2008-07-03 21:48 | 只看楼主
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二手房交易可带贷款过户 上海变相放开转按揭救市？

上海二手房交易“全资金监管”模式日前出台，其中最抓人眼球的规定莫过于“在系统内交易的二手房不需要还清贷款就可以过户”。虽然名义上是对交易资金进行了全程监管，但细究其操作方式却不难看出，这正是与之前叫停的“"转按揭”业务相类似。正因为此，有业内人士表示，新交易方式有可能带有“救市”意图。

新系统认同带贷款过户

据了解，该套系统“与众不同”之处在于，原先卖方必须付清银行贷款才能出让物业，如今在新系统中可以“携带”贷款直接过户。而在去年9月份，央行、银监会曾经联合下发359号文，明确叫停“个人住房循环贷”、“加按揭”等业务。随后，央行又将非交易类贷款“转按揭”叫停。

据上海代书投资咨询有限公司副总经理赵晓霞介绍，非交易类的同名“转按揭”贷款是指，同一贷款人将住房按揭贷款从一家银行转至另一家银行，贷款额度可以增加，其实质就是跳行按揭，以选择更高的贷款额度，在此过程中通常会出现虚高沽价并将贷款差额套现的情况。“虽然明令是禁止非交易类转按揭，便实际上也等于是‘一刀切’将交易类转按揭限制掉了。”一名贷款服务机构人士称。

变相放开转按揭业务

由上海市房地产交易中心带头发起的二手房交易全资金监管新系统，从原先的二手房资金监管贷款部分扩展到了交易的全过程。从目前的业务参与各方来看，包括有中国银行、工商银行、建设银行等9家金融企业，此外还有21世纪不动产、汉宇地产、信义房产等9家中介。

据了解，在二手房交易过程中会出现一段真空期，即买家在付款之后，不能马上得到产权证，这也是资金出现风险最大的时期。以往通常是由买家或者第三方机构进行垫资，将物业贷款还清之后，才能够予以过户。“对于买家来说，由于缺乏资金监管，反而风险性增加了。”伟嘉安捷投资担保有限公司殷丽娟表示。有业内人士告诉记者：“这段时期主要发生在房地产交易中心操作阶段，现在由房地产交易中心牵头，也容易出效果。”

但值得一提的是，虽然交易类转按揭业务属于被“波及”，但也有业内人士表示，对于银行来说，一般是“见到抵押物才放款”，而交易类转按揭同样牵涉到“提前放贷”的风险问题。该人士直言不讳，上海二手房交易“全资金监管模式”就是等同于交易类转按揭公开化。

新政为楼市取暖？

记者询问了几家试点银行，“现在还只是在试点阶段，有些银行的系统还没有完善，所以还不能说操作过程中会出现什么问题。”一位银行业内人士表示。据悉，6月23日上海市房地产交易中心已经召集银行等交易相关方进行了试点培训，新的交易方式于6月29日正式上线。

上海早先曾在部分区域和机构之间实行二手房交易中“贷款环节的监管”，如今新交易系统扩展到“全资金的监管”。房地产交易中心负责二手房过户，上海市房地产交易资金管理有限公司负责协调银行，银行负责资金安全及款项划拨。“在目前楼市僵持的情况下，这种松动对于银行来说还是欢迎的。”业内人士称。


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