段律师：由“钉子户”引发的法律思考
由“钉子户”引发的法律思考
上海建纬律师事务所长沙分所
段枫林律师
长沙“最牛钉子户”成为继重庆“最牛钉子户”和深圳“最贵钉子户”后，媒体、学者和民众又一观注的焦点。大家对此看法不一：观点一“有碍市容，应以公共利益为重”；观点二“公民合法的私有财产不受侵犯”。究竟房屋该不该拆?如果拆迁该如何补偿?当事人不能就拆迁补偿达成协议时，该咋办？能否进行强制拆迁？作为一名律师，笔者从我国现行的法律法规着眼，对该事件背后的法律问题进行探讨。
公民私有财产权不能对抗国家利益。
我国《宪法》和《物权法》规定了公民合法的私有财产不受侵犯，但同时规定了国家为了公共利益的需要可以依照法律规定的权限和程序对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。由此可见，我国宪法和法律确定了国家利益的至高无上性，当公民的私有财产和国家利益冲突时，公民私有利益须服从国家利益。
拆迁须符合公共利益的需要，国家应当通过程序的正义来维护实体的正义。
什么是国家利益，我国法律界定为公共利益，但对公共利益的内涵和外延却没有任何的定义。因此，在本“钉子户”事件中，该不该拆的问题，其实质就是被拆的目的问题，也就是该拆迁是否符合公共利益的需要。社会的发展总是和城市化进程相伴而行的，那么旧城改造、房产开发、道路修建是否是公共利益的需要？因缺乏法律的界定，是与否在每个人的心中有不同的标准。现实中的纷杂情况，法律也难以对公共利益去界定。中国的特有的房地所有权的分离，也导致了国家在拆迁过程中扮演者特殊的角色。在我国城市土地属于国家所有，房屋产权人仅仅拥有房屋所占土地的使用权，因此，在城市化建设中，在旧城改造中，往往是开发商先与政府签订土地使用权出让合同，支付土地出让金，取得相应地块的使用权。理论上说，政府交付的地上面应该不存在其他建筑物，如存在其它建筑物，政府应该拆迁后将其土地交付给土地使用权受让人。而现实中，拆迁人往往由开发商充当。因此，两者间这中微妙关系，也导致了公共利益界定的困难性。所以，要使维护公共利益的正当性，国家应该建议一种公平公正的程序来对“公共利益”进行认定。如听证程序、公正的中立机构认定、及异议时的救济程序等通过程序的公正来保障实现实体的公正。
当确定为为公共利益需要而拆迁时，拆迁仍然必须要根据法律的规定授权和权限、程序来操作。
目前我国《物权法》确立了公共利益需要，法律规定授权和权限、程序是拆迁的两大前提，但这仅仅是原则性的规定，具体的操作实施细则并未出台。现行的《城市房屋拆迁管理条例》并未废止，各地仍依照该条例的规定进行拆迁。该条例规定“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行” “拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”可见，只要双方达成了拆迁补偿安置协议就对双方就有约束力，当事人对该协议有异议的，可以通过民事诉讼解决。如双方就拆迁补偿安置不能达成一致协议则由拆迁管理部门进行裁决，对裁决不服的可申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。
估价结果该如何确定？
那么在行政裁决和行政诉讼中，对补偿标准异议的应采取怎样的办法确定？建设部颁发的《城市房屋拆迁估价指导意见》确定了中介机构评估的原则。当事人对评估结果持异议的可申请向原评估机构申请复核或重新委托评估机构进行评估，对复核结果或前后委托的评估机构评估结果不一致产生异议的可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
（段枫林律师咨询热线13787105436）
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haofz美美龙 最后编辑于 2007-11-17 11:47:40
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