2236.04    -7.71%
吉林        2028.64    1888.31      7.43%
山西        1997.13    2209.96    -9.63%
河南        1982.05    1866.88      6.17%
青海        1973.57    1834.71      7.57%
湖南        1928.67    1624.69    18.71%
新疆        1843.75    1797.15      2.59%
内蒙古      1817.15    1652.76      9.95%
贵州        1805.94    1606.77    12.40%
甘肃        1778.86    1936.33    -8.13%
江西        1731.23    1528.39    13.27%
本排行榜按06年均价排序
地区均价=商品房销售额/销售面积（人民币元/平方米）

数据来源：国家统计局
 
    在全国31个省级地区当中，只有8个地区的房价高于全国平均水平，另外23个地区的房价则低于全国平均水平。这8个地区依次是北京、上海、广东、浙江、天津、福建、海南、江苏。这同样不奇怪。毕竟这8个地区的总人口占国内总人口的比例为24％，如果按照城市人口计算，则接近40％。城市人口聚集程度对房价的影响由此可见一斑。当然，这8个地区的城镇居民家庭人均可支配收入水平在国内也是遥遥领先。

    至于海南为什么会成为上述影响房价主要因素的城市人口及收入水平的一个例外，原因无疑与那里污染程度极低的自然环境和温暖的气候有关，以至于富裕阶层尤其是中国北方较富裕的退休人口选择在那里颐养天年，并躲避严寒气候对身体的伤害。据说，一些较年轻的富裕人口也在加入这一行列。

    对比之下，绝大多数房价较低的地区都是生产总值以及城市居民家庭人均收入水平国内排名殿后的地区。这似乎是对称的。值得注意的是，由于江西的人均地区生产总值并不是国内最低的，那里的房价相信在未来几年内会出现较快的上涨。此外，作为最近10年生产总值增长最快的地区，内蒙古的房价也具有一定程度的不对称性，未来几年保持相应较快的上涨速度也是可以预期的。

    令我印象最深的是，目前中国内地城镇居民家庭人均可支配收入的地区差距最大为2.33倍，但地区房价最大差距却高达4.73倍。我不太怀疑，随着内地交通基础设施建设速度加快，在没有理由且更不应当继续扩大地区收入差距的同时，目前上述排名殿后地区的房价会有明显的上涨幅度，以逐步缩小地区房价差距。如果说目前的地区收入差距是可耻的，那么，目前的地区房价差距就更加可耻了。当然，问题似乎主要出在高房价地区，那里的房价实在是太高了。

    当然，评价房价的高低，应当比照当地收入水平。这正是我下一篇文章将要讨论的问题：中国哪里房价最难以承受。

    谢谢大家的参与。您的参与不仅极大地丰富了“清议中国楼市”这个专题的内容，开拓了大家的思路，更重要的是，要想解决中国楼市目前存在的问题，只有在唤起广大民众觉悟的基础上，以民智促官智，以贴近民意的官智，促进民众的居住福祉。但请务必保持理性的心态。无论如何，非理性不可以救中国。

中国哪里房价最难以承受

    回顾近年来我对中国经济的分析与判断，一条一以贯之的思路，就是以限制投资为重点的宏观调控政策以及相应的政府干预存在着十分重大的理论误区，而且严重脱离国内实际。在储蓄持续快速增长的情况下限制投资，无疑导致了越来越危险的流动性过剩，并且伴随着越来越大的通胀风险。我越来越坚定地相信，要想保持中国经济的持续增长势头，要想有效缓解流动性过剩压力，要想从根本上抑制通胀，要想顺应工业化进程当中人口结构变化对就业市场的影响并满足日益增长的就业需求，进一步说，要想实现节能减排的长期目标，惟一正确的思路就是将一系列短期资产膨胀的格局转化为长期资产快速增长的格局，惟一正确的政策就是鼓励全社会固定资产投资增长。没错，我的思路与目前的所谓主流经济学观点大相径庭，与现行的宏观调控政策亦南辕北辙。但我相信，自己的主张未必不是一个极其重要的少数，或至关重要的非主流。

    谈到楼市，我的确对房价做出过中期上涨的预期。在很大程度上，这是政府近年来针对国内楼市所采用的宏观调控政策严重失误的结果。我之所以在去年年底和今年年初做出“现在是买房的最佳时机”的判断，也是出于这样的考虑。明摆着，既然政府抑制房地产投资的决心丝毫不见削弱，既然国内楼市需求依然处在不断上升的阶段，既然商品房供给形势进一步恶化，既然房地产开发企业资金短缺的矛盾发展到了一个不可容忍的地步，年初买房就是一个非常不错的选择。这已被事实充分验证。

    但是，我并不认为房价上涨符合中国经济特别是百姓生活的长期利益，恰恰相反，维护一个较为稳定的房价走势，并在积极扩大投资、增加供给以满足国内楼市眼前巨大、长期增长潜力更为可观的需求的情况下，不仅可以在继续消化储蓄增长压力的同时将银行的短期资产转化为长期资产，以便有效约束流动性过剩，而且可以更加有效地促进国内最终消费需求的快速增长。

    有关房价上涨不符合百姓长期利益的证据，在我看来，不能被忽视的一点就是城镇居民家庭人均可支配收入与房价的关系。从总体而长期的角度看，这是最重要的。

    我将分析与评价上述关系的指标确定为“收入房价比”，其基本计算公式为：城镇居民家庭人均可支配收入÷当地商品房均价。人们可以用“倍”来作为该等指标的单位，也可以用全部城镇居民家庭人均可支配收入可购买住宅面积来理解。一般地讲，该等指标得数越小，说明居民对当地房价的可承受力越弱；而该等指标得数越大，说明居民对当地房价的可承受力越强。

    为提高指标的准确性，需要在城镇居民家庭人均可支配收入当中按照各地不同的恩格尔系数剔除食品支出部分。当然，如果能进一步剔除其他生活必需支出部分，这一指标的准确性将更高。但遗憾的是，目前的统计数据似乎不能满足这一需要。

    值得注意的是，我不主张以国际比较的方法对中国的收入房价比做出判断。主要理由是中国楼市尚处在十分初级的发展阶段，价格机制还极不完善，潜在的购房需求正在伴随工业化进程或准确地说伴随城市人口的持续快速增长而不断加大，尤其是中国告别住宅领域实物分配制度的时间并不久远，从某种意义上讲似乎是昨天发生的事。

    坦率地说，我至今还不能确定国内的收入房价比究竟在一个怎样的水平是合理的。但可以明确的是，目前国内的总体水平十分不合理。另有一点也是十分明确的，即收入房价比的继续下降更加不合理。

    幸运的是，过去一年，尽管国内楼市总体的收入房价比仍处在相当低的水平，但较上年有了6.19%的提升。这意味着人们在不影响食品支出需要且放弃其他一切支出的前提下2005年可以购买2.1平米的住宅，2006年则可以购买2.23平米的住宅。分析表明，这不是房价的原因，而是收入的原因，确切地说是收入增长快于房价上涨的结果。根据我的计算，过去一年国内商品房价格总体上涨幅度为6.79%，城镇居民家庭人均可支配收入总体增长幅度为12.07%，恩格尔系数则下降了0.9个百分点。从某种意义上讲，虽然不是主要原因，但收入房价比在过去一年的升幅也为今年以来国内房价继续上涨提供了依据。

表：中国城镇居民“收入房价比”地区排行榜
            06年    05年    增减幅
全国平均    2.23      2.10    6.19%
海南        1.46      1.46    0.00%
北京        1.67      1.77    -5.65%
上海        1.85      1.75    5.71%
天津        1.95      1.97    -1.01%
西藏        2.05      3.08  -33.44%
辽宁        2.06      1.99    3.52%
广东        2.09      2.12    -1.42%
福建        2.09      2.30    -9.13%
湖北        2.35      2.37    -0.84%
安徽        2.42      2.15    12.56%
陕西        2.47      2.57    -3.89%
云南        2.49      2.45    1.63%
江苏        2.51      2.30    9.13%
浙江        2.55      2.52    1.19%
广西        2.61      2.71    -3.69%
四川        2.61      2.62    -0.38%
黑龙江      2.79      2.62    6.49%
青海        2.91      2.80    3.93%
宁夏        2.94      2.36    24.58%
贵州        3.09      3.05    1.31%
新疆        3.10      2.83    9.53%
山东        3.18      2.94    8.16%
吉林        3.21      3.01    6.64%

河北        3.24      3.20    1.25%
重庆        3.26      3.05    6.89%
甘肃        3.28      2.67    22.85%
河南        3.31      3.06    8.35%

江西        3.33      3.34    8.35%

湖南        3.40      3.76    -9.57%
山西        3.44      2.73    26.01%
内蒙古      3.97      3.79    4.75%
本排行榜按06年数据排序
收入房价比＝城镇居民家庭人均可支配收入（1－恩格尔系数）÷当地房价（得数单位：倍，或平方米）
数据来源：国家统计局
 
    分析表明，中国内地最难以承受的房价出现在海南、北京、上海、天津、西藏这5个地区。其中前4个地区的收入房价比低于2倍，最低的海南仅为1.46倍。对比之下，承受程度尚可接受的房价出现在内蒙古、山西、湖南、江西、河南、甘肃、重庆等地。其中以内蒙古表现最佳，收入房价比接近4倍。与2006年地区之间城镇居民家庭可支配收入最大差距2.42倍相比，中国内地地区之间在房价承受力方面的差距显然更大一些。

    论及过去一年收入房价比下跌幅度最大的地区，西藏首当其冲。由于房价上涨幅度高达27.77%，加上当地恩格尔系数由上年的44.5提升到50.2，尽管城镇居民家庭可支配收入按年增长13.62%，但西藏2006年的收入房价比由上年的3.08倍快速降至2.05倍，降幅高达33.44%。这也就是说，仅仅用了一年的时间，西藏的城镇居民以人均扣除食品支出后的可支配收入所能购买到的房子快速缩小了1.03平米。过去一年收入房价比呈下降态势的其他地区有湖南、福建、北京、陕西、广西、广东、天津、四川、湖北。至于导致下降的原因，主要是房价上涨幅度过大。应当说，由于这意味着该等地区的城镇居民在居住领域出现了相对贫困化的现象，因此，必须引起当地政府的高度重视。

    论及过去一年收入房价比上升幅度最大的地区，山西、甘肃、宁夏三个地区最引入瞩目。其中，山西由上年的2.73倍上升到3.44倍，甘肃则由2.36倍提升到2.94倍，宁夏由2.67倍提升到3.28倍。值得注意的是，导致该等地区收入房价比大幅提升的原因主要是过去一年房价出现了明显的下降，其中山西房价平均降幅为9.36%，甘肃平均降幅为8.13%，宁夏降幅为7.71%。这一方面说明抑制房价过快上涨的确是保障居民购买住宅权力以及缓解因购买住宅对生活构成压力的有效途径，另一方面，由于当地过去一年的房价下降具有一定程度的短期性，因此，也应当从发展经济和促进居民收入增长的途径加以应对。

    至此，我对当前中国楼市现状的分析虽然已有了三篇文章，但总的感觉是刚刚开了个头。下一篇文章将讨论“下半年中国哪里房价上涨预期最大”。此后还将对其他问题包括近年来政府干预楼市的一些手段做出分析。

哪里平价房最稀缺

    “清议中国楼市”这个系列，虽然从中国楼市之现状出发，但绝不止步于对现状的分析，而是要提出问题，并就问题之对策做进一步的研究。换一个角度说，本项研究的全部逻辑可以概括为一点，这就是：要想解决中国楼市目前存在的种种问题，只有在唤起广大民众觉悟的基础上，以民智促官智，以贴近民意的官智，促进民众的居住福祉。于是，本项研究也是一个抛砖引玉的过程。

    在延伸本项研究之前，对此前已发表的文章所引起的争议做一番检讨无疑是必要的。

    全面而系统地研究国内商品房市场或人们习惯称之为楼市的现状，不仅应当分析供给、需求、房价的数据，也应当分析它们各自的结构变化及其与收入之间以及与其他经济数据之间的关系。这无疑使得相应的数据采集与分析不得不具有一定的复杂性和综合性。我注意到，许多读者对所谓地区商品房均价这一概念以及相应的变化幅度感到莫大的困惑。大多数人认为各地区目前的房价以及相应的上涨幅度远远高于我在“中国哪里房价最高”一文当中依据国统局数据计算出的结果。对此，我表示理解。

    但是，我想提醒大家注意的是，国统局提供的商品房数据不仅包括高档住宅，也包括普通住宅和经济适用房，还包括非住宅用房。其中，仅普通住宅又包括多层住宅、高层住宅和其他住宅。不仅如此，住宅在整个楼市当中不是孤立存在的，其供求关系以及价格的变化与商业娱乐用房、办公用房以及其他用房密切相关，尽管后者在目前国内整个楼市当中所占据的比重是颇为次要的。比如说，在一个周边高档写字搂云集的地段，或者大型商业娱乐设施密集分布的地段，住宅的价格能不高吗？因此，为了保证研究的全面性和系统性，该等统计范围的数据选择是非常必要的。

    另一个同样与数据有关的问题是样本选择。一些朋友建议，应当选择大中城市作为研究样本，而不是选择省级地区为样本。有的朋友还提出，如果不将国内房价平均水平最高的深圳作为研究样本，就不可能得出正确的结论。对此，我的想法是，目前楼市朋友所偏好的70个大中城市房地产价格，对生活在或打算生活在该等城市的人，以及仅仅研究大中城市楼市的人，都很有意义。但不能忘记，中国现有283个地级市，369个县级市，1635个县，合计样本量多达2287个。此外，还有19369个镇，其中大部分也初步形成了商品房市场。与此相对应的城镇人口超过5.77亿人。这就使得仅仅以70个大中城市为样本来研究全国的楼市问题，无法符合全面性的要求。不仅如此，出于披露与采集两个方面的原因，与上述70个大中城市房地产价格相关的统计数据，特别是基础性的经济数据很不系统。在这种情况下，要想符合研究的系统性要求也是非常困难的。相反，如果选择省级地区作为样本，可以避免在研究的全面性和系统性上出现重大瑕疵。

    我长期从事经济研究工作，深知对样本的态度之于研究成果的真伪是至关重要的。在我看来，如果在样本问题上存在过多的选择性，姑且不论是否达到像韩国科学家黄禹熙那样的程度，都不能保证研究成果的真实性。于是，像深圳那样一个非常特别的城市，无论它在国内楼市如何前卫，都不能作为研究中国楼市的样本。同样的道理，有读者一再提到的目前国内房价最高的浙江某镇，当然更不能作为研究中国楼市的可靠样本。

    接下来进入本文的正题。目前中国楼市状况有一个十分突出的现象，即利益结构的不对称。这主要表现在，商品房的有效供给多是为了满足中高收入者对高价房的需要，而针对中低收入者的平价房供给严重不足，而且越来越稀缺。

    有一种分析方法可以揭示这方面的情况。这就是首先计算商品房销售额增长率，其次计算商品房销售面积增长率，其次再计算二者之间的差额，该等差额可以称之为商品房销售额增长领先比率，单位是百分点。

    很重要的一点是，虽然销售额增长与销售面积增长之间的差距包含了商品房投资价格的因素，但在已知投资价格上涨幅度颇为有限的情况下，它便可以更多地体现商品房价位档次的变化因素。因此，采用商品房销售额增长领先比率这一指标，可以反映针对中低收入者的平价房供给能否伴随全部供给的增长而相应增长。其中，差额越大，通常表示平价房供给越不充分，当差额大到一定程度时，足以表示平价房供给已陷入颇为稀缺的状态。

    依据本文附表，过去一年，国内楼市总体的商品房销售额增长率为16.69%，销售面积增长率为9.27%，相应的商品房销售额增长领先比率为7.42个百分点。就该等领先比率所能揭示的平价房供给不足状况来说，这可能还显得不够充分。为此，我采用了一个较长的时间序列，以2000～2006年或最近6年的数据计算累计的领先比率，并作为地区排行榜的排序依据。结果表明，最近6年国内楼市总体的商品房销售额累计增长率为421.16%，销售面积累计增长率为225.31%，相应的商品房销售额增长领先比率高达195.85个百分点。

    毫无疑问，鉴于同期中国内地固定资产投资价格累计上涨幅度仅为11.98%，建筑安装工程价格累计上涨幅度为19.07%，因此，上述很高的商品房销售额增长领先比率，只能意味着与购房者收入水平相适应的房屋供给结构发生了变化，确切地说，就是用来满足中高收入者的高价房供给快速增长，用来满足中低收入者的平价房供给不仅未能增长，反而持续下降。

表：中国商品房销售额增长领先比率地区排行榜
                  06年度              最近6年累计 
          销售额增长率  领先比率  销售额增长率  领先比率
全国平均    16.69%      7.42      421.16%      195.85
西藏        68.18%      36.52      1380.00%      769.58
江西        15.54%      13.54      971.32%      484.23
安徽        26.57%      5.57      751.99%      421.35
湖南        30.27%      20.53      855.64%      420.54
广西        13.92%      9.50      1090.97%      406.23
江苏        23.35%      7.90      643.95%      403.39
海南        -2.74%      18.99      754.22%      391.66
天津        21.92%      18.36      663.49%      391.21
浙江        18.62%      12.89      473.81%      341.15
山西          0.72%    -10.74      619.72%      316.99
山东          8.54%      7.32      542.30%      290.19
湖北        34.76%      15.41      522.46%      289.43
内蒙古      44.14%      13.04      669.46%      288.08
四川        35.41%      17.18      607.42%      282.00
河南        50.19%      8.73      653.27%      274.11
陕西        49.54%      24.52      452.72%      271.39
重庆        17.39%      6.40      545.03%      258.91
福建        33.45%      27.81      377.81%      228.43
上海          0.73%      4.96      291.99%      197.79
宁夏        -7.22%      -7.75      456.03%      192.49
北京          1.83%      18.34      358.68%      186.18
青海          0.90%      7.10      357.14%      172.68
云南        18.16%      9.10      513.57%      158.53
河北        36.71%      15.49      405.78%      156.86
甘肃        -3.98%      -8.50      473.13%      154.02
辽宁        28.78%      11.56      369.22%      152.35
贵州          8.37%      11.95      370.85%      140.42
吉林        23.71%      8.56      345.18%      135.84
广东        11.25%      9.91      241.41%      115.45
新疆        26.88%      3.20      318.98%      95.21
黑龙江      24.76%      5.46      274.57%      77.91
本排行榜按最近6年累计领先比率排序
商品房销售额增长领先比率＝商品房销售额增长率－商品房销售面积增长率（单位：百分点）
数据来源：国家统计局
 
    地区排行结果表明，2000～2006年，商品房销售额增长领先比率超过400个百分点的地区有6个，分别是西藏、江西、安徽、湖南、广西和江苏。它们无疑是目前中国平价房供给最稀缺的地区，也是不同收入阶层之间在住房领域利益冲突最严重的地区。另有11个地区的商品房销售额增长领先比率在200～400个百分点之间。那里的楼市利益不对称现象也颇为严重。只有新疆和黑龙江的商品房销售额增长领先比率低于100个百分点，它们应当是中国内地不同收入阶层之间在住房领域利益冲突较为和缓的两个地区。

    那么，究竟是什么原因导致中国楼市总体上存在平价房供给更加严重的短缺现象或针对高价房的供给偏好呢？简单地说一下，一是由于政府一味控制房地产开发投资规模，并为每一年的投资增长率划线，由此导致房地产开发企业为追求利益最大化而减少平价房的开发投资，并专注于高价房的开发投资；二是由于最近10年来中国内地城市基础设施投资严重滞后于经济总量的增长，特别是在最近4年来实行以限制全社会固定资产投资增长为重点的宏观调控政策的过程中，城市基础设施建设的规模受到沉重压制，在这种情况下，即使房地产开发企业想增加理论上讲只要规模较大盈利空间就不一定很小的平价房供给，也受到周边配套环境不允许，总体居住成本过高，以致销售预期强差人意的制约。

    值得注意的是，它们全部来自政府干预的层面。请不要毫无依据地批评我站在房地产开发企业的立场上讲话。我也不是什么房托。既然我们面对一个大政府的社会环境，既然有证据显示政府干预对中国楼市的影响力更大，我们就应当首先设法改善政府干预，而不是一味指责房地产开发企业的盈利导向，更不应当在房价是否过高的问题上陷入不同收入阶层之间的对峙与冲突。

    无论如何，未来中国楼市状况之改善，政府责任位居第一。

湖南零六年的房价平均:湖南        1928.67 

哪里房价上涨动力最大

    仅仅凭借表明决策层最新态度的“防止经济增长转向过热”那一句话，我便可以做出内地楼市下半年价格还要上涨的预期。

    我的推理逻辑是，既然近两年来内地商品房竣工面积增长率持续落伍于销售面积增长率，并且上年竣工面积销售率平均保持在109%以上的水平，表明今年楼市的供不应求现象依然颇为严重；既然国务院仍做出投资增速继续在高位运行的判断，并打算继续以遏制投资增速的途径遏制房价过快上涨，那么，在遏制投资增长必然进一步打压商品房竣工面积增长率的前提下，并考虑到销售面积在强大需求拉动下仍将继续保持较快增长态势，房价不上涨才奇怪。

    不否认今年以来各地加大经济适用房投资可能会成为今后内地房价上涨幅度有所抑制的原因，但有两个理由促使我无法对该等影响做出乐观的估计。其一是目前经济适用房在全部商品房供给当中所占的比重还很小，即使其投资和建设增速都很快，也不可能对房价构成足够大的影响；其二是近10年来内地城市基础设施投资对GDP的比率远远低于初级工业化国家国际公认的水平，这使得适用于经济适用房建设的土地供给非常有限，并由此导致在原本不适于经济适用房建设的地块开工建设，其结果不可能保证所形成的经济适用房供给获得一个足够低的价格定位，以至于失去了经济适用房用于满足中低收入家庭住宅需求的意义，甚至还可能延续以往经济适用房配售有欠公平的问题。

    我从不否认政府干预的作用，在很大程度上寄还希望于政府干预来缓解内地房价过快上涨的压力，以满足基于庞大的居民储蓄以及收入增长而快速增长的住宅需求。但是，正像我一再强调的是，那种以限制房地产投资并因此紧缩商品房供给的政府干预存在十分明显的理论误区。值得注意的是，即使是政府干预，也不可能违背市场的供求规律。这也就是说，在商品房供给不能满足需求的情况下，只有增加投资并相应扩大供给，才能获得抑制房价上涨过快的效果。而延续至今并有迹象表明将进一步延续下去的政府干预，其方向是限制投资和紧缩供给。这纯粹把市场供不应求时正确的政府干预方向给整反了。这是我做出上述房价不上涨才奇怪判断的更深一层的理由。

    于是，人们不得不依据以上政府干预的方向和楼市的供求关系状态对下半年的房价走势做出预期。

    那么，如何判断内地楼市的供求关系状态呢？我给出的方法是依据上年商品房竣工面积销售率，并考虑上年商品房销售增长领先比率，综合计算今年的房价上涨动力指数。其中，上年商品房竣工面积销售率是指上年已实现销售面积对当年竣工面积的比率，上年商品房销售增长领先比率是指销售面积增长率与竣工面积增长率之间的差距。毫无疑问，上年商品房竣工面积销售率越高，表明供给越不充足；而销售增长领先比率越大，或销售面积增长率领先于竣工面积增长率的幅度越大，表示需求增长快于供给增长。

表：中国房价上涨动力指数地区排行榜
            上年竣工面积  销售增长领先  上涨动力
销售率      比率          指数
全国平均        114.35      10.03        124.38
西藏            188.40      63.36        251.76
海南            183.11      21.30        204.41
云南            182.31        8.96        191.27
新疆            142.70      40.66        183.36
贵州            155.52      21.27        176.79
河南            145.45      19.10        164.55
河北            145.61      17.43        163.04
陕西            140.79      20.41        161.20
福建            143.56      16.29        159.85
吉林            143.92        8.41        152.33
广西            132.86      19.46        152.32
四川            133.05      15.07        148.12
广东            127.90      10.30        138.20
甘肃            122.65      12.13        134.78
湖南            118.49      11.74        130.23
山西            116.11      12.39        128.50
江苏            110.40      17.81        128.21
湖北            112.15        7.63        119.78
山东            112.24        7.16        119.40
江西            112.79        6.43        119.22
安徽            111.64        7.22        118.86
黑龙江          106.05      12.17        118.22
重庆            100.66      10.31        110.97
浙江            94.02      15.73        109.75
辽宁            105.66        0.80        106.46
天津            95.95        0.79          96.74
内蒙古          108.65      -14.00          94,64
北京            81.64      -1.21          82.85
上海            92.40      -10.00          82.40
宁夏            72.47        8.26          80.73
青海            88.88      -28.87          60.01
▲上年竣工面积销售率＝上年商品房销售面积÷当年竣工面积
▲销售增长领先比率＝商品房销售面积增长率－竣工面积增长率（单位：百分点）
▲上涨动力指数＝上年竣工面积销售率＋销售增长领先比率
数据来源：国家统计局

    总体看来，内地楼市上年商品房竣工面积销售率处在114.35%的较高水平，而销售面积增长领先比率为10.03个百分点，二者合计为124.38。我相信，这是下半年内地楼市房价将继续上涨的重要依据。当然，正像本文以上谈到的那样，继续限制房地产投资和紧缩商品房供给的政府干预方向为该等预期提供了进一步的依据。

    依据内地房价上涨动力指数地区排行榜，西藏、海南两地房价上涨动力指数高于200，另有9个地区也高于150，其中以云南、新疆、贵州、河南、河北处在相对较高的水平。它们的房价上涨预期自下而上依次渐强。

    分析表明，该等地区房价上涨动力指数之所以处在一个很高的水平，主要原因是在上年竣工面积销售率大幅提高的同时，竣工面积处在按年下降的状态。以西藏为例，当地商品房竣工面积销售率2005年为133.30%，2006年大幅提升至183.11%；与此同时，当地2006年销售面积按年增长31.66%，而竣工面积则按年下降31.70%，以致销售增长领先比率高达63.36个百分点。海南的情况稍有不同，当地上年商品房竣工面积销售率高达183.11%，虽然销售面积按年下降21.73%，但竣工面积按年下降幅度为更大的43.03%，以致销售增长领先比率为21.30个百分点。当然，大多数房价上涨动力指数较高的地区是由于较高的上年竣工面积销售率和销售面积增长率大于竣工面积增长率导致的。比如河南，虽然上年竣工面积销售率略低于河北，但销售面积增长率高达41.46%，竣工面积按年增长率为较低的22.36%，其销售增长领先比率略大于河北，后者销售面积增长率为21.22%，竣工面积增长率为3.79%.

    相比之下，青海、宁夏、上海、北京、内蒙古、天津的房价上涨动力指数均低于100。其中最低的青海仅为60.01，主要原因是在上年竣工面积销售率为88.88%和销售面积增长率为-6.20%的同时，竣工面积增长率高达22.67%，表明当地商品房供给增长相对较快。宁夏的情况主要是由于上年竣工面积销售率太低了，仅为72.67%。

    需要说明的是，尽管上海、北京、天津的房价上涨动力指数较低，但出于特大城市所具有的人口聚集效应明显大于其他城市，因此，我建议大家要轻视它们的排行名次。换言之，下半年上海、北京、天津房价仍将保持上涨态势。至于为什么仍保留原有的排序，仅仅是为了保持指标统一性的缘故。

    坦率地说，我无法证明房价上涨动力指数与房价上涨幅度之间的关系，因此，该等房价上涨动力指数及其地区排行榜，更多的意义是揭示房价上涨预期的强弱程度，或在上涨几率方面的差异。

居民买房有助于化解流动性过剩

    我实在搞不懂政府究竟为什么要限制居民买房。这不单单是指越限制、房价越高的事实，也出于对流动性过剩的考虑。既然担心日益严重的流动性过剩会透过高通胀、高失业、高污染以及日益扩大的贫富差距等途径断送中国经济健康发展的前景，为什么不通过鼓励居民买房的途径去加以化解呢？

    我很怀疑这可能是一个官智的问题，说白了就是决策层未能准确把握流动性过剩的基本概念。经常听到有所谓主流的经济学家讲，所谓流动性过剩是一种货币现象，表现为金融机构的存款过剩，或相对于贷款的存款过剩。在我看来，就算是讲到银行体系的流动性过剩，仅仅关注金融机构的存贷款结构也是非常错误的。的确，论及全部金融机构的人民币存贷款结构，2006年末的存贷比例（贷款÷存款×100％）为67.18%，比2000年末的80.26%大幅下降了13.08个百分点，数据显示贷款增长远低于存款增长。但是，如果将外汇占款算进去，其依据是央行不向金融机构发行债权以回收外汇资金，所减少的外汇占款就会相应增加金融机构的存款。在这种情况下，截至2006年末，金融机构的各项人民币存款余额就不是33.55兆，而是43.44兆，对比同期各项人民币贷款余额22.53兆，相应的存贷比例仅为51.87%。从金融监管的角度讲，这是一个严重损害金融效率并足以殃及经济增长的存贷比例。把外汇占款丢到一边讨论金融体系的流动性过剩问题，是现在的所谓主流经济学家经常犯的毛病。
 
    实际上，流动性过剩不完全是一种货币现象，而是一种资产现象，不仅存在于金融体系，也存在于企业和居民的层面。它表现为一系列短期资产的快速膨胀，其根本原因是由于新增收入及资产不能顺利透过投资的管道转换为长期资产，而是更多地滞留在短期资产领域。受此指引，仅就金融体系而言，人们不能笼统地将金融机构存贷比例下降理解为流动性过剩，而是应当将与全社会投资行为有关的长期贷款增长与全部存款增长之间的差距为较大的负数值的情况理解为流动性过剩。必须承认，近年来企业存货的过快增长也是流动性过剩的表现，它同样是在企业不能将增长的利润顺利转换为长期投资以至于将新增的流动资产合理转换为长期资产的情况下发生的。
 
    降落到居民的层面，流动性过剩首先是居民储蓄存款的过快增长，其次是短期投资工具如股票投资的增长，总之是非货币性长期资产不能伴随收入和储蓄的增长并以减少储蓄存款为代价而相应增长的情形。那么，什么是居民的非货币性长期资产？答案主要是房屋。严格地讲，即使是居民所购买的汽车，受使用年限的限制，其资产的性质还不够长期。从理财的安全性与收益性角度看，较合理的居民资产组合应当不仅包括货币性资产和非货币性资产，也应当包括短期资产和长期资产。
 
    如此说来，如果居民储蓄存款在达到一定规模时不再继续增加，而是选择购买住房加以消化，那么，不是可以将短期资产以及货币性资产转换为非货币性长期资产吗？不是能够在减少居民储蓄存款的同时缓解金融机构的结构性信贷压力吗？不是可以在消化金融机构信贷总量的基础上化解全社会流动性过剩吗？其中的道理并不复杂。
 
    值得注意的是，以居民买房的途径化解流动性过剩，不是单方面的加法，而是一道加减法。确切地说，居民买房不只是通过增加按揭贷款的途径将金融机构的存贷比例提升到正常的水平，同时也在减少居民储蓄存款，进而更加有效地化解金融体系的流动性过剩。不仅如此，当居民买房促进存贷比例上升到一定程度时（以70％为限），央行应当适度减少外汇占款，由此达到进一步化解流动性过剩的目的。
 
    我相信，决策层未能从化解流动性过剩风险的高度来看待居民买房，是当前内地楼市相当核心的问题。我宁肯相信这只是一个时间差问题，毕竟我这里所讲的客观规律，而且有事实依据。
 
    有必要担心鼓励居民买房会导致房价上涨速度进一步加快吗？大可不必。原因是要做出鼓励居民买房的决策，必须首先做出增加房地产投资的决策，而在房子供给增长的情况下，房价岂能加快上涨呢？实际上，在中国这样的发展中国家，价格的上涨主要是由于商品或服务的供不应求导致的，而不是货币供给过大导致的。并且，价格下降也主要是由于供给增长导致的，而不是由于紧缩货币供给导致的。这方面均有十分充分的证据。有兴趣的朋友可以对比一下过去20年的内地宏观经济数据。
 
    顺便说一句，那种认为无需关注宏观经济数据，只关注房价上涨数据，就算扩大到房地产数据，便可以对中国楼市做出准确判断，并找出对策的说法，是经不起推敲的。经济学人不用数据来研究，难道用情绪去研究吗？无论如何，善于使用数据的经济学人不是太多了，而是太少了。
 
    接下来，“清议中国楼市”还要延续下去，除了一篇继续讨论房价的文章外，重点将放到政策性建议。

    比如说，增加廉租房供给可以循国债模式吗？我的意思是说，鉴于绝大多数城镇家庭的收入状况不允许以购买的方式解决住房问题，同时又不能放任太多人长期不人道地居住在地下室或危房里，政府有义务尽快增加廉租房的供给。虽然没有人睡在大街上，但发生在城市居住条件上的差距非常巨大，对此熟视无睹不能体现为人民服务的宗旨。

    再比如说，增加经适房供给可以循上市模式吗？我的意思是说，目前内地经适房建设当中存在资金筹措不足、低价土地供给不充分、房价过高以及从土地供给到房屋出售全过程透明度不高等一系列问题，并严重影响到经适房供给的快速增长，以至于难以满足当前巨大且快速增长的广大中低收入家庭对住房的需要。所以，以风险投资加上市的方式，或者在目前的房地产上市公司当中选择已有经适房业务的加以剥离组建新的存续公司，再赋予IPO资格，并利用股票市场颇为公开透明的机制将经适房操作全过程曝露在阳光之下，不失为一项积极的对称。
 
    此外，目前在居民买房过程中实行的按揭贷款制度非常的商业化，而住宅领域的商业贷款模式一再被证明是资本主义的梦魇。在很大程度上，那种打着“取之于民，用之于民”旗号的商业银行住宅按揭贷款，实质是对居民利益的过度剥削。无论如何，既然居民住房问题不是单纯的经济问题，就不能赋予它太多的商业色彩。无论如何，中国的经济制度与政府干预政策不能效法资本主义而无休止地向右转，为广大中低收入劳动者服务应当是政府的不二选择。
 
    如果说还有什么问题需要研究的话，被政府研究机构否定的房地产在整个国民经济当中的支柱产业地位，增加税赋压力以抑制房价过快上涨的思路，以及许多人持有的推迟买房态度等等，都是可以选择的。

    做学问与做决策一样，都必须首先弄清情况。学者的责任就是帮助政府弄清情况。当然，我相信这也是一个帮助百姓弄清情况以利决策的过程。说到底，没有百姓的参与，政府决策的有效性都值得怀疑。所以，要先开民智，再促官智。

增加经适房供给可循上市模式

    几乎所有成功的市场经济国家，包括发达国家在内，楼市的供给都是以满足广大中低收入者住房需求为重点的。内地楼市的情况之所以相反，很大程度上反映了初级市场的特征。但是，随着时间的推移，实现楼市供给格局由高价房为主向低价房为主的转变已变得刻不容缓。

    按照2006年内地职工年均货币工资21001元和平均房价每平米3383元计算，即使不考虑购买手续费和装修费用，一套90平米住宅的售价为30.45万元，相当于一个人14.5年的工资收入。如果扣除36％的食品支出和24％的非食品类必要生活支出，购买该等售价的住宅则需要耗用36年的时间。这意味着目前至少有60％的职工根本买不起房子。显然，要想解决大多数人而不是少数人的住房问题，要想抑制内地楼市均价的过快上涨，正确的方法无疑是持续增加经济适用房和廉租房供给。

    根据“北京住房建设规划”（2006～2010），“十一五”期间，北京要建设经济适用房1500万平方米，核计21万套，占全部商品房建设面积的16.2%。如果不是太闭塞的话，这一比例应当是一个很低、很低的水平，特别是在已积累大量欠账的背景下。我怀疑，在经受了太多指责之后，政府并非不想更大幅度地提高经济适用房比例，而是财政预算压力迫使政府最终做出了妥协，毕竟高价商品房能够贡献相当可观的财政收入，同时建设更多的经济适用房需要大规模基础设施投资。在供给不能有效扩张的情况下，在未来一段时期内，如报道所说买房子像买白菜一样的情形估计还要延续下去。

    不过，建设面积确实不是经济适用房最核心的问题。如果销售价格不合理，经济适用房就会走样，指望它来满足广大中低收入者购买需求并因此抑制内地楼市均价上涨过快的目的最终也难以实现。遗憾的是，用不着等到2010年，经济适用房定价过高的问题已经摆在眼前。

    据报道，北京近期在东、西、南四环周边地区开工建设的经济适用房预计售价为每平米4000元，个别楼盘预计售价接近每平米5000元。姑且按4000元计算，一套90平米的经济适用房总售价为36万元，入住水平则在40万元左右。然而，按照2006年北京职工年均货币工资40117元计算，扣除按当地30.8％的恩格尔系数计算的食品支出和20％的非食品类必要生活支出，一年可用于购买住宅的工资收入余额不到2万元。这意味着北京中等工资收入者购买一套经济适用房至少需要20年的时间。

    国际经验表明，一套住房的总售价为年工资收入的7倍才能称得上是经济适用的。如此说来，目前北京建设的经济适用房还不够经济适用。然而，即便如此，北京未来适于经济适用房建设的低价土地供给也相当紧缺，前景不容乐观。

    不仅是北京市，内地其他城市在发展经济适用房方面都面临低价土地供给不足问题。这实际上是一个扩大城市基础设施建设以及相应的资金筹措问题。应当说，大规模增加经济适用房供给总是绕不过资金筹措这道坎，一是住宅本身的建设资金筹措，二是小区内配套设施的建设资金筹措，三是小区外基础设施的建设资金筹措。在很大程度上，近期各地经济适用房建设尚可以利用已建成的基础设施，但随着时间的推移，未来的基础设施配套建设注定存在很大的缺口。

    那么，如何有效解决经济适用房建设当中的资金筹措问题呢？

    可以沿用现有银行贷款的方式筹措资金吗？答案似乎颇为否定。主要原因是经济适用房的开发商盈利空间颇为有限，如果沿用现有银行贷款的方式，势必加大开发成本，并最终转嫁到销售价格当中，由此失去了经济适用房的初衷。

    能够以政府投资的方式解决基础设施建设的资金筹措问题吗？表面上看，答案似乎是肯定的，毕竟基础设施建设及运营属于政府财政预算范畴。但是，考虑到政府从经济适用房土地供给、建设及销售当中所获得的收益均十分有限，加上现阶段地方政府的财政状况相当吃紧，而且预计在较长的时期内都难以改善，因此，亦无法给出肯定的答案。

    值得一提的是，如果沿用目前小区内配套设施建设资金来自住宅售价的方式，在这种情况下，为保证经济适用房满足业主生活便利的需要，也势必加大开发成本，并相应提高住宅售价。

    我相信，上市模式或许是解决经济适用房建设资金筹措问题最有效的选择。根据楼市开发商、物业管理以及交通等基础设施应当保持必要区隔的要求，相应的上市企业亦应当保持必要的独立性。其中，开发商独立上市的可行性较强，即使经济适用房的盈利水平相对较低，但考虑到开发及销售周期较短，在一定的规模效应下，获得10％左右的净资产收益率不在话下。至于物业公司和基础设施类公司的上市，在政府给予适当补贴的情况下，保证一定的股东回报和实现商业化运营的可能性也是存在的。在这方面，内地可借鉴香港领汇上市的经验。

    具体的上市路径，即可以采取先按照风险投资的方式私募设立专门从事经济适用房业务的公司，待满足上市条件后再公开发行，也可以在目前的房地产上市公司当中选择已有经济适用房业务的加以剥离组建新的存续公司，并直接赋予IPO资格。熟悉资本市场的人都应当相信，这两种路径的可操作性都很强。

    从某种意义上讲，以上市模式解决经济适用房建设资金筹措问题，关键在于政府必须扮演好统筹角色，必须制订详细的建设规划，并充分符合当地经济发展状况与中低收入家庭的真实住宅需求。应当说，这是对地方政府执政能力的重大挑战，同时也有利于内地资本市场的健康发展。有一点也十分重要，上市模式可以充分利用资本市场颇为公开透明的机制将经济适用房操作全过程曝露在阳光之下。

    不言而喻，内地经济适用房的发展空间是非常巨大的，资本市场的发展空间也是非常巨大的，如果能够将二者结合起来，无疑是广大中低收入者的福音，并能够为中国经济持续快速发展注入新的活力，包括营造一个相对较低的消费价格水平，同时更好地应对人民币升值压力。当然，在这一过程中，政府足以竖立良好的执政为民形象。

    那么，廉租房建设的资金筹措问题又该如何解决呢？由于廉租房的业主是政府，答案显然与经济适用房有很大的区别。

地方政府无力增加廉租房怎么办

    当今年早些时候广州市长张广宁建议市民推迟买房并誓言房价上涨势头将受到遏制的时候，许多人眼前一亮。仔细一想，有效遏制房价上涨势头的出路，的确是地方政府通过增加经济适用房土地供给的方式鼓励建设更多的低价住宅，并采取政府回购的形式将部分由开发商建设的经济适用房转为由政府充当业主的廉租房，由此彻底扭转内地楼市供不应求特别是低价住宅供不应求的局面。此前，我们已经对政府增加经济适用房土地供给的可行性做过分析，答案是受到城市基础设施建设瓶颈的制约，就算最近1～2年内尚可以借助现有的基础设施供给增加一些供给，但长期增长的势头丝毫不容乐观。

    那么，地方政府又有多少财力增加廉租房供给呢？

    不幸的很，目前内地地方政府的财政状况实在是糟透了。来自国统局的数据显示，2006年，地方政府的表观财政赤字（财政收入－财政支出）已接近1.2万亿元，对当年财政收入的比例高达65.32%，或者说财政支出对财政收入的比例高达165.32%。令人生畏的是，该等财政赤字比5年前增长了123％，比10年前增长了483％，比内地财政体制改革初的1994年增长了589％。对比之下，1978年地方政府表观财政盈余为366.52万元，表观盈余比例高达162％。论及中国国情近年来所发生的重大变化，这应当是其中之一。

    我不想用账面破产来形容如今地方政府的财政状况，但不容置疑的是，如果不变通思路，开放财路，指望地方政府大举出资购买经济适用房以有效增加廉租房供�