段律师为您解答系列：案例解说（连载中)

      近两年正处于80后的青年置业安家的高峰期，近段时间总是有朋友向我咨询这样的问题：“我和男友准备共同出资买房，可我担心婚前或婚后我们的感情变故，如果真出问题，我现在出资购买的房屋将如何处理。”这看似是一简单的问题，其实中间涉及到较多的法律关系，实践中的不同操作，将决定该房子的处理方式。

首先：产权证上登记的产权人为该房屋的唯一所有权人

房屋产权证的办理是依商品房买卖合同进行，产权证上的产权人为商品房买卖合同上的购房人。因此，如签订商品房买卖合同的购买人为一方，则不管是否是共同出资购买，房屋产权证上登记的产权人仅为合同上的当事人；如商品房买卖合同的购买人为男女双方，则该房屋为双方共同所有。因此，热恋中的情侣共同出资购房，不在签订商品房买卖合同时在购买人栏署名时，一定要慎重考虑。

其次，购房后未婚或离婚房屋的处理

情况一：产权人为一方时的处理：房屋为婚前购买，婚后不认定为夫妻共同财产，离婚时不能将该房屋作为共同财产分割。若属双方共同出资购买，双方形成债权债务关系，非产权方，仅能要求对方偿还出资额。如无证据证明非产权方已出资，对方又否认非产权方出资，此时，即使要回出资额都将遇阻。

情况二：房屋为双方共有时的处理：如双方约定或产权证上登记了共有人各自的份额，即按份共有，则按照该占有比例享有权益。如未约定或产权证上未记载各自占有比例，则推定为共同共有，各自占房屋的1/2。《中华人民共和国物权法 》规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额；其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”因此，如一方要求取得全部房产，则对另一方作价补偿；如双方就价格问题不能达成一致议，则可就该房屋拍卖或出售，就所得价款按比例分割。（段枫林律师——答疑热线：  13787105436  0731-2246828转9915）

 

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  编辑：好房子叶飞

段律师为您解答系列之二：按揭贷款办不下 该咋办

    最近两次陪购房团看房，都遇到看房者咨询按揭贷款办理不了如何处理的问题：“我想投资购买第二套房，但现在出台的政策对按揭贷款的要求提高，我担心和开发商订立商品房买卖合同，交付首付款后，按揭办不下，而开发商要求我一次性付款，否则不予退还已付房款或要求我承担数额不低的违约金，这种情况我们该怎么防范和处理？”

    实践中，购房者普遍采取按揭方式付款，在办理按揭的过程中，银行不仅对购房者的资信和还贷能力进行审查，同时对开发商审查要求其作为担保人担保该项抵押贷款。但在许多购房合同中，均未对对银行如果对购房者的贷款申请不批准该如何处理的情况做出明确规定。依据我国目前法律法规及最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，依按揭办理不能的原因对此责任的承担有不同的处理：

    首先，如果抵押贷款合同未能订立是由于购房者的资信和还款能力欠缺，不符合贷款条件造成。而双方不能就其他付款方式达成一致协议，购房者要求解除购房合同，则应当赔偿开发商为此受到的一定的损失。如购房合同未对此进行约定，则开发商须就其损失提供证据证明，否则在诉讼中将承担举证不能的责任。

    其次，如果按揭贷款合同未能订立是因项目开发条件或有关手续上的欠缺等开发商的原因造成，致使银行对开发商的保证能力丧失信心，而未能办理按揭。双方不能就其他付款方式达成协议，而要求解除购房合同时，开发商应返还首付款及利息或定金并对合同的解除负相应的赔偿责任。

    再次，现在有的开发商为了增加商品房的销售量，加快资金回笼，提升本无力购买的购房者的购买欲望，常为购房者居间介绍金融机构，以可以办理银行的按揭贷款为其广告内容，如开发商并未与银行达成“贷款合作协议”，却承诺可以为买家办理按揭贷款来促销。因为能否办理按揭贷款事关购房者有无能力负担房屋价款，开发商的广告和承诺对商品房买卖合同的订立具有决定作用，按照法律规定如关于销售广告具体明确，则视为合同条款，则因开发商上述虚假承诺，导致购房者轻信签订商品房买卖合同，最终未能订立按揭贷款合同的情形应当视为开发商对合同义务的违反，其应当返还首付款及利息或定金并承担违约责任。

    最后，如果按揭贷款合同未能订立不可归责于双方当事人，如国家金融政策变化导致发放按揭贷款条件的调整，并导致买卖合同不能继续履行的，此时不存在违约的情形，双方都不必承担违约责任，出卖人应返还购房者已付的购房款及利息或定金。

    为了预防购房中这些不必要的风险，建议购房者在签订购房合同前，对贷款政策和自己的履约能力找银行和有关专业律师进行调查和资询，做到心中有数；在订立购房合同时，将开发商对按揭贷款的承诺写进合同，并把未得到银行批准后的付款方式或解决方式也在合同中明确，从而防患于未然，减少不必要的纠纷。（段枫林律师——答疑热线：  13787105436 ）

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隐瞒预售许可证  双倍返还已付购房款

    刘先生来电咨询：“去年我从开发商处购得步行街一门面，现该地区的其他门面陆续交房了，可我购买的门面明明已竣工可迟迟不交付，该门面最近屡遭步行街业主的破坏，经了解，才知我购买的门面所在楼房所占的地，原规划为公共道路，在没进行规划变更前，开发商擅自将其建为门面，现规划变更办不下。购买时，开发商像我出示了商品房预售许可证，但事后才知该预售许可证并未涵括我所购门面的楼房。这种情形下，怎样才能减少我的损失，维护我的最大权益？”
据刘先生所述，其购买的门面不能取得规划许可，从法律上将属违章建筑。即使出卖人将该门面交付使用，购房者将面临巨大的风险：首先，规划变更办理不能将直接导致无法取得房屋产权证；其次，若以后该门面面临拆迁，违章建筑将不予补偿，房屋所有人将不能获取拆迁补偿款项。有关政府职能部门可谁是要求拆除该违章建筑；再次，因此的违章性加之影响其他业主门面经营的效应，该门面将遭遇其他业主的破坏。
考虑到以上诸风险，本人建议刘先生主张合同无效，要求开发商承担相应的法律责任。我国商品房买卖合同司法解释明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”“出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。刘先生在签订商品房买卖合同时，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，因此，依据目前我国法律法规规定，该合同自始无效，刘先生可要求其返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。若以按揭方式付款的，只要订立了按揭贷款合同且银行已放款，则按揭贷款额也视为出卖人已支付的购房款。
    现在，购房中陷阱多多，本人在此提醒广大购房者在签订购房合同时，咨询专业人员，以最大限度防范购房风险。（段枫林律师  答疑热线：13787105436）

架空层变身成门面，是否于法有据？

    李先生来电咨询：“2005年我购买了某小区的商品房，当时开发商对外宣传楼下一层为6米高的架空层，为业主休闲娱乐场所。该小区是一个较为大型的纯住宅小区，没有任何的商业门面。最近，发现整个小区下面的架空层被墙面和玻璃严严实实的隔离起来，划分为一个个单独的空间，据说开发商准备将其作为门面对外销售，请问开发商的行为是否违法？”

    架空层一般是不计算建筑面积，也不能取得相应的土地使用权面积份额，即架空层占用的土地面积业主是进行了分摊的。因此，架空不能取得房地产权证，其法律地位依附于其所在楼房具有房地产权证的建筑，也就是属于设置架空层住宅楼房的从物，其权利依附并归属于全体业主所有。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。所以，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋全部出售之后，不计算建筑面积的架空层的权属将全部转移并归属于全体业主所有。所以，开发商在取得大产证的同时是拥有了架空层的所有权，但当他把房屋卖掉时，架空层的权属就应随着主物房屋的所有权一同转移给业主。

    今年10月1日正式实施的《物权法》第七十三条明确规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”架空层分摊后，属于公共配套设施，其所有权归属于进行了分摊的全体业主。开发商无权擅自处分。业主可要求其恢复原状、承担赔偿责任等。

    其次，架空层在规划设计报批时是作为小区业主休息、娱乐、绿化或是地面停车场所的功能。那么要改变其使用功能，必须经过业主的同意。新修订的《新《物业管理条例》全文》规定“改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。由此可见，如需改变架空层的规划使用功能，必须征求全体业主的意见，符合两个三分之二的条件。

(段枫林律师 咨询热线13787105436)

段律师为您解答系列之五：产权证迟迟不下开发商将担

何责？

   

    刘先生来电咨询：“2004年我以按揭贷款的方式购买了一套住宅期房，商品房买卖合同中约定，房屋正式交付使用之日起365天之内，该开发商负责办好房屋权属证书。2004年底，该住宅正式交付使用。可至今为止，房屋产权证仍未办下。我每次去询问，该开发商均以正在办理为由推托。这种情况下，我能不能以没有办理产权证为由要求退房？我在房屋上所支出的装修等费用是否可以找他们索赔？我已支付的贷款利息是否可以算做我的损失？开发商还将承担什么样的违约责任？”

    房屋产权证是房屋所有权的唯一凭证，这关系到购房者对该房屋的使用权和处分权的行使。如因开发商的原因导致房屋产权证办理不了，应视为开发商违背合同的主要义务，为根本违约，购房者有权解除该商品房买卖合同。我国最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释对此也做出了明确规定，你可以请求解除合同，即要求退房和返还购房款，并有权要求开发商赔偿其违约所给你造成的损失。

    其次，开发商应当承担装修费用等直接损失。我国《民法通则》规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。房屋装修费用是在合同签订时是能够预见到的损失，如果由于开发商的过错造成退房，该项损失算做解除合同的直接损失，开发商应当向购房者赔偿该项损失。

    再次，开发商应当承担贷款利息。按揭贷款合同附属于商品房买卖合同，商品房买卖合同一旦解除，从属的按揭贷款合同同时被解除，在两个合同被解除后，开发商应当将收受的购房贷款和购房本金及利息分别返还担保权人和购房者。也就是说开发商将购房贷款返还银行，而购房本金及利息，则应当返还给购房者。贷款利息，虽然是购房者和银行之间产生的费用，但因开发商的违约使贷款利息的产生不必要了，也达不到按揭贷款的本来目的了，这笔费用应该算做由于在商品房买卖过程中开发商违约给你造成的损失，你可以主张开发商返还。

  最后，如果商品房买卖合同对迟延办理房屋产权证的违约责任进行了约定，则从其约定。但现实中很多商品房买卖合同对此并未对此做出约定。这种情况下将怎样处理？无约定则从法定，最高院的司法解释规定“由于开发商的原因，购房者在合同约定的期限或者法定期限内未能取得房屋权属证书的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金或者损失赔偿额” 。因此，你可以按照银行计收逾期贷款利息的标准找开发商赔偿其违约给你带来的损失。

房屋漏水责任谁担

    刘先生来电咨询：“2006年5月我购买了某小区的商品房一套，2007年4月房屋交付使用，装修后入住，洗手间漏水，造成楼下住户天花板及侧墙大片污点。为此楼下住户要求我们赔偿其损失。我去找物业公司，要求其维修，物业公司要求支付维修费用后才维修。请问段律师，这种情况下，我该不该承担赔偿责任？自家的防渗漏维修费用最终由谁承担？”

    首先应当确定渗漏的原因是属于房屋施工时存在质量问题，还是因为屋主在装修或使用不当造成的。如渗漏为房屋质量问题，则看该房屋部位是否还在开发商承担的保修期限内。《开发商交付商品方时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》。在该保证书中，开发商有对房屋防水承诺一定的保修期，一般为3  年。自交付使用起起算。《建设工程质量管理条例》规定，屋面防水工程，有防水要求的发卫生间、房间和外墙面的防渗漏，从房屋竣工验收合格之日起最低保修期限为5年。在此期限和范围内，发生质量问题的，施工单位应履行保修义务，并对造成的损失承担责任。

   

    因此，出现渗漏若在防水保修期内，可先与开发商联系，用书面形式要求开发商及时到现场察看，并根据渗漏情况及时通知施工单位进行维修。如果开发商不予以及时处理或对其处理方式有异议，可向建设工程质量监督机构投诉。如果因开发商处理不及时造成业主无法正常生活的，可先请物业公司或联系施工单位进行维修，因此所发生的费用及遭受的损失再向开发商或责任方追索。

    如果是因房屋装修时，破坏了防水设施导致渗漏，则该项维修责任和费用应由装修人承担。如因业主自身使用不当导致渗漏，则由业主自行承担维修责任和相关费用。因此，建议广大业主在装修时，最好聘请具有法律主体资格的装修公司承担，便于日后出现问题时的处理。对于何种原因造成的渗漏，可以聘请专业的机构进行鉴定。

    在此，建议广大购房者在收房时，要求欲聘请的装修公司参加，由其代表业主收房，并在验
房书上加盖装修公司的公章。如此，日后出现类似问题可以直接要求装修公司承担维修和赔偿责
任。

    段枫林律师咨询电话13787105436

[size=4]您好！我购买了一套房子，是按揭15年的，已经签定合同一年了，合同上面也只有我一个人的名字，签合同时也提交了未婚证明，但是现在还没有办理房产证。请问一下，如果我现在结婚，到时候办理房产证上还是一个人的名字不？房子还是属于婚前财产吗？[/size]

我们厂望城三00厂,本是建厂房的地用来建房子,还名义上说是建经济适用房,现在还没开工,还建九十平方,这不是没响应国家房改政策吧,而且有很多没房的人不能买,却要建九十平方

您着这种情况办产权证时，产权证上登记的产权人还是您，如没有其他特别的协议约定，该房产属于您的婚前财产。