本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之六（一d）

    有人会对中国开发商一年就能从购买商品住房人的手里攫取4000亿元暴利的数据表示怀疑。有些“房地产背景”的人，甚至还以北京等地的高容积率的高层高档建筑的较高成本“说事”。但这些人恰恰故意“忽略”了作者分析的是全国房地产市场商品住房，公布的今年1-5月“全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米”。北京的高层和高档商品住房的建筑成本可能是比全国的平均水平高了一些，但它的容积率又比全国平均水平高出多少？北京市区的商品住房价格和全国的“平均价格”相比，又高出了多少倍？！北京的开发商的暴利率，在全国同行还没有“名列前茅”？北京开发商的“大碗”们，又有谁敢公开自己的真实的成本和暴利率呢？！

　　实际上，不管是从官方提供的全国一年个人购买商品住房的投资总额来看，还是人们对开发商利润率的常识(包括物价部门已经公布的商品房成本)来说，开发商每年豪夺4000亿元暴利的说法不仅是有科学根据的，而且也是可以旁证的。

　　据新华社报道，建设部总经济师谢家瑾在今年4月北京举行的“住房金融体系国际研讨会”上表示，2005年我国居民住房消费持续扩大，仅个人购买商品住房消费达1.42万亿元。当然这中间除了商品住房外，还有各种各样的“自建房”、合资房和经济适用房等。而据估算，开发商提供的市场商品住房的销售额达到1.2万亿元左右。另外，在全国少有的揭开房价成本“老底”的福州，一个被揭露出来的公认事实是，“开发商的利润率平均约50%”。要知道福州的房价水平在全国35个大中城市中还算中等，去年上半年福州市商品住宅销售价格为3228元／平方米。而在房地产界有个不成文的“规则”，商品住房的房价越高，其利润水平通常也就越高。按照福州检查出来的开发商利润率，中国开发商一年在商品住房上获取的总的利润(毛利)应该是6000亿左右。扣除正常的其他运营费用和利润收入(合计2000亿元)，中国开发商在老百姓购买的商品住房上一年攫取的暴利也正好是4000亿元。

　　在开发商出售的商品住房中究竟是否存在暴利的问题上，号称“地产总理”的开发商代表人物任志强和潘石屹等，有过很多“精彩”的表现。记得任志强去年底还在叫嚣“房地产就该暴利”，到了今年看见政府对暴涨的房价也忍无可忍准备“亮刀子”的时候，其“形影不离”的“御用专家”置充当“人民公敌”的恶名于不顾，拼命喊出“暴利不该成为房价调控的理由”。当老百姓对认为已经小丑化的“专家”不屑一顾的时候，任志强终于自己跳出来“甩下”了他的最后一张“王牌”，这就是“地产暴利是误判”。据他声称这还是引用了国家统计局的资料。其实类似的“说法”潘石屹早就说过，只不过任那时还是“暴利有理派”。

　　但这两个房地产商的代表人物，似乎在房地产是否暴利这个大是大非的问题上谁也不敢“太较真”。潘石屹就不敢公布他自己所开发的楼盘的真实的成本明细和利润率究竟是多少，但他引以为豪的“纳税排行榜”，却使他“一不小心”落了马脚。而只能在嘴巴上硬气的任志强更是“此地无银三百两”，声称没有必要、也不应公布自己的成本。但公众对任志强的有一个“成本”的印象一定会很深刻，这就是他公开承认的每年700万的年薪(好像还没有算上他七七八八其他的收入、支出和消费)。据说任志强之所以得到如此高薪，“归功于他主持华远集团(注：房地产为其主业)工作时公司总资产扩大200倍、超过100亿元的惊人业绩”。试问，如果房地产不存在暴利，任志强的公司会有如此“惊人业绩”吗？任志强还有什么能耐获取每年700万的高薪吗？！

　　实际上中国房地产商的暴利早已是一个不争的事实，这不管是在现实中还是方方面面的“排行榜”上都早已得到了印证。

　　至于国家统计局的“数据”问题，很多人还可能不知道，大部分“数据”都是由开发商自己提供给统计局的。而暴利后的开发商为了避税，在数据上做假早已成了“行规”。据报道，就在任志强和潘石屹所在的北京市，早在2004年国家税务总局稽查局一位处长就有这样一句“总结概括”：“北京的房地产企业整个行业从报表上看一片红，根据税务总局统计出来的数据却是全行业亏损”。某地的一位房地产商更是不打自招：“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问，谁没有偷过税！”房地产行业的偷税漏税的现象是如此之普遍，以至于不少地方在开展房地产行业专项检查时，发现房地产商偷税漏税的比例竟高达80%左右。开发商在纳税上都敢置法律于不顾大肆造假，在统计数据上“做做手脚”那就更是“小菜一碟”了。这也就是为什么“任志强们”敢于“拉”国家统计局的“大旗”，却拒绝公布自己楼盘成本和利润率的根本原因所在。

　　在房地产行业，数据造假是如此之普遍，以至于在业内外都被公认为“早就是一个公开的秘密！”当然，我们也不能低估房地产商的“公关能力”。当原来在公众印象中还属“学者型”国家统计局长邱晓华也因“涉案”而落马的时候，人们再“回味”一下某些地方统计局的房价数据为什么总是和“基本常识”及老百姓的“感觉”相差甚远，再回忆一下为什么总是有些地方的统计部门拒绝向社会公开房地产业的真实资料，就不难理解“为什么了”！在一个不同社会群体利益空前博弈的时代，“清水衙门”也难自“清”。比如在国家统计局的资料中，同样是在城市建房，自建房(包括住宅在内的所有房屋)的造价(价值)每平方米只需481.28元，而到了开发商的手上，就翻了近两倍冒高到1402元(均引自国家统计局2004年数据)。要知道不少机关干部的“自建房”比普通商品房的标准要高得多。同样，当开发商利用建筑商虚假造价、洗钱逃税已成为业内外“另一个公开的秘密”的时候，国家的“统计数据”为什么还要对此“确认”呢？！

　　以任志强为代表的开发商们之所以要如此“不择手段”地掩盖房地产的暴利，核心就是掩盖他们现在所搞的开发商模式，早已成为他们这个特殊利益集团洗劫社会财富、加速社会贫富两极分化和制造中国最大的社会不公的基本事实。因为这些不仅和构建和谐社会难以相容，而且也是对社会主义“本质属性”的背叛。这种大肆削弱“执政之基”的现象，是任何一个负责任的政府和执政党所不能允许的，更何况中国共产党的治国理念，正在走向构建和谐社会的历史性的转折之时。这也就是为什么任志强们从“房地产就该暴利”的“暴利有理论”，180度大转弯到“房地产不存在暴利”原因所在。

  本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之六（一e）解析当今中国城市最大的“不和谐因素”

    随着中共十六届六中全会的闭幕，构建和谐社会的大幕正式在中国拉开。

　　一旦迈进和谐治理中国的“新长征”，首先摆在人们面前的，就是要弄清究竟哪些是影响中国发展的“不和谐因素”。在前面的文章中，通过各种权威的民意调查，我们已经知道，，不管是大中城市还是中小城市，高房价问题都已成为居民“最头疼”的第一大难题。

　　当高房价和住房问题成为中国城市中公认的“最大不和谐因素”的时候，它也就“无可争议”成了“和谐构建”的决策者和实践者的“不可逾越”的一道难题。任何人都不得不反思：8年房改，为什么会使住房这一基本民生，变成了“中国城市最大的不和谐因素”？

　　经济适用房“失踪”之谜

　　1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”( 国发[1998]23号，简称23号文)公布实施，以取消福利分房为特征的中国住房制度的改革，在全国拉开了大幕，中国从此走上了房改之路。

　　按照房改政策制定者当初的政策设计，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，房改的一个最基本、也是最重要的核心，就是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。整个23号文，用了三分之一以上的篇幅，对此加以突出说明。文件中特别强调：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 房”。按照当时的一般推算，文中所述的“最低收入家庭”和高收入家庭，分别占了城市总人口的5%和10%左右，有的城市这两种家庭加在一起的比例，连10%还不到(如南京)。这也就是说，按照23号文新给出的住房供应体系，占到整个城市的85-90%家庭，应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。房改后中国房地产市场的基本主流，应该是占绝对主导的“经济适用房模式”，而不是房地产商掌控的“开发商模式”。

　　经济适用房在房改中的“核心作用”如此之大，以至于当时还是副总理的温家宝再三对它高调力挺。他不仅特别强调大力发展经济适用住房“既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志”，而且还语重心长的说：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”他一再叮嘱建设部的官员：“住房建设…以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变。”为此，国家的十五计划还明确提出发展房地产业要以经济适用房为重点。

　　据了解，经济适用房之所以被温家宝作为房改的重要目的和衡量是否成功的标志，关键就在于它有着一般商品房所不具有的三大特性：行政划拨土地、严控价格利润、取消政府乱收费。正是这三点使它“与中低收人家庭的承受能力相适应”，使老百姓能够买得起房。

　　但就在十五计划才执行到一半、中国市民的住房水平离“初步小康”(人均30平米)还差一大截之时，2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(国发[2003]18号，简称18号文)出台了。这份新的“房改纲领性文件”，使普通百姓都不禁打了一个大大的“寒颤”。因为它宣告了占城市人口70-80%的“多数家庭”，今后不能再享有经济适用房，只能到开发商那儿去“购买或承租普通商品住房”。在这份文件里，经济适用房由“住房供应主体”被“阉割”成“具有保障性质的政策性商品住房”(2004年“房改新政”第一年，全国经济适用房的实际销售面积连住宅商品房市场的10%都不到)。

　　对这份号称要“促进房地产持续健康发展”的文件出台背景，很多人都表示出深深的不解和疑惑。因为就是按照建设部领导的说法，1998—2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，它对中国每个市民的“贡献率”只有0.887平方米(根据国家统计局年报，到2003年底，全国有城镇人口5.2376亿)；而按照国家信息中心房地产信息处一份研究报告，从1999年正式开始到2004年终结的六年时间内，全国经济适用房销售面积达仅仅只有2.18亿平方米，人均“贡献率”连0.5平米都不到，仅有0.402平米(2004年全国城镇人口为5.4283亿)。人们疑惑的是，房改后的“住房供应主体”如此的“不作为”，“大力加强”还来不及，为何反而取消“普通市民的经济适用房”呢？！

　　和市民的“寒心”和很多人的“不解和疑惑”形成截然对比的是，房地产商们对18号文都“按捺不住”兴高采烈之情。据报道，潘石屹在参加了建设部组织的京城的一些房地产商学习18号令会议后，在接受媒体采访时不禁喜形于色地说了一番“意味深长”话：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”。报道称，任志强看完后也发出会心的一笑。北京另一房地产商张宝全认为：该文件“很实在，句句都在点子上”。在一些媒体版面上，更是出现了“商人怒吼，房地产政策急转弯”的大幅标题。

　　虽然取消经济适用房对普通百姓意味着生活成本的“最大提高”，但对于究竟是“哪只手”和“为什么”要取消它，建设部等“相关官员”并没多做解释。倒是号称“地产总理”的任志强在兴奋之余向媒体吐露了一句真话：“当23号文件出台时，我们就在呼吁经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中”。“任志强们”蓄谋已久的“灭”普通市民型经济适用房之心，由此可见一斑。

　　18号文为什么会使百姓和开发商的“感觉”“冰火两重天”呢？关键是它的实施，给老百姓和开发商两种完全不同的结果。

　　据中国社科院蓝皮书报告，在全面实施号称“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。而在此前从1998年至2003年全国商品住宅房每平方米的价格只增加343元，年均增加为57元。也就是说，2004年全国房价一年的增长水平，要比前六年年均增加的57元平均水平要高出295元。这就是“政策的威力”。因为正是在“18号文件”的“指引”下，全国90%的市民，只能到开发商那儿去买商品住房。而按照当初98房改的政策设计，他们应该享受的是政府提供的经济适用房。一旦住房市场的绝对操控权掌握在开发商的手里，在一个住房保障和房地产市场法律欠缺、公民对官员“胡乱作为”难以制约的社会体系中，“吸血成性”的开发商能干出什么样的“好事”就再清楚不过了。

　　据计算，仅2004年一年开发商通过操控房价“超速增长”而榨取的额外暴利就高达1000多亿元。这几年房地产市场在开发商“特殊利益集团”的操控下，房价更是一路暴涨，连来自中央最高决策层的调控措施也在开发商强势“反作用”和相关官员的“合谋”下屡屡“失控”。根据计算，现在开发商一年仅在商品住房上的暴利所得就高达4000亿元左右。

　　实际上，从2002年初开始，在全国的众多城市就出现了成批取消经济适用房的情况。应该说，这是中国房改“右倾化”的开始。和国际上5%左右的住房开发利润率相比，和国内平均不到10%的投资回报率相比，中国开发商的平均利润水平竟然高达50%左右，其中超额暴利部分占到35%上下。可以说，中国开发商之所以攫取如此高的暴利，完全是因为我们房改的实际导向“右倾化”导致的结果。粗略计算一下，房改“右倾化”的这五年，中国开发商通过控制房地产市场，攫取的暴利所得至少在上万亿元以上。这是在任何一个法律和制度健全、房地产市场健康发展的国家都难以想象的。

　　这10000多亿，既是开发商利益集团通过游说和影响政府决策所获得到的“红利”，也是老百姓用天文数字般的血汗钱，为房地产市场导向的“右倾化”及一项“并不健康”的“房改新政”所付出的额外成本。这样的“房改新政”究竟代表了谁，人们就再清楚不过了。

　　“让老百姓买得起房”，为何成了官员的“禁忌”？

　　在1998年公布实行的房改23号纲领性文件中，在其指导思想上有一个“基本原则”，就是房改要能“不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。当时的建设部长俞正声就再三强调：让百姓买得起房、买放心房，一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点，也是住房领域落实 “三个代表”中代表广大人民群众根本利益的重要内容。在官方媒体中，建设部也声称其多年来“一直把让百姓愿意买房、买得起房和放心买房作为实践‘三个代表’的一项重要工作来抓。”

　　为了鼓励老百姓在房改后购买住房和“买得起房”，这份纲领性的房改文件还特别要求“经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力 相适应”。并且还特别注明：“房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适 用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上”，财政和单位可以对无房和未达标的职工“实行住房补贴 ”。这样的“好事”，经历了8年房改后的今天的人们，恐怕连想也不想不出来。除此以外，这份文件还指出，“可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设”。当初的房改政策设计者可能再也想象不到，房改8年后，这些都成了今天有关部门和地方政府决定房地产和住房政策的行政官员的“政策禁忌”。

　　在房改8年后的今天，老百姓不仅在政府的各级执行层面，再也听不见有谁要把“让老百姓买得起房”的口号，作为住房政策的“根本目标和出发点”这一负责任政府的基本承诺，而且住房模式和房地产市场实际导向的结果，使中国的高房价和住房问题，成为公认的城市社会中“最大的不和谐因素”。

　　一项号称要为民造福的“改革”，在历经了漫长的“八年抗战”后，竟然成了制造社会最大不公、压迫民生和窒息经济的“最大的不和谐因素”，这多少有些黑色幽默式的讽刺意味。那么，这样的蜕变和异化的过程，又是怎样“得逞”的呢？对比一下23号文和18号文各自出台的“大背景”，人们就不难发现其中的“异化”过程。

　　1998年的23号文，标志着房改的真正开始。可以说，数以亿计的城市居民从住房要靠“公家买单”，到走向市场自己买房，国家和政府提供的以经济适用住房为主的城镇住房供应体系，即是他们接受这项关系切身利益最大的新的住房改革的基础和条件，也是政府推行城镇住房制度改革时对城市居民所作的基本承诺，是新房改的“政策底线”。

　　23号文对经济适用房的定性和把居民买房的合理承受水平的标准定在“房价收入比4倍”，根本的目的只有一个，就是政府现在虽然已不向老百姓提供实物福利分房了，但政府一定要叫老百姓买得起房。实行新的城镇住房制度改革后，政府虽然“卸掉了”福利分房的巨大财政包袱，但更有责任担当起让居民买得起房的国家和政府义务。对于一个“负责任的政府”来说，这是一条刚性的要求。所以说，作为房改“纲领性文件” 23号文，基本的立场是站在民生的角度进行通篇考量。它即保证了普通大众的公民居住权利，“让老百姓买得起房”，也促进了住房制度的商品化改革，兼顾了公平和效率，其“导向”没有错。

　　但到了2003年，“时代的大背景”就不同了。2003年的前几年，正是“增长就是硬道理”大行其道之时，唯GDP增长为上等“非科学发展观”甚嚣尘上。几乎没有一个城市的书记市长，不是急着想通过抬高房价来提高GDP和为城市的形象工程增加“资本”。实事求是的说，早在18号文件取消普通市民的经济适用房之前，像上海等城市的经济适用房就已经“失踪”。所以在2003年发布的“房改新政”(18号文)上， 其“指导思想”上要“明确”的，一是把房地产业作为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”，二是房地产市场化发展。但恰恰就在如何做到让平民百姓买得起房这个大是大非的问题上不见“说法”。“房改新政”不知对此是“忘了”，还是有意回避。但“新政”执行后有一点普通百姓不可能不“铭刻在心”的就是：现在的人们越来越买不起房了。

　　如果说开发商的游说和影响力“打造”，是使中国的住房政策决策向右转的“外因”的话，那么相关政府官员错误的“政绩观”和对“代表性、先进性”的麻木甚至“颠倒”，则是中国住房政策“右倾”的主要“内因”。

　　住房模式“换位”，房地产成了加速贫富不均的工具

　　给8年的“房改”做一个基本的梳理，人们就会发现，不管以行政为主导的房改喊过什么样的口号，不管各级政府相关部门如何表态要“讲政治、做代表”，但房改8年博弈的最后结果，最大的嬴家还是以“垄断和暴利”为特征的开发商。各级众多的房地产政策导向的行政者,不仅成了开发商的“真正代表”，而且也最终使开发商成为中国房地产市场实际主宰者。开发商在房地产市场的“强势”如此之大，以至于当中央对房地产市场的宏观调控和他们的利益相冲突时，其号称“地产总理”的代言人甚至公开叫嚣“不盖房”。比这些公开的叫嚣更具“实实在在”威胁的是，中央对房价和房地产市场的一次又一次的调控，在开发商暗中的“强力作用”下，一次又一次的“失控”。在真正掌控市场的开发商模式的作用下，中国的城市房价继续是一路高涨，离世界公认的房价合理水平越走越远。以至于有人面对越发不可思议的高房价，发出无奈的调侃和由衷的悲叹：现在的社会，房价跟美国接轨 工资跟非洲接轨。

　　实际上，在当初取消福利分房、开始实行住房制度改革之时，以供应商品房为主的开发商模式，不仅不是其中的唯一选项，而且也不是主要的选项。它只是新的房改政策中，专门为占人口10%左右的高收入家庭所制定的一种住房供应模式。当时这也是一种对富人收入进行“调节”的办法。但谁也没想到的是，这种原本只为富人设计的“开发商模式”，仅仅过了几年，就取代经济适用房模式，成为中国房地产市场的真正主宰。18号文件的一纸公文，硬是把占中国城市人口80%、4亿多的普通大众，从政府保障的经济适用房模式的“怀抱”里，推向了张着“血盆大口”的开发商的手中，并美名其曰“坚持住房市场化的基本方向”。

　　官员们的“纵容”结果，首先使开发商成了当今中国最强势的“特殊利益集团”：在最近公布的“首富排行榜”上，中国的前十名首富除了4人是靠公司海外上市而登上首富榜的以外，其余6人全是靠房地产而一举暴富。开发商成了拿全民资源、肥自己腰包的“暴富制造器”。当全世界的住房商还在为3-5%的平均利润率而劳作之时，当中国其他行业的社会平均利润率还只能在10%上下“摇摆”的时候，中国开发商正在以自有资金300%左右高的离谱“暴利率”，强取豪夺着社会公众的财富。

　　看到这里，人们就不难明白，当中国的房地产市场由“经济适用房模式”换位为“开发商模式”，当绝大多数市民买房只能任由开发商宰割，中国的房地产导向，就不仅不是对富人的“调节”工具，反而成了开发商特殊利益集团对全民财富洗劫的利器。

　　当一个市场，没人再喊“让老百姓买得起房”；

　　当行政的“公仆”和官员，没人敢对开发商的暴利说不；

　　当作为基本民生的住房，使70-80%民众对它“可望而不可及”；

　　当人民的居住权利，被“虚拟化”和“高价化”；

　　当社会主义的住房优越性，被“变异”到连资本主义的市场还不如…

　　我们，就到了不得不重新审视中国的住房制度导向和路线的时候了。

　　尤其是在进行构建和谐社会的“新长征”之时，

　　尤其是当我们还能记起当年红军战士“打土豪、分田地”的革命口号…

  本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之六（一f)解析当今中国城市最大的“不和谐因素”

    回顾这几年房地产市场的发展和住房政策的导向，再对比参照中央六中全会“构建和谐社会”的总体目标，人们越来越感到，当今的中国房地产，正处在一个十分关键的十字路口。这就是，是继续沿着早已被实践证明和公众视为“不和谐因素”的开发商模式走下去，继续“稳定高房价”，还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革，重新构建符合中国国情的住房新模式，使房价回归到使普通大众可以承受、并能体现社会主义优越性的合理水平。正如一些学者所说，中国房地产的问题之所以越来越严重，“核心问题是独重开发商的体制”。

　　现在，摆在人们面前的重大选择就是，是继续纵容开发商操控房地产市场，使数亿中国市民被日益加压的最重的“新三座大山”——高房价“压趴”倒下，还是叫十几万的开发商“下岗”，重新打造能够体现社会主义优越性和符合中国国情的住房生产和消费新模式。

　　经常关心时事的人，可能会对在电视上看见的一个镜头印象至深。今年9月上旬，胡锦涛主席到新疆考察。当他来到72岁的维族老人阿不都吉力力家时，看见他一家幸福和睦的生活，尤其是只花了23700元(公家另外补贴8000元用于建房、沼气和改厕)就搬进了有五间屋的“抗震安居工程”新房时，不禁感叹地说： “看到你们盖了新房，生活越过越好，我们特别高兴！”

　　实际上，对目前房价高居不下、百姓住房已成为严重的社会问题以及房地产市场和住房模式的“不当导向”，中央高层极为重视。

　　政治局开会专门讨论房价，民情民意直系最高层

　　记得今年全国两会开幕、“中国房地产十大批判”刚刚在新浪网推出之时，某些开发商“包养”的媒体和“专家”居然还摆出一幅“兴师问罪”的架势，指责笔者的文章意在影响中央的决策。确实，在当时的一些官方的报告中，房地产和住房问题还没被提升到民生和居住权的高度，更多的则是从经济运行和市场调控的角度来“理论”。但随着对中国房地产现状“批判”文章的不断深入，公众在住房问题上的不满、尤其是高房价所引发的“沸腾”的民怨民愤，通过网络等各种媒体渠道通向了中国的最高领导层。

　　今年6月20日，官方的新华社在一篇纪念建党85周年新闻稿中第一次透露：“令中国城市居民敏感的房价问题已经引起中央高度关注。中央政治局专门召开会议研究相关政策，5月17日，政府公布楼市调控新措施，随后建设部等9个部委联合公布‘国六条’，加紧控制住房供应结构、稳定地产价格”。在这篇文章中，记者还引用有关方面人士的讲话特别强调：“住房已超越经济范畴成为一个社会问题，解决中低收入人群的住房问题直接关系到建设和谐社会的目标能否实现”。这条新闻在9月份中宣部的“和谐社会”时事报告里再一次得到了证实。中宣部的时事报告再一次强调，住房问题已成为一个社会问题，“关系到建设和谐社会的目标能否实现，中央政治局专门召开会议研究相关政策”。和六月份新华社稿相比，中宣部的时事报告增添了“一批涉及房地产市场的腐败案子陆续受到查处，‘贪官—地产商—银行’这个构成高房价的利益‘铁三角’将受重创”的内容。

　　首先，作为最高决策层，中共中央政治局对老百姓反响强烈的高房价问题极为重视，并专门开会讨论了房价问题。要知道，摆在中央高层面前的诸如就业和社会保障、收入分配、医疗教育等“人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”可谓是千头万绪。高房价作为民生问题最早被中央政治局提到议事日程，并首先开会专门讨论房价问题，这就充分表明最高领导层对房价引发的社会问题的格外高度重视。被媒体广泛宣传的研究改革收入分配制度的政治局会议，也是在此之后进行的。第二，国务院总理温家宝5月17日在国务院常务会议提出的、被认为是“拉开2006年房地产调控序幕”的促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，以及随后各部委出台的房地产调控举措，都和政治局的这次会议存在着“因果关系”。

　　中国的房地产问题，牵一发而动全身。房地产的一举一动，不仅事关国民经济的大局，而且也直接影响着整个社会的稳定和谐。要稳妥而及时地对现有住房问题进行“大手术”，构造新的住房生产供应和消费模式，就要从制度设计上有周全周到的考虑，系统全面科学地评估住房新政可能会给各方面带来什么样的影响。毕竟房产目前已成为普通家庭的最大资产，毕竟房地产业在整个经济的大盘中举足轻重。所以任何“不慎的举动”都可能带来意想不到的影响。不是就在中央酝酿住房新政之时，有些“专家”“及时”地抛出“房价骤降房地产崩盘，中国经济将付出沉重代价”的“炮弹”吗。这个所谓的“专家”在其“高论”中有意回避高房价中开发商的暴利占了三分之一左右的基本事实，故意制造“银行因房价暴跌而破产”的“国家受害论”，似乎房价“骤降”的成本和损失只能由国家及银行来承担，而占居房价三分之一的开发商的巨额暴利永远是“天经地义”、“调控不得”的。类似这样的有开发商利益集团“特殊背景”的“专家言论”，在酝酿住房新政的“特殊时期”可谓是数不胜数。这些以“专家身姿”吐出的诳语，目的无非是想从“理论上”要挟中央住房民生新政的出台。但也从反面提醒我们建立新的住房模式的“着力点”及房地产“政治和经济调控”的主要对象所在。

　　总理亲力住房新模式，中国房地产要从制度上来个大转变

　　不必讳言，尽管这几年在房地产市场调控上国务院下了一道道的“金牌”，再三强调要“继续解决部分城市房价上涨过快的问题”，有关部门也根据中央的指示出台了一系列的“政策组合拳”，但房价并没被控制住，而且在利益集团的操控下在“极不合理”的高位上继续高速增长。以至于包括老百姓和高层在内都对房价“调控”的效果表示怀疑和深感担忧。昨天就有媒体传出消息，“全国房价高位运行 国务院对房产调控效果不满意”。

　　实际上，国务院对房产调控效果的“不满意”早在数月前就已显现。也就在那时，政府公开表示要从制度上根本解决房价过高的问题。

　　在今年7月26日国务院召开的“通报上半年经济形势，部署下半年经济工作”的全国电视电话会议上，温家宝总理在谈到“当前要着力做好几项重点工作”时，其中的第三条就专门讲了“继续加强房地产市场调控”。和以往的“传统说法”有所不同，温家宝总理在这节一开头就用了一个“全新的说法”，这就是“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”。这种在过去“闻所未闻”新提法，被资深人士视为政府在“坚决遏制部分城市住房价格过快上涨”上具有“核威慑”效应的“新式武器”。

　　人们注意到，温家宝总理在讲“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”新提法之前，今年中央各部门的房地产市场调控和控制房价的政策基本上都已经出台，但实践下来效果并不理想，尤其是部分城市的房价依然高速上涨，调控没有达到期望的目标。而同样在此之前，中央政治局召开了专门讨论房价的会议。所以，“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”的新提法，很可能就是政治局房价会议的“结晶”之一。六中全会在通过的“决定”中有一句话十分精辟：“社会公平正义是社会和谐的基本条件，制度是社会公平正义的根本保证”。温家宝总理在这里强调的“推行符合国情的”住房模式，就是在要住房制度上能够体现社会公平和正义。比如，使极少数房地产商暴富和广大民众财富被洗劫的“开发商模式”，就肯定不是符合和谐社会“国情”的住房模式；而对普通大众“关上大门”多年的“经济适用房模式”，就极有可能因为它无暴利、更能体现社会公正和公有制优越性，更能让老百姓买得起房，而重新走上舞台，尽管它在实施细则上还有不少有待完善的地方。

　　说现有的开发商模式不符合中国和谐社会的“国情”，必须“下岗”，道理很简单：

　　首先，在住房建设和生产模式上，开发商占用了全社会90%以上的土地资源，照道理就应该在住房建设和供应上为绝大多数老百姓服务。但现在的情况恰恰相反，占据着绝大多数全民土地资源的开发商，公开的叫嚣“只为富人盖房”。房地产市场这几年的事实也证明如此。现在能从开发商手上买得起暴利商品住房的(包括众多的“房奴”在内)，只有需要买房人群的20%多；70%以上的普通大众，只能成为房地产市场的“看客”，眼睁睁的看着本该属于全民(包括广大“看客”在内)安居乐业的社会主义国土，成了开发商特殊利益集团的暴富机器。这种霸占全民的土地、剥夺公众居住权利、肥特殊利益集团的“开发商模式”，不仅使中国的房地产业走进了“黑洞”，而且也和公平正义的构建和谐社会的整体目标格格不入。

　　第二在，在住房消费模式上，开发商模式使住房消费由基本的生存条件和社会保障，变成了一般人高不可攀的天价“奢侈消费品”。这不仅和中国国情难以相容，而且和世界各国所遵循的把居住福利作为基本人权之一的共同理念相违背。在开发商商品住房的暴利市场中，住房由人类的基本生存条件异化成了让四分之三市民“消受不起”的“天价商品”，这样的住房消费模式不铲除，天理难容。

　　这里要特别强调的是，温家宝总理选择在国务院召开的全国电视电话会议这种极为“正式”而又能直接能贯彻到全国各地的重要场合，亲自号召“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”，使得这个“新提法”更显得“份量不同一般”。

　　住房新模式，革掉开发商的暴利，让房价降到合理水平

　　那么，究竟什么样的住房建设和消费模式，才能算的上是“符合中国和谐社会的国情”呢？粗略的概括起来，它至少具备如下的基本属性：

　　合乎中国国情的住房生产和消费模式，一个基本的标志，就是全民的土地，要为全民所共享，要使每个家庭都实实在在的分享到居住福利。国民的土地，再也不能成为少数人暴富的工具。这样的住房建设和消费模式，不仅能够使普通大众买得起房，而且也要使他们顺利的实现住房上的小康目标。这既是一个以民为本的负责任的政府责无旁贷的神圣职责，又是我们政府调控房地产市场的终极目标。

　　实际上，在这方面国际上有很多先进的经验值得我们借鉴。比如新加坡85%居民的住房，都是由政府供应的“组屋”(类似于我们的经济适用房)。就是在“最资本主义化”核心的美国纽约州，政府每年还要拿出8亿美元建造中产与劳工阶级的住宅。

　　所以我们要“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”，最重要的一点，就是要割除现有“不合中国国情和背离社会主义优越性”的住房模式的最大弊端——开发商的暴利。在以前的文章中我们已经多方验证过，现有模式下开发商的巨额暴利已经占到了平均房价总体构成的30-40%(其中开发商毛利占了房价的一半左右，净利润占了40%上下，正常利润外的超额利润——暴利，占了房价的30%多)。推行符合国情的住房模式，首先就是要剥夺开发商这方面的不法暴利。这才是现在房价中，既不合理、又不合法、必须坚决打压下去的“高价”部分。住房新政要“调控”的首要目标就在于此。所以要推行符合国情的住房模式，基本的核心应该是剥夺开发商的暴利。房价要降到合理的水平，靠的是要叫开发商“脱皮”，而不是让国家和公众利益受损。这是考量合乎国情的住房模式的一个基本前提。

　　如果在新的模式下，各种手段的政策调控的好，指导思想对位，那么中国的整个房地产市场的商品住房价格，至少要比现在下降20-30%。这中间，占到了房价的三分之一左右开发商的暴利不复存在，它构成了房价大降的最基本的要素。只有“拔掉”了开发商的暴利，中国城市的高房价才有可能回归到比较合理的水平。而能否做到这一点，也成为检验我们未来将要推行的住房新模式是否符合中国国情的“试金石”。

　　这里需要特别指出的是，要真正实行、全面贯彻符合国情的住房模式，仅有中央高层的积极性还远远不够，必须使它“渗透”到相关政府主管部门和各级地方政府的“政绩考核”中去，并要有相应的法律法规与之配套，使它具有“一票否决权”的“刚性指标”的权威和力量。中国有不少很好的政策，都“梗阻”在“有利益背景”的中间行政层上。另外，实行新的住房模式房价大降后，更要有相关的法律法规制衡。特别要对买房人进行“政策甄别”，便宜的新房只能是为那些“住房不达标”的无房户或者少房户服务，绝不能像某些 “经济适用房”那样，成为有权有势的富人、尤其是官员进行房产投机倒卖的工具。

　　人们期待着，符合中国和谐社会国情的住房新模式早日来临。

本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之六（一g)解析当今中国城市最大的“不和谐因素”

    当前人们在剖析和争论现有房地产市场导向和住房模式危害和利弊的时候，都喜欢拿“数据”说话。其中城市商品房价涨幅的高低，不仅成了各方衡量房地产市场发展是否健康的一个最重要的指标之一，而且也成为中央出台新的调控政策的主要依据之一。从某些方面来说，这更成了相关部门和地方政府官员是否真正落实中央关于房地产调控一系列政策的“标志”。也正是由于商品房价涨幅的高低已影响到官员的“执政能力”和“政绩”考察，所以在全国和各地商品住房房价涨幅的“统计”上，相关的“统计技巧”，就成为有关官员极为重视的一项“政治任务”。甚至在有些城市，“父母官”已经把房价涨幅的“对外公布”，视为“影响稳定”的“大事”，成了媒体和研究机构“不能碰”的“高压线中的高压线”。就像人们所说，在中国一旦什么事情牵涉到“政绩”，那么有关的“数据”就不可避免的存在“猫腻”。

　　这几年，按照统计局和建设部等官方的统计，全国和各地的每年房价的涨幅，基本上都是在10%左右“上下浮动”。但是在各地老百姓的切身感受中，房价的涨幅要远远大于此。市民们看着居住区域及周边的房价，几乎都是四五年、甚至两三年就翻了一倍。在“官”和“民”之间，对房价的高低和涨幅的真实水平，意见和“感受”各不相同，早已成为十分普遍的现象。

　　确实，房价的涨势之凶，已远远不是官方统计上的“数据”所能真实反映。现在在一些大中城市，统计报表反映的每年房价的涨幅只有10%左右。但其真实的增长水平，可能连30%也不止。这其中各级政府及主管和统计部门所“精心策划”和“创新”出的各种“统计技巧”，是非常人可以想象的。比如在北京或上海，三环以内或内环内这几年的房价究竟增加多少，翻倍了没有，北京或上海的百姓最清楚。但在统计局的统计报表上，这两个城市房价的涨幅又是多少呢？！有兴趣的人同样也可以把这几年自己所居住的周边区域的房价的涨幅和统计局报表上的数据作一个比较，看看两者之间，是不是相差了“十万八千里”！

　　我们这里以南京市为例，看看在房价上官方及统计局的“数据”，和现实中的真实状况，究竟差了多少。

　　根据南京市统计局的一份报告，在“十五”期间(2001到2005年)，南京市5年住宅商品房销售价格“累计上涨44.7%，年平均增长7.7%”。据报道，该市房管局官员甚至声称这几年南京房价年均涨幅3%左右。南京市房价增长的幅度，真的像该市房地产政府主管部门和统计局统计的那样“稳健”吗？让我们还是用事实来来说。

　　根据该市的“南京日报”2003年5月的报道，当时该市“每平方米均价，城中(指南京市的老城区)逼近5000元”。三年半的时间过去了，现在该市的“城中”的房价又是多少呢？今年十月，该市一家有着南京市房产局背景的房地产研究机构对外公布了截止到9月份的南京市“城中板块”房地产市场报告，其中商品住宅的“销售均价已经达到9631元/平方米”。该报告还指出，三季度“城中板块销售均价排名前五位的楼盘，销售均价都在10000元/平方米以上”。实际上，由于“城中”的概念在不断扩大，2003年所指的“城中”区域现在的房价，现在基本上都“跑”到每平方米1.1-1.2万元。这就意味着，南京人要在老城区买上一套小康标准(人均35平方米)的普通住宅，至少要花上百万元的巨资；这同样也意味着，在南京市一个普通人家，至少要不吃不喝不用花上20 年的家庭全部所得(根据统计局是数字推算，南京市城市家庭年收入的中位数为5万元左右)，才能在原来居住的老城区内“住得小康”；这同样更意味着，在南京的传统城区内，房地产市场的商品住房的房价年涨幅高达30%以上。

　　就在南京的老城区内房价高的只剩下“百万豪宅”之时，就在普通百姓买小康住房的房价收入比已经高达20左右之时，南京市官方对外公布的房价又是多少呢？官员们和“专家”对房地产市场又是如何“评价”的呢？在十月下旬南京市建委、房产局等5部门联合举办的“南京房产新政政策解读会”上，南京市有关官员对外公布的商品房价格在4400元平方米左右。据报道，就是在这次会上，南京市房管局长是这样总结南京房市的：“前5年内，南京房屋平均价格年均涨幅3%左右，比较平稳”。在十月底，江苏省建设厅又根据南京市提供了资料对外公布，1～9月份南京市市区商品房(注意：不含政策性商品房)平均成交价格为每平方米4255元。如果有南京的老百姓真的用这样的“平均房价”去和主管房地产的局长们“较真”，要求政府“说到做到”，在主城区和老城区按照每平方米4255元的价格向他们出售商品住房，真不知道这些局长们何以面对。更叫人感到荒唐的是，就是这样房价超过普通百姓承受能力和合理水平(房价收入比3-6)数倍的高房价市场，竟然还被那些拿着不菲“车马费”的“专家”和相关官员“一致认为”“不存在市场过热情形”和“秩序健康稳定”。

　　那么，为什么每平方米上万元的高房价，到了主管官员的手里，就可以变魔术一般的降到仅仅4000多元呢？“变戏法”的关键就是不断扩大统计口径上的“市区面积”。房价增长统计及纵向比较是否准确的一个基本前提，就是相同区域的住房相比。但到了相关官员那里，房价统计的参照系就可以根据“官场的需求”而变化。随着这几年城乡区划的调整，行政辖区概念上的市区也已调整得越来越大。这正好为相关官员在房价涨幅上的“数字游戏”提供了“舞台”。就拿南京市来说，仅在2002年的南京江北行政区划调整中，南京市区面积就由当时的2598平方公里扩大到4737公里。一次调整就把市区的面积扩大了近1倍。而那些过去还属郊区县的“江北新市区”，当时的商品房价每平方米仅1000多元，只有“正宗市区”每平方米4-5000元的几分之一。这样一来，扩大后的“市区房价”自然而然的就“大幅下降”。

　　除了直接把过去的郊县通过新的行政区划调整为“市区”外，在现在“新市区”的规划调整扩充中，常用的另外一种做法就是把原来的郊区县重新划并到老城区中。这样也使得老城区的房价被“综合平衡”了下来。如在“南京市网上房地产”上，鼓楼、玄武、白下、秦淮、建业和下关这六个主城区的房价，分别只有5800-7300元之间，这和南京市民“切身感受”相差甚远。其原因就在于这些挂在“老城区”名下的新建商品住房，绝大多数都是建在居民习惯中的“郊区郊县”上。在南京的市区房价统计表上，过去统计全市“平均房价”时，“非主城区”的“五县四郊”只有2-3个区的房价统计在“市区房价”中。现在经过一系列的“调整”后，南京市仅仅还剩下两个高淳、溧水这两个边远的郊县商品房没有被统计在“市区平均房价”中。这样一来，南京市区高房价就自然会被过去还属郊区县的低房价大大“稀释”，全市的“平均房价”自然就大大下降。如此“统计”，南京市的“平均房价”怎能不超乎普通市民想象而“出奇的低”呢！

　　但仅仅是靠“新市区”低房价的加权平均，南京的平均房价还不至于低到只有每平方米4200多元的水平。把“全市平均房价”大幅“拉”下来的另一个重要的因素，就是全市新建的居民商品住房，绝大多数都是建在“新市区”。据媒体报道，南京市某房地产研究机构的市场分析表明，在南京市今年预计新增的878万平方米商品房中，作为“新市区”的江宁、江北就占五成以上，作为新建城区的河西也占到新增量的17%左右。仅这三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城区的“新增边缘市区”，整个南京市新建商品住房的90%以上都是建在“非传统城区”。据南京日报报道，今年一季度南京市“城中住宅上市2万多平方米，占全市住宅上市量的不到2%”。

　　正是由于南京市的新建商品住房绝大多数都是在新市区，也正是由于新建商品住房在新老城区的比例差别是如此之大，使得在官方统计口径中的“南京市区新建商品住房”，基本上就是南京市“新市区”的新建商品住房，南京市的“新建商品住房平均房价”，基本上就等于南京市“新市区”(也就是过去的郊区县)“新建商品住房平均房价”。这也就是为什么在统计报表上，南京市的平均房价能够“低”到每平方米4200多元的“惊人地步”的根本原因。

　　但这样的“官方统计”虽然“拉低”了老市区房价，但却掩盖不住“新市区”房价的暴涨。就拿南京的江北市区来说，3—4年以前，这里的房价每平米还只有1000多元，但现在这里房价已经高涨到接近3000元；同样是在南京的仙林新区，房价也由前几年的2000元左右，一下子暴涨到现在的5-6000元。任何稍有小学生算术能力的人都可以算出，在这些的占据“市区”新建商品住房绝对主力的“新市区”，房价的涨幅究竟是每年增加百分之几，还是百分之几十。

　　其实，南京的情况在全国各大中城市都极为普遍。之所以把它拿来作为“房价涨幅之谜”的“解剖对象”，是因为它在某些方面具有“典型性”和“代表性”。

　　所以在现在的政策下，不管是原来的老城区，还是刚建的新市区，就同一区域的居民来说，这几年房价的涨幅度，都早已高到了让中央高层难以想象、让普通百姓越发难以承受的“惊人地步”。从所有市民的切身感受来说，各自居住区域的房价的增长，不仅超过了官方统计中的10%左右的“数据”，而且大多数居住区域房价的真实涨幅，早已是“官方统计”中的数倍。在房价上“官方的统计”是如此“不堪一击”，以至于不管是广大的买房者，还是开发商和房屋中介，都早已不把官方的“平均房价”和“房价的平均涨幅”当作一回事。因为如果真的拿“官方的数据”当作买房的“参照系”的话，可能你永远也买不到房。

　　“官员的统计技巧”，可以把所“为官一方”的城市平均房价大大的拉低，也可以把房价涨幅的真实水平大大“调控降低”到“政绩”需要的“幅度”上。但在房价的“官方统计”之外，在“城市超低平均房价”的“政绩光环”下，广大市民所承受的实实在在的生活的成本，却是他们想躲也躲不掉的。

　　当在高房价的重压之下，大批的市民只能到郊区县甚至外省市(如北京人到河北买房居住)“安居”之时，他们同样也不得不在“乐业”和生活质量上做出极大的牺牲。他们不仅每天要花上数小时疲于奔命在家和单位的“长途旅行”之中，而且每年每月都要为并不高的工薪收入(住在郊外公寓的基本上都是中低收入者)付出更多的交通成本；居住郊区化不仅使他们生活的质量大大“打折”，而且在孩子上学、老人看病等方面也带来了极大的不便。

　　这里应该特别指出的是，众多大中城市在住房建设发展和规划上，把中低收入者赶到郊区县的做法，实质上加大了城市不同人群的贫富差别，违背了文明国家住房建设和发展的规律。“穷人郊区化”，普通市民成为城市“边缘人”，表面上使城市的“平均房价”和房价的涨幅大大降低，但实质上它牺牲了广大居民、尤其是中低收入者作为市民所应有的权利。它不仅使普通民众没有分享到靠全民共有的巨大财力所打造的城市发展的巨大成果，反而使他们成了城市发展的牺牲品。而这和我们的社会制度的“根本属性”是背道而驶的。

　　所以，对中国城市商品住房房价和房价涨幅的真实水平的了解，不仅可以使我们真正的看清在现有住房模式下，房地产市场的“恶性肿瘤”已经“溃烂”到何种地步，而且也能更深刻的理解为什么要重新打造“符合中国国情的住房模式”根本意义所在。

  本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之六（二a)开发商，公有制下异化出的怪胎

    在当今的住房模式下，房地产市场90%以上的商品房的生产、供应和买卖，被各地的开发商所操控。那么，这些被称之为“开发商”的“特殊人群”，究竟“何德何能”，使五、六亿中国城市居民的基本民生和一生中最大的投入，被他们所左右、垄断和操控？究竟又是谁赋予他们的“特许权利”，使数亿公众的一辈子的大部分收入，仅仅因为人类生存所必须的基本居住，而被吞进到了这几十万开发商的“血盆大口”，成为他们的“一夜暴富”的“饕餮大餐”？！

　　开发商，为何成了“人民公敌”？

　　如果要让一般的老百姓来评价开发商，人们最可能选择的形容词会是是什么呢？在网上稍加搜索就不难发现，人民群众对此是早有归纳和“定论”：如果要用一个字来形容的话，那就是“黑”；用两个字来概括，那就是“暴利”(对他们个人来说就是“暴富”)；用三个字归纳，那就是“掠夺者”；用四个字总结，那就是“人民公敌”。当然还有“官商勾结”、“偷税漏税”和“最想揍的人”等等。这里虽然不能一一尽书，但亿万人民对“开发商的本质特征”认识的“入木三分”和“高度统一”，表明老百姓的眼睛是“雪亮”的。他们的“爱憎分明”，和与开发商“形影不离”的相关政府部门和地方官员相比，成了两种截然不同的对照。

　　既然开发商和开发商模式在公众的眼里不属“好人”和“好事”之列，那么关系到几亿老百姓基本居住权利和生存保障的住房大事，为什么要单挑开发商来“担当重任”？是因为盖房属“特别的高科技产品”，非开发商莫属？估计此话一出，“地球人都笑了”。就在前几天，当自视为“地产总理”的开发商“大嘴”任志强声称“如果没有这些人(注：指他们开发商自己)盖房子，房子的问题又解决不了”后，立马就在最能直接反映民意的网上招来一片斥责和哄笑。因为谁都知道，正是因为开发商，才使得70-80%的普通市民买不起新房；也正是由于开发商，在垄断和占据了中国城镇90%以上的建房土地使用权的同时，却把“全民国有土地资源”变成了“只为富人盖房”的专利，而八成左右的“全民土地”的主人，却被开发商用高房价赶出了商品住房市场之外。

　　可以说，正是由于开发商及开发商模式，使得中国的市民在住房问题上付出了太多太高的成本，使本来应该得到健康快速发展的住房业受到了极大的遏制，使住房问题成为中国城市社会最大的不和谐因素。当执政党终于拉开“构建和谐社会”的大幕，我们也到了重新审视和彻底清算被公众视为“人民公敌”和“利益对立者”的开发商特殊利益集团及开发商模式之时。

　　“特殊利益集团”，使房地产演变成最大的“暴富制造器”

　　要对开发商特殊利益集团有深入透彻的了解，首先就必须清楚的知道，在中国，垄断和霸占着房地产市场的开发商究竟是一些什么人？

　　从人口的比例来说，开发商在中国社会的人群中，可谓是“极少数中的极少数”。

　　根据国家统计局发布的“第一次全国经济普查主要数据公报”， 截至到2004年末，全国共有房地产业企业法人单位12.9万个。其中从事房地产开发经营的，只有5.9万个(其他为物业管理和房地产中介等)。虽然在房地产开发经营上的就业人员有158.5万，但由于从事房地产经营开发的绝大多数为私营和民营企业，所以在房地产开发企业中掌握绝对控制股权和受益权的“真正老板”——也就是开发商，全国加起来估计也就只有20万人左右。以此计算，他们也仅仅只占了同期全国人口的万分之一点五(到2004年底，全国人口为129988万人)。如果以全国城镇人口的比例来计算的话，开发商也仅占到全国城镇人口的万分之三点七左右。

　　那么，就这占全国万分之一点五的人口，通过掌控中国的房地产市场，攫取的利益究竟有多少呢？在前面的章节中我们已经知道，仅全国房地产市场商品住房一项，中国这20多万的开发商一年获取的净利润就高达5000亿元左右人民币(如果再加上商铺和办公房的开发建设，全国开发商一年通过房地产市场获取的净利润，至少应高达6000多亿元。但其中应减去属国有和国有控股房地产上市公司的开发企业的总利润，粗略估计为1000亿元。全国私有民营的开发商一年获取的总利润依旧按5000亿元计算)。照此类推，中国开发商一年人均获取的房地产开发净利润，就高达250万元。这也就是说，开发商如果搞个4-5年的房地产开发，到时就笃定跻身到千万元户的行列。

　　20万个的开发商，一年攫取的超级利润就高达5000亿元，这在中国人的整体财力中，究竟占有什么样的份量呢？我们在这里把它和全国的财政收入做个比较。截至去年，我国全国一年的财政收入刚刚达到3万亿元。这也就是说，仅仅占到全国人口万分之一点五人口的20万个开发商，一年所攫取的超额利润，就相当于拥有13亿人口的“泱泱大国”一年全国财政收入的六分之一。如果把这3万亿的财政收入分摊到13亿国民身上，全国一年的人均财政收入所得，仅仅只有2294.3元(到2005年末，全国总人口为130756万人)。这和全国开发商人均250万元的人均年利润相比，相差了1089倍。

　　实际上，由于开发商的“全国平均水平”包含了众多的中小城镇，所以这样的“平均水平”要远远低于一些大中城市开发商“暴富的速度”。越是在大中城市土地越紧缺，商品房的利润水平就越高，房地产业的规模化和集聚度也越高，开发商的暴富速度也就越快。在中国，虽然开发商在总体上还是在“本乡本土”的地盘上“各自为政”，但经过这几年的发展，也出现了一些地区性、甚至是全国性的房地产寡头。在不久前公布的“2006中国房地产企业50强”中，前十名企业的房地产项目2005年的销售收入总计为729.20亿元，而上年前十名2004年销售收入，总计也只有601.21亿元。全国房地产十强的销售收入，一年就增加了20%以上。

　　而最能说明房地产商暴富程度的，还属胡润的富豪榜，在今年十月份发布的“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”的，竟有6人全是靠房地产而一举暴富(而其余的4人基本上是靠公司海外上市而登上首富榜的)。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。虽然开发商在中国成百上千万的“资本家”中只占了极少的一部分，但他们在今年“百富榜”中所占的比例，却远远高居第一，占到了“百富榜”富豪的四分之一以上(高达25.5%)。所以把房地产称之为中国的“暴富制造器”，没有半点的夸张和“冤枉”。这点在“百富榜”的房地产富豪子榜上再一次得到了验证。据报道，上了房地产富豪榜的50位房地产富豪，一共拥有的财富总值高达2010亿元；平均每个房地产商的财富为40.2亿元。而能够登上房地产富豪子榜的，房地产商的个人财富起码要达到15亿元，行业的门槛之高，“盖过”了其他所有的子榜。对此，连胡润自己也不得不感叹：房地产业是中国造就富豪最多的行业。

　　土地使用权垄断：开发商“一夜暴富”的“宝典”

　　那么，仅仅占全国人口万分之一点五的开发商，又是凭借什么“鬼斧神工”，使自己这个特殊的利益集团一年的利润所得，高到竟然相当于全国年财政收入六分之一？

　　重新审视商品住房建设的和供应的产业链，你会发现，在商品房从规划、设计，再到建设，再到销售完成的这些过程环节中，开发商可能是最“无足轻重”、可有可无的了。在中国的城市中，商品住房从规划到立项，基本上都是政府相关的规划、土地、建委和房管等部门进行的。项目正式定下立项后，是由设计部门进行房屋和环境的建筑设计和园林设计。设计好了以后，建筑公司和园林公司就可以凭借设计图纸进行施工。施工基本完成后，可以委托房屋销售公司或房产中介公司进行商品房销售，直至全部完成该项目商品房的所有过程。在规划、设计、施工和销售这四个环节中，开发商的功能就是起着一个组织协调的作用。但在以上进行实际操作的规划、设计、施工和销售这四个环节中，任何一个都可以取代开发商，成为商品住房建设和消费产业链的组织者和协调者。这方面国外有成熟的经验和现成的模式。众所周知，新加坡85%以上的居民都居住在政府提供的组屋(相当于我们的经济适用房)。但可能很少有人知道，这些占据了国家住房开发总量近9成的组屋，从规划、建筑、分配、出售到租赁，都是由新加坡政府的国家建屋局直接操作。即保证了组屋的公利性和非赢利性，也从根本上保证了普通大众以

　　较低的成本，就可以解决住房小康的问题。在美国和加拿大等地，房地产的“开发商”就是建筑商，没有像“中国特色开发商”这样房地产市场的“二道贩子”和“投机倒把分子”，所以这也是他们的房地产的平均利润水平在5%左右的制度因素。

　　那么，在中国，在一个称之为社会主义制度的政体下，开发商这个本来就“可有可无”的群体，又是怎样成为房地产这个民生基本保障产业链上最大、最贪得无厌、最具社会破坏力的“特殊食利集团”的呢？从政治和经济的角度来分析，人们就会发现，关键就在他们掌控和垄断了宪法上属于全体人民所有的土地实际所有权——尽管名义上他们取得的是土地的使用权。

　　让我们还是从现实说起。在高房价的挤压下，人们纷纷开始想方设法，谋求绕开发商的暴利，“多途径、多方位”的解决自己基本的居住问题。但走下来一圈，你会发现，“条条小道”都被“封堵”，最后就只能走上开发商这条“独木桥”。

　　你想躲开城市的高房价，到农村买块地，像村民那样“自建房”。还没等你“动作”，政府就会找上门来说你“非法”。但如果开发商和你一样看中了农村的那块地，你就会发现他可以轻而易举的搞到土地的使用权，等你要从他的手上买房，那价格又不知道翻了多少倍；当你不得不回到城市，想和政府争取和开发商同样的权利，自己住的房子自己开发，并且和开发商一样交土地出让金和各种各样的“七费八税”(当然可能不会包括开发商的行贿成本)，以借此“逃脱”开发商的暴利盘剥。你可能就会失望的发现，根本就没有相关官员理睬你，甚至他们还会在媒体上公开“打击”你，说自建房组织不合法(当然一些有权有势的官员自己私底下搞的名目繁多的集资房、合资房和经济适用房等除外)。一句话，普通百姓要想“居者有其屋”，除了让开发商暴宰，你别无选择。也正是这种独家垄断，也正是由于住房是人们生存的基本而刚性的需求，才使得中国开发商敢于如此的强取豪夺和恣意妄为。

　　实际上，如果有任何一种住房的模式可以“逃离”开发商的暴利盘剥，中国普通百姓在在住房上的所付出的成本和代价，就将会大大的减少。在今天的新闻上人们就看见，全国首例个人集资建房项目有望在温州动工。据组织者介绍，他们这个自建房项目的开发成本，还不到周边楼盘房价的一半。

　　但现在的房地产市场和住房模式的导向，至今依旧被开发商所“独家垄断”。仔细分析和推敲一下这些“独霸着”中国房地产市场开发所需土地使用权的开发商，你就会发现一些“极值得反思和回味”的东西：

　　他们虽然没有自己的土地，但却可以垄断中国五六亿城市公民在住房上所需的土地使用权，尽管住房是人类生存的基本保障；

　　他们用国家和全民的土地进行房地产的开发，实质上建房所用的土地还仅仅是一个“使用权”，但就这样建在“全民土地和使用权”上的商品住房的利润率，要比资本主义国家那些拥有私地、并且是连地(所有权)带房一起卖的房屋建筑开发商的利润水平，还要高出数倍、甚至是十多倍；

　　他们建造的商品房用的是老百姓的土地，但却可以公开的叫嚣不把房卖给“土地主人”(也就是他们所称的买不起他们高价房的“穷人”，尽管这些“穷人”的比例占到城市居民总量的七八成的)，或者对不得不买房居住的“土地主人”实施房地产暴利，使“主人”成为自己的“房奴”；

　　作为社会中的“最大的食利人群”，他们凭借政策、凭借关系，甚至可以做起“无本万利”的买卖。他们自己可以没有多少“原始资本”，到银行去借国民的储蓄，到政府部门去挪用各种基金和经费(如社保基金)等，用公众的钱反过来对公众“强取豪夺”，从而一举成为中国最快的暴富群体。

　　分析了解了开发商的这几个“特性”，我们就不难理解什么是中国的特殊利益集团，以及开发商为什么会成为“特殊利益集团”中的“强势群体”。

　　这里所谓的“特殊利益”，就是开发商把本来不属于自己的权利，通过“运作”，成了他们利益集团暴利的工具。尽管从根本上来说，这种把人民的基本居住权利异化成极少数人暴富的“运作”，既不符合国家的根本大法(宪法)，也背离了社会政体的基本宗旨(社会主义公有制)，更是和执政党“构建和谐社会”和“三个代表”的目标背道而驶。而造成这一切的根本原因，就是在现有的有关行政法规和相关官员的行政导向上，允许和默认开发商对全民国有土地使用权的垄断。正是开发商在土地开发使用上的“垄断权”，正是政府相关部门对开发商这种“垄断权”的“网开一面”，在住房模式上“官商合谋”所造就的“权力资本”，才使得开发商成为当今中国“最强势的特殊利益集团”之一。

　　在这里，人们情不自禁的会想起社会主义的鼻祖之一列宁的一段话：“所谓阶级，就是这样一些大的集团，这些集团在历史上一定的社会生产体系中所处的地位不同，对生产资料的占有关系(这种关系大部分是在法律上明文规定了的)不同，在社会劳动组织中所起的作用不同，因而领得自己所支配的那份社会财富的方式和多寡也不同。所谓阶级，就是这样一些集团，由于它们在一定社会经济结构中所处的地位不同，其中一个集团能够占有另一个集团的劳动”。在这里，对照列宁的话，你就会发现，尽管我们的“法律上明文规定”从根本上是站在公民的一边，但现实中出现的情况却恰恰如列宁所讲。而这种“变异”，正是由于开发商利益集团和官员中腐败利益集团两者的勾结所造成。

　　记得当年中国改革的“总设计师”邓小平曾经说过，我们的改革“如果导致两极分化，改革就算失败了。”现在的问题是，从2003年开始的“住房改革新政”，不仅导致了社会极端的贫富不均，而且造成的两极分化已经“极至”成中国城市社会最大的不和谐因素。面对这样“极端失败”，现有的开发商垄断的住房模式还应该横行多久！

　　在今年6月29日中共中央政治局进行的第三十二次集体学习会上，中共中央总书记胡锦涛特别强调：科学、民主和依法执政的核心，是要为人民执好政、掌好权。要把坚持党的领导、人民当家作主和依法治国有机统一起来，不断改革和完善党的领导方式和执政方式，不断提高党的执政能力和领导水平，在为人民治国理政的实践中体现党的先进性、发展党的先进性、永葆党的先进性。胡锦涛主席的讲话，给人以深刻的启迪。现在人们要问的是，在房地产和住房导向上，相关的政府部门和高官究竟有没有“为人民执好政、掌好权”？他们在为亿万人民住房的“治国理政”上，执政党的“先进性”究竟“体现、发挥”了多少？如果很少，如果就没有，那么人民群众在最基本的居住问题上，何时才能在等到和看见相关部门在“执政方式”和“执政能力”上的改革、完善和提高？！人民期待着。

[此贴子已经被作者于2006-11-20 23:52:58编辑过]

  本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之六（二b)开发商，公有制下异化出的怪胎

    也许是在社会主义的政体中，开发商的“身份”实在显得格外“特别”。所以作为当今强势的特殊利益集团，中国的开发商比其他任何经济行业的从业者，都具有更加强烈和突出的“政治意识”，都更在乎其利益集团的“政治生存基础”。因为他们比任何人都清楚，通过不法盗取和高价倒卖公民居住权利而“一夜暴富”的“开发商模式”，不用说和社会主义公有制及执政党纲和国家大法格格不入，就是在资本主义的民主国家，这种国有资源被少数利益集团垄断而暴富的“运作”也没有任何生存的空间和基础。稍有一些政治史常识的人都知道，在“开发商模式”下“圈地运动”所出现的“房吃人”现象，只能和几个世纪以前原始资本主义的“羊吃人”野蛮行径相提并论。而这在当今任何一个文明、法制和民选的政府中都不可能出现的。

　　中国房地产“权力榜”，开发商为何成了“领导核心”？

　　也正是因为如此，为了维护“来之不易”和“不仁不义”的“一夜暴富”，巩固和做大使他们“财源滚滚”的开发商模式，中国的开发商不仅比任何利益群体都更加“处心积虑”的拉拢官场上的“有权有势”者，寻求“坚强有力”的政治庇护，而且也特别舍得花费巨大的财力物力，大力打造他们在当今中国社会中的“话语权”和政治影响力。在开发商每年数以亿计的“银弹”攻势中，越来越多官员“屁股”坐在了开发商的一边，成为开发商的“代表”和“守护神”；越来越多的“学者”成了开发商的“奴婢”，整天“摇着鹅毛扇”“上下吹风点火”，想方设法为开发商的暴利提供“理论武器”；同样，也有越来越多的媒体在利益的驱使下成了开发商的喉舌，为这个强势集团的“特殊利益”造势和摇旗呐喊。

　　中国的开发商利益集团，超级“苦心积虑”经营他们的“政治生态”，究竟给他们带来了什么“超级回报”呢？一个最重要、也是最根本的“收获”，就是使他们成了中国最强势的特殊利益集团。

　　在当今中国的社会现实中，虽然“房吃人”和“房奴”已成为全世界和文明社会的“人权之耻”，但人们看到的却是一个“理直气壮”和“势高气昂”的强势开发商利益集团。他们不仅在经济和财富的攫取上如此，而且在政治、特别是官场的影响力上更是“操控自如”。

　　试问：在当今中国的各行各业中，有哪个行业及代言人(如任志强所标榜的“地产总理”)能够像开发商那样，敢公开反对、歪曲和以“实际行动”坚决抵制中央的调控政策？又有哪个行业能够像房地产商那样，可以一而再、再而三的使中央政府和执政党的调控政策“化解”于无形之中，使一次又一次的“调控”变得更加“失控”？又有哪个行业能够做到像开发商那样，可以在几年前就使政府主管部门成为自己利益集团的“丫鬟”，起草的“改革新政”成为本利益集团暴富的“工具”？可以毫不夸张地说，除了开发商，任何人无此“天大的能量”。

　　如果要按照现实中真实的市场和产业操控力，来给中国的房地产和住房政策的“方方面面”排一个“权力榜”，根据这几年的实践及现实状况，排在第一位的，一定不是各级政府部门，甚至也不是中央的决策者，而是作为中国最大特殊利益集团的开发商。因为如果他们不是中国房地产最有权力的集团，他们就不可能使自己的利益集团获取实实在在的“成果”：几十万开发商每年在作为老百姓最大的基本民生——住房供应上所攫取的巨额利润竟然高达5000亿元，相当于全国财政收入六分之一。这每年5000亿元的“真金白银”，就是开发商“最具权力”的最好见证。而这，绝对不是致力打造“以民为本”治国理政的中央高层所愿意看见的，也不是任何一级负责任的、和开发商“关系干净”的政府部门官员所希望出现的。

　　那么，开发商究竟是如何打造他们的“政治影响力”，使得他们在房地产及住房供应这个最大民生产业上的“真实权力”和“垄断操控力”，竟然凌驾于各级政府甚至中央之上，而一举“登峰造极”成为中国行业中最有权势、并拥有最大特殊利益的集团的呢？关键就在于他们通过在媒体舆论、学术理论和官员阶层的长年“精心打造”的“影响力通路”，才使得他们成为真正左右中国房地产和住房格局“领导核心”。

　　“舆论先行”，开发商打造社会政治影响力的第一步

　　不少对媒体不太了解的大众读者，经常会对“相当多的媒体”在舆论导向上基本上和开发商“屁股坐在一起”感到十分的不解。这些平时看起来“一身正气”、标榜为老百姓“办实事、讲真话”、立场“客观公正”的“主流媒体”，为什么一刊登房地产上的“新闻”，就总是和开发商“一个鼻孔出气”？比如说，在高房价的重压下，老百姓希望政府能够多提供一些经济适用房。但到了一些媒体的文章里，经济适用房就成了造成腐败和社会不公的“万恶之源”。正是在这种舆论“阴风”的造势下，建设部起草的“房改新政”才得以“不动声色”的取消了普通老百姓购买经济适用房的权利。实际上，和极少数官员违反制度、多占一些经济适用房相比，那种每年可使房地产商“名正言顺”从高房价中攫取的几千亿暴利的“开发商模式”，难道不应该更被推翻？再比如，有些实在是在市区买不起房的市民，不得已到农村和郊区去买农民盖的“集体房”。有些开发商“利益共同体”的媒体和记者置这些中低收入者基本的住房民生于不顾，在媒体上“杀气腾腾”的进行“讨伐”，千方百计的维护房地产商的“暴利市场规则”。再比如，房价问题是老百姓最为关心的敏感话题。每次一旦有新的调控政策出台或是房地产市场出现了“空置房”严重积压等对开发商不利的“动向”，一些媒体总是从维护开发商的利益出发，说什么中国的房价还要大涨20年，想方设法让更多的老百姓上老百姓“登上”开发商的“贼船”，似乎中国的房市永远是只涨不落的“金娃娃”。

　　号称“党和人民喉舌”的一些媒体，为什么一遇到人民最大的民生利益——房地产的时候，就置人民于不顾，给开发商做起“吹鼓手”了呢？稍加剖析开发商和媒体之间的“利益关系”，就可以清楚的看出其中的奥妙。

　　众所周知，现在中国的媒体，除了少数党刊党报和个别学术刊物是依靠国家拨款进行运作外，一般的大众媒体，都是“企业化经营”，完全自负盈亏。通常，媒体的收入主要来自于两个方面，一是发行收入，如报纸卖报所得，一般扣除各个发行环节及报摊的费用后，真正拿到报社手上的收入，仅仅只有报纸零售价的二分之一左右；媒体收入的第二大来源，也就是它的最主要来源，就是广告收入。实际上，除了个别财经时尚等高端媒体和体育等方面专业报刊外，绝大多数的报刊的发行收入是亏本的。也就是说，一般媒体在发行上是贴钱搞发行。如最常见的城市都市报和晚报，通常一份报纸本身的印刷发行等方面的成本就在1-2元，甚至更高。但报纸本身的零售价却只有0.5-1元左右。再扣除各个发行环节和报摊的费用，真正能到报社手上的，可能只有几角钱。如果再加上采编方面的人工成本，平均每份报纸报社要贴1元钱以上甚至更多。一份发行50万份的都市报，一天的仅发行上的亏损就可高达50万元以上，一年下来发行的亏损总额就可高达1-2亿。那么，报社用什么来弥补发行的损失呢？这就是广告。报社是发行贴钱，广告赚钱。越是发行量大报纸，广告的来源也就越多，这也是众多的报纸“不惜血本”拚发行量的原因所在。

　　既然报社的生存基本上是依靠广告收入，那么，广告客户对报社的影响就可想而知了。

　　现在，人们可能最想知道的就是，在报社等媒体中，房地产的广告究竟占了多少，开发商对报社等媒体的“利益关系”和“经济影响力”究竟有多大。国内最大的专门从事行业信息收集和比较分析研究的慧聪公司，曾经在它的网上公布了去年一个月的“北京地区平面媒体广告行业结构浅析”。从该分析中人们不难看出，越是“主流媒体”，它的广告收入就越是“主要来源于一个重点行业”——房地产。而且它和媒体广告收入主要来源第二位的行业差距较大。

　　既然房地产广告占到“主流媒体”广告收入的比例如此之大，那么房地产商的“一举一动”对“主流媒体”的影响就可想而知了。这并不是说这些媒体都“上了开发商的贼船”，只是希望读者可以更能清楚的知道开发商对媒体之间的“厉害关系”。同样，也正是因为有着如此密切的“利益关系”，相当多“丧失职业操守”的媒体就自觉不自觉的把“屁股坐在了”开发商的一边。尤其是在现在媒体竞争相当激烈的市场中，广告收入的多寡，直接关系到媒体自身的生存。在相关媒体的法律法规并不健全、媒体市场的“游戏规则”并不“透明”的情况下，哪个媒体越是出卖“职业操守”，哪个媒体就越有可能成为市场的“赢家”。

　　除了媒体和开发商之间的利益关系之外，造成媒体成为开发商“喉舌”的第二个原因，还在于媒体内部的有关房地产的采编人员。他们中不少人早已成了开发商“御用的记者编辑”。在媒体内部有一个公开的秘密，那就是不少搞房地产报道的记者编辑基本上都是“媒体最富人群”。这一方面是因为开发商给他们的名目繁多的“车马费”“份量最足”、频率最高。在前些年就有的媒体同行曾经给这些“房地产商记者”算过一笔帐：在一些大中城市，每年都有几百个楼盘开盘、封顶和交付，几乎在这每个环节开发商都要请这些房地产记者“意思”一下，“借记者的笔”在媒体上造造势。一年下来，这些记者从开发商手中拿取的“红包”，不少人都比在媒体内的收入还要高得多，有不少人“额外收入”甚至达到6位数以上。另外一方面，尤其是在一些“重点媒体”搞房地产报道的记者编辑，由于“肩负”开发商所“嘱托”的“任务”最重，比如说在房价上对老百姓的“舆论引导”，在房地产政策上运用舆论的手段误导高层的决策等等，所以这些“重点媒体”记者编辑从开发商手上获取的“报酬”就更高。他们中有的只干了几年的房地产报道，名下的高档住房就有数套。如果靠他们的工薪收入，可能他们工作100年也没有能力按照市场价去买现在拥有的住房。但由于他们在媒体上对开发商的“贡献”最大，所以很多这些“重点房地产记者编辑”所“买”的住房，不少相当于开发商“连卖带送”。

　　实际上，在现在的一些媒体从业者中，那种靠开发商的“红包”和“特别费”来“包养”的方式已经属于“初级阶段”，不少“主流媒体”都纷纷把房地产报道和广告经营“合而为一”，由这些房地产的“资深编辑记者”进行承包。这样一来，开发商和媒体房地产方面的记者编辑完完全全成了“一条船上的人”。当媒体中广告经营和新闻报道混为一谈之时，当房地产广告的受益多少直接关系到房地产记者自身的利益之时，这些媒体有关房地产的新闻报道能否“公正客观”就可想而知了。

　　在媒体成为开发商的“喉舌”中，还有一个不可忽视的因素，那就是媒体高层的“利益取向”。媒体的总编“也是人”，他们中“头脑活络”的也在“炒房暴富”。据了解，在江南某号称世界百强报纸的老总中，就有人在繁华的闹市中心拥有4-500平方米左右、市场价合计500万左右的三处房产。指望这样的“炒房�