孙强律师房产维权之——购房合同条款点评
任何市场最终必将走向诚信，房产市场也不例外。越来越多的开发商开始关注诚信，并努力营造诚信。对于任何问题和现象不能仅归责于个人和单位，而应从社会制度的层面分析。业主的苦还说得出，开发商的苦却是说不出的。我们在将心比心理解开发商创业艰辛的同时，更希望我们拥有好房子，过上好日子。在房产诚信的春天来临之际，让我们与开发商一起共度暖冬。
1、付款方式：“付款方式为按揭。如买方不能满足银行贷款条件，无法提供按揭款时，买方无权解除合同，买方应一次性付款，否则卖方有权解除合同，合同解除的，买方所交定金不退……”
本条款，合同解除权在卖方，定金处理权在卖方。对买方而言，该房不买也得买，想退也不能退。
第一，卖方有义务告知、审核买方的贷款条件。对于银行贷款条件，买方是外行，自己不一定清楚能否贷到款，但卖方应该清楚。既然卖方同意将房卖给买方，则有理由相信卖方认可了买方的贷款资格。第二，买方有义务向卖方获悉自己的贷款条件。买方应当努力获悉有效信息，了解自己是否有资格按揭。如买方由于故意或重大过失导致不能满足银行贷款条件，无法提供按揭款，而使卖方遭受损失，那倒应承担责任。
如不是因买方的原因导致无法提供按揭款时，将所有责任加到买方身上，则勉为其难。买方之所以按揭就是因为一次性付款困难，而此时不但不准买方解除合同，还要求一次性付款，岂不是雪上加霜？结果是买方束手就擒，卖方自然理直气壮地解除合同，定金，也就顺理成章地归卖方所有。但定金，其性质应为买方愿意并实施申请贷款行为的担保。至于能否贷到款那不是买方能左右的，更不是定金能决定的。申不申请贷款与定金有关，能否贷到款与定金无关。
2、交房标准：“卖方应当在*×年×月×日前，将验收合格的房屋交付买方”
该条的关键在“验收合格”，这是交房标准。那“验收合格”又是什么标准？
“验收合格”是指由卖方组织勘察、设计、施工、监理单位对竣工房屋进行验收，通过，则为验收合格。勘察、设计、施工、监理单位与卖方的关系是，受卖方委托，为卖方工作，收取卖方报酬。如果房屋在交付业主时，验收不合格，则业主可拒绝收房，卖方将承担违约责任。
房屋必须经验收合格才能交付，这是法律规定。但这种交付的本义是：施工单位向卖方（建设单位）交付房屋的标准为验收合格。至于卖方向业主交房的标准则由合同约定。但验收合格是最低标准。
3、延期免责：“下列原因卖方可延期交房：不可抗力，政策因素，重大技术问题……”
本条的引深意义是：卖方想何时交房就可以何时交房。
民法上的免责理由只有不可抗力。如为政府的政策因素导致延期交房，卖方应先向业主承担赔偿责任，后再找政府报销。如为技术问题而延期交房，只能说明卖方没有开发实力，这是卖方自己没能力，还好意思说出口？
但一旦业主签署本条，事发后再找卖方麻烦，那就是业主不讲理了，别说找律师就是找法师恐怕也无回天之术。
4、设计变更：“经批准规划、设计变更的……视为接受变更。买方退房的，卖方将已付款并利息退还买方”
仅仅是退还买方付出的，那买方期待利益的损失该由谁买单呢？对本条而言，卖方不亏不赢，买方只亏不赢。
5、房屋交接：“……买方不得拒绝收房，否则卖方有权将该房转卖他人”
只要在莫名其妙的《房屋交接书》上签字，就会认定买方已接收房屋，且无异议。至于将来发生纠纷，买方将处于极其被动的局面。不是买方投诉无门，而是可能被投诉部门的人扫地出门。
房屋有问题，买方有理由，当然可以依法拒绝收房。而且收不收房是买方的权利，交不交房才是卖方的义务。对于是否行使权利，谁都不能横加干涉。按本条规定，就算房屋再歪七趔八，业主也得收。至于将房屋转卖他人，目的只是幻想买方老老实实收房，免除卖方麻烦，除非卖方真有胆量敢一房二卖。所以该条款的作用只是卖方自我安慰。
6、产权交付：“房屋交付后365日内，卖方将权属登记资料报产权登记机关备案“
这是现行惯例。但，第一，法律规定，应当在60日内备案登记；
第二，法律规定，未约定登记期限的，在建房屋为交房日起90日内，已建房屋为合同订立日起90日内取得权属证书；
7、产权违约：“买方不能在期限内取得权属证的，买方不退房的，卖方按已付款的10％支付违约金”
本条卖方如果一次性支付完违约金，但权属证就是办不了，怎么办？多年以后，买方究竟住着谁的房子，恐怕自己也不知道。至于房屋将来的转让、抵押等问题想都别想了。
8、其他约定：“楼宇屋面使用权归卖方；外墙使用权归卖方”
卖方总算清楚一点，屋面和外墙所有权归买方。所有权当然包含使用权。
本条卖方侵占了买方的使用权。如果卖方不让步，有两个办法解决，要么定期收取卖方使用租金，要么让卖方把屋面和外墙拿走，想怎么用就怎么用，买方不要了。
至于有人说，这是房产局规定的标准文本条款。但我们终究相信政府还不至于拿业主的东西乱送人。
9、拒绝交房：“买方在交清各种基金和税之前，卖方有权拒绝交房”
基金和税是向国家缴纳的，如果国家授权卖方征收，则可向卖方缴纳。
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