集体收房程序指南

第一步：带齐身份证件、全部购房资料、房屋交付通知书（“入住通知”）、必须费用（如物业费用）以及验房工具、照相机、录音笔、小型摄像机等采证工具，以业主身份前往博雅西园会所报到。（现金尽量少带；如果您对收房成功有很大疑问、或者不愿意委托开发商代交契税和大修基金，可以不带）。
第二步：如果您对收房流程有异议，必须充分表达您的想法和意愿。如果在收房流程中，开发商有违反约定交房条件和交房手续、侵犯您个人利益和选择权的事宜，您要据理力争、以体现您的真实意愿。
第三步：领取房屋交付必备文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》，以确定房屋是否已达到交付条件。
按照购房合同第十一条，您必须看到这些文件原件、确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。否则，后续产生的风险和责任将由您自己负责（例如：您对房屋质量不满意而要求退房的话，您的大笔money可是已经交给开发商，您将处于被动）。
如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”（附件1）。
第四步：房屋检验（验房）（包括小区环境、周界）
（1） 本程序是开发商和业主之间的必备流程。
（2） 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则业主可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”（见附件二）后中止办理手续。
（3） 开始签署《房屋验收情况表》（根据您上次看房提交的整改意见逐一对照，并参考“收房须知”）（以下几点必须填写，先举个例子，以后逐步补充和修改）
A、 房屋卫生间、厨房、洗衣间防水未做避水试验；
B、 上下水无法试验不能确认是否已通；
E、 保安系统未测试；
F、 ………………
G、 以下填写单套房屋个性问题；
（4） 要求开发商出具《实测面积测绘报告》，若实测面积超出3%，可以中止收房。
（5） 如果验房后您认为质量问题较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函”（见附件三）后中止办理手续。
（6） 如果验房后您认为质量问题较少、或可以接受，则业主可签字确认“验房通过”，但须将发现的问题逐一填写在验房单上。

另外，尽量在验房单上加上以下几句：
“若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。”
“若房屋有变更设计，且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。”
第五步：进行房屋面积确认、签署《商品房实测面积结算补充协议》
（1） 本程序是在您对房屋交付的基本条件满意之后，开始实际交接的其中一个环节。该环节可以与后面的环节不分先后、或同时进行，可以双方友好协商。
（2） 开发商应出具《实测面积测绘报告》。若您对房屋实测面积有异议，则不要签署该协议，可以要求开发商签收有关确认函（或由开发商准备）。
第六步：结算房款、各项费用、延期交房违约金
（1） 面积补差：对面积误差没有异议的，可以签署面积结算协议，结算房款差价；对面积误差有异议的，可以暂不结算房款差价。
特别注意：经审查《商品房买卖合同》，联盟工作组认为，只要合同规定房款已经付清，业主有权要求开发商交付房屋（即交钥匙）。后续环节都可以在交钥匙之后完成，业主也可根据自己情况，作出适当让步、听从开发商的安排，以便于尽快办理相关手续。
（2） 延期交房违约金：结算延期交房违约金
第七步：交钥匙（1） 开发商交钥匙。
第八步：和物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费
（1） 根据法律规定，您应该与开发商指定的物业公司签署物业协议。
（2） 您必须向物业公司（而不是开发商）缴纳部分物业费，并索要发票或盖章确认的收据。
（3） 理论上讲，物业费可以按月缴纳，您可以向物业主张您的权利。
第九步：办理产权证有关的事项
（1） 如果您愿意委托开发商办理产权证，则可与开发商协商房屋产权代办费的金额；您也有权拒绝代办；
（2） 如果您同意开发商代收契税和房屋产权登记费，您可以将契税交给开发商。需要提醒的是：这将给您带来很大风险、并且不会给您带来任何好处。您有权拒绝。
（3） 如果您不愿委托开发商办理产权证和交纳契税，可以签署一个同意在具备办理产权过户条件时交纳的承诺书。
《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”。到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地<2000>478号文)，而代征人不能委托其它单位代征(参见京地税征<1997>389号文)，如果发展商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。

其他事项：
另外，任何开发商都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
注意：政府部门已明文通知建设单位、物业公司不得代收大修基金。请各位不要将开发商或物业公司推到违法的境地去！
关于发展商或发展商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局曾发文(京国土房管物字〔2001〕1170号)明确加以制止。

关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和
《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》
的责任确认函

致北京XXX房地产开发有限公司：
我是XXX　 楼 　单元 室业主。我于 年 月 日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了合同规定款项。根据双方合同约定，贵公司应于2004年 月 日将房屋交付于我，我于2004年 月 日收到贵公司寄送的交付使用通知书，通知我2004年 月 日到XXX进行交接。我于2004年 月 日前往贵公司指定现场办理交付手续。
在交接过程中，我方要求你方出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》，以确认房屋是否具备合同第八条和第十一条规定的交付条件。
但你方单方面以____________　　　　　　　　______________________ ______________________________________________________________　　__
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
为由、拒绝出示上述证明文件，使我方无法确认房屋是否符合合同交付条件，房屋交付无法进行。故此，我方要求你方立即履行房屋交付义务，确认符合合同规定以便进一步办理交付手续，否则你方应承担延期交房的全部违约责任。
如果你方对本函件陈述事实有异议，请在3日内给予书面答复。否则，视同你方认可上述事实。
特此函达！

业主：

2004年　 月 　日
文件接收人：北京XXX房地产开发有限公司
(本函件我方保留一份，以备查对)

关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函

致北京XXX房地产开发有限公司：
我是XXX　 楼 单元 室业主。我于 年 月 日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了合同规定款项。根据双方合同约定，贵公司应于2004年 月 日将房屋交付于我，我于2004年 月 日收到贵公司寄送的交付使用通知书，通知我2004年 月 日到xxx进行交接。我于2004年 月 日前往贵公司指定现场办理交付手续。
在交接过程中，你方单方面以_____________________________________ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
________________________________________________________________为由，拒绝我方对房屋及小区环境进行检验，以至房屋交接无法完成。故此，我方要求你方立即履行房屋交付义务，确认符合合同规定以便进一步办理交付手续，否则你方应承担延期交房的全部违约责任。
如果你方对本函件陈述事实有异议，请在3日内给予书面答复。否则，视同你方认可上述事实。
特此函达！


业主：

2004年 　月 　日

文件接收人：北京xxx房地产开发有限公司
(本函件我方保留一份，以备查对)


关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函

致北京宏XXX地产开发有限公司：
我是XXX　 楼 单元 室业主。我于 年 月 日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了合同规定款项。 　　根据双方合同约定，贵公司应于2004年 月 日将房屋交付于我，我于2004年 　月 　日收到贵公司寄送的交付使用通知书，通知我2004年 月 日到XXX进行交接。我于2004年 　月 　日前往贵公司指定现场办理交付手续。
经和你方指派人员共同对房屋进行检验，确认该房屋存在诸多违反国家强制性标准的质量缺陷问题、存在重大安全隐患和诸多设备未到位和损坏的情况（具体见后附整改报告），该房屋需要进行较大整改和维修工作，为此我方目前无法接收该房屋。我方要求你方立即进行整改，确保房屋质量、消除安全隐患之后再以书面形式通知我方继续开展房屋交接工作。你方应承担延期交房的全部违约责任。我方保留继续追究你方违约责任的全部合同权利，并视你方整改情况决定是否继续房屋交接工作。
如果你方对本函件陈述事实有异议，请在3日内给予书面答复。否则，视同你方认可上述事实。
特此函达！


业主：

2004年 　月 　日

文件接收人：北京XXX房地产开发有限公司

(本函件我方保留一份，以备查对)

1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。
2、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。
3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。
4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。
5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
《交屋看房记录表》最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。
二、收房细则
把验收的目光放在隐蔽工程上


在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，明明白白。
3) 如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

收房签字时的注意事项一定要加上如下几句：
“若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。”
2. 一定要加上如下几句（关于变更设计保留权利）：
“若房屋有变更设计，且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。”





2、户 内
(1) 窗
a) 窗边与混凝土接口有无缝隙
b) 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固
c) 是否翘曲变形
d) 开启关闭顺畅
e) 零配件装配齐全
f) 位置是否准确
g) 窗玻璃应表面平整
h) 窗玻璃是否完好无损、无划痕
i) 隐形纱窗是否安装完毕，且无破损
j) 外窗框四周处理是否粗糙
k) 外窗开启扇是否能关上
l) 把手是否松动
m) 窗子玻璃的每个角是否封好
n) 打开后窗户是否能固定
o) 直角接合部是否严密
p) 窗框表面是否光洁
q) 四角是否呈直角
r) 窗的底部滑道是否平滑
s) 窗台应平滑，不刮手
t) 看一下窗外附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐患！（比如3层餐厅窗户、6层北面两个窗户）
u) 所有纱窗下沿与窗台之间，应考虑预留安装大理石的空间

(2) 地板
a) 是否松动
b) 是否爆裂
c) 是否撞凹
d) 有无明显的缝隙和不平整
e) 地面是否有空鼓
f) 地面走线的标示
g) 地平
验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为 20 米左右吧，然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。

(3) 墙身、顶棚、楼板
a) 有无倾斜、弯曲
b) 有无隆起或凹陷
c) 墙面是否平整
d) 墙面是否有花
e) 承重墙、梁、柱是否符合设计规范，若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，
f) 钢筋是否暴露
g) 检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线
h) 用木棍敲一下有无空声
i) 墙面是否有明显色差
j) 阴阳角是否平直
k) 是否有裂纹、刷纹，若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
l) 有无水渍、裂痕
m) 天花板是否有小裂纹
n) 注意相关位置有没有空调管孔
o) 检查墙面有无石灰“爆电”，这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打“爆点”，如发现大面积的疏松、脱落，也属质量问题，将给购房者的居住和装修带来极大麻烦，不可忽视。
p) 是否全部按合同要求做“外墙外保温”

(4) 水
a) 开关是否妥当
b) 过墙线是否有导管
c) 导管连接是否紧密
d) 管线是否安全可靠
e) 下水管道不可使用塑料软管
f) 上水管是否存在渗漏现象
g) 需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。
h) 上下水管是否已做丝扣处理？

(5) 电
a) 开关是否妥当
b) 按动漏电保护器的测试钮
c) 管线是否安全可靠
d) 插座面板是否有电
e) 拉闸断电测试
f) 插座是否带保险装置
g) 洗手盆的上方不应有插座
h) 打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮
i) 开关插座面板是否存在划痕
j) 是否有电器接地装置、是否解决等电位问题（等电位联接端子是否真正起作用？）
k) 电线是否符合国标质量
l) 电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于 2.5 平方，空调线更应达到 4 平方，否则使用空调时，容易过热变软。

(6) 暖气
a) 暖气内是否有水
b) 暖气有无漏水痕迹
c) 暖气里的水管上是否有锈

(7) 卫生间
a) 坐厕下水是否顺畅
b) 冲水声音是否正常
c) 卫生间内是否有地漏
d) 坡度是否对头(是否有倒坡现象)
e) 有无积水
f) 是否倒泛水和渗漏
g) 闭水试验
h) 卫生间门口地板是否发黑
i) 台盆上水管是否漏水
j) 是否有有裸露电线
k) 进出水是否流畅
l) 电源插座应是防潮插座并有防溅措施
m) 照明灯座必须是磁口安全灯座
n) 洗手盆的上方不应有插座
o) 卫生间门口是否有挡水条
p) 排污管是否有蓄水防臭弯头
q) 特别留意厕所顶棚有脱落或长霉菌
r) 墙壁需要做拉毛处理
s) 墙体到座便下水管道中心的距离是否小于35cm，若过小则有可能无法安装座便器
t) 是否已安装纱窗？
u) 卫生间是否有排风道？如何通风？

(7+) 洗衣间
a) 是否做了避水试验？

(8) 管线
a) 是否外露
b) 是否有管线穿过
c) 过墙线是否有导管
d) 导管连接是否紧密
e) 线路安装是否平整、牢固、顺直
f) 下水管道不可使用塑料软管
g) 电话线等等应先加套管，再埋进水泥；不能将电话线直接进水泥地

(9) 水表
a) 是否安装
b) 是否有水表空走
c) 阀门关闭不严
d) 阀门脱丝，连接件滴水
e) 截止阀生锈影响水质

(10) 电表
a) 是否安装
b) 使用数目

(11) 电话线
a) 用电话机检查电话线路是否有信号

(12) 电视天线
a) 用天线检查工具检查电视天线的信号

(13) 室内污染
a) 从 7 月 1 日以后，凡新开工的民用建筑工程，完工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收，并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构，对建筑工程室内环境进行检测，检测不合格的，不得竣工验收。

(14) 楼宇对讲
a) 在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常

(15) 层高
a) 测量楼宇层高的方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。

(16) 踢脚
a) 踢脚一要看高度是否合理，是否能保护墙体不受污染
b) 要看踢脚板是否平滑

(17) 地漏
a) 地漏位置是否合理
b) 地漏是否在地面的最低点
c) 地漏是否排水通畅

(18) 隐密性及隔音效果如何
(19) 日照是否达到国家规定
(20) 通风是否达到国家规定
(21) 天然气表以及管道
天然气总阀门应当在公共部位，管道不能暴露在室外（特别是顶层，可能会遭雷击）
(22) 窗磁、门磁系统
1、2层，以及顶层（包括7层以及6层部分窗户）是否已安？以及3层的餐厅窗户安全隐患
3、楼 内

(3) 外墙
a) 是否有较大面积的空鼓
b) 是否开裂
c) 是否渗水
d) 是否有明显的水印和霉点
e) 是否有排水设施
f) 空调是否能安装
g) 出水口
h) 外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。

(4) 檐沟、落水管
a) 安装是否牢固
b) 接口是否平密
c) 是否渗漏
d) 落水管，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。

(5) 消防系统
a) 住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。

(6) 信报箱
a) 房屋是否按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定

(7) 标识系统
a) 楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符

(8) 小区环境
(9) 停车场
(10) 保安系统

4、小区内
(1) 凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平
即楼前 6 米、楼后 3
米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内
清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处
无堵塞杂物。
(2) 检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

5、物 业
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。

三、后记

在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
1) 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
2) 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
3) 如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

四、参考资料

1) 空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。
2) 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
3) 《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。