本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之七(二) 相关官员，为何成了高房价推手(黑篇)

    对中国的房地产来说，官员的腐败和开发商的暴利一样，早已不是什么新闻。实质上这两者就像“孪生兄弟”一样“形影不离”。但是，在房地产上官员腐败的“特色”究竟有哪些，造成的根本原因何在，这些制度上的问题，还需要人们深入的厘清，认识其中的实质所在。

　　比“交通厅长现象”腐败更甚的“城建市长现象”

　　谈起当今中国腐败的“高发人群”，媒体和民间讲的最多的，可能就是各地腐败案频发的“交通厅长现象”。但人们可能忽略的是，贪腐案频频的“交通厅长现象”出现，有其很大的“偶然性”。很多的时候，是因为一个“交通厅长”的案发，从行贿者口中又套出了“一串”厅长的名字。因为这些“出事”交通厅长，行贿者基本上都是高速公路等交通工程建设方面的施工单位。而这些单位一般在全国好几个地方都有自己的施工工地，“公关”争取市场的手法也基本一样。一个地方出事就能带出一大片。有这样的“偶然性基础”，交通厅长“成片的倒下也就不奇怪了。

　　实际上，和“交通厅长现象”相比，各地主管房地产等城市建设的城建副市长中出现的腐败群发案，要远远比“交通厅长现象”严重的多。只不过由于出事的这些“城建市长”分散在四面八方，并且作为腐蚀和行贿官员主体的房地产开发商基本上都是“本地开发”，很少有像在全国各地施工的交通建设单位“抓一个带一串”的“反腐奇效”，所以腐败高发人群中比“交通厅长现象”更严重的“城建副市长现象”，至今还没有被舆论和媒体“总结归纳”。但人们只要对这几年各地出现的腐败案稍加分析，就不难发现其中的严峻性。

　　早在2003年4月下旬，随着“主宰了温州市10年城建”的原副市长杨秀珠的出逃，使一些原本就对“城建副市长”的“寻租和腐败的油水”有众多疑问的人士终于开始揭开了“黑幕的一角”。据后来透露出来的消息，杨主要就是“出事”在房地产上的贪污受贿。根据媒体引自温州市纪委的统计，杨秀珠目前已查清的涉案金额为2.532亿。

　　实际上在杨事发的一年多以前，深圳市原分管城建和国土的副市长王炬就因为在房地产上“滥用职权收受巨额贿赂和礼金，并为其子女亲属非法敛财谋利”而被“双开”并“移送司法机关处理”。当时笔者就对“城建副市长”的“寻租空间和腐败能耐”留下了深刻的印象。据中纪委和广东省、深圳市纪委组成的联合调查组查实，王炬仅利用职权为其女儿女婿经营的房地产开发项目办理地价减免手续一项，少交地价款就高达1.2亿元。在他的放纵下，其女儿女婿通过为他人办理房地产开发手续牟利得到的“好处费”人民币1550万元、港币1180万元，并以借款名义向有关当事人索取人民币4160万元、港币1200万元。这位“城建副市长”家族“搞钱”的数目之大，为常人所无法想象。

　　但只是在出现了杨秀珠这个“原城建副市长”戏剧性出逃的一幕后，“城建副市长腐败群发现象”的大幕，才在公众的视野中拉开。我们在这以温州为半径，看看腐败的“城建副市长现象”究竟猖狂到何种地步。拿浙江省来说，实际上早在杨秀珠案发前，杭州市分管城建、规划工作的副市长叶德范就因为在拆迁和房地产上的受贿，于2001年3月被法院判处有期徒刑6年。浙江三大城市中杭州和温州的“城建副市长”出事了，剩下的宁波出事的高官，更是“升格”到“中央候补委员、省委常委”的级别。据报道，2000年10月，原宁波市委书记兼市长许运鸿因在房地产和其他方面“滥用职权罪”被一审判处有期徒刑10年。大城市如此，中小城市的副市长们也“不甘落后”。如被处有期徒刑10年丽水市的原常务副市长魏连新，同样被判刑10年的原临安市副市长郑柏松，被判15年的海宁市副市长马继国等等，他们的涉案都与房地产上有关。

　　走出浙江，再看看温州南面的福建，因为城建和房地产方面而“犯案”的市长们也是“层出不穷”。在今年6月上旬被双规前“成功外逃”而“轰动全国”的原全国人大代表、福建省工商局局长周金伙，“犯案”的一个重要方面就是在其担任福州市副市长和宁德市市长等职期间在房地产及土地批租上的寻租贪污。据报道，周在任宁德市长时，“将东湖华侨农场土地以7000元/亩的价格批给其亲属1200亩，后变更为城市房地产开发用地，其亲属以50万元/亩倒卖出去”。周及他的亲属仅这一项就非法牟利5个多亿。按照媒体的说法，周“在美国的财产最少在1亿美元”。据报道，周的案发是因为宁德的搭档——当时的市委书记、后来的省委常委、宣传部长荆福生的“出事”而“偶然”导致的。而荆福生被“双规”的直接原因，也是因为他和号称当地首富的开发商之间“经济问题”所至。按照媒体的说法，荆福生和周金伙都很热衷搞房地产，“因为房地产来钱快，并且形象好”。和他们的案发“相互衬映”的是在福建发生一场“土地廉政风暴”，落马的各级官员举不胜数。实际上在此之前，就发生过厦门副市长蓝甫因受贿505.7万元被法院判处死缓的案件。据报道，这位副市长“上任不到两个月，他就通过为房地产项目减免地价收受贿赂，用国家损失4000万元地价款的代价为自己换取了217.6万元的不法之财”。

　　而在浙江北面的江苏，仅沪宁沿线苏州、无锡、常州、镇江和南京这五大城市，这几年几乎是每隔一个城市，就有一位“城建副市长”甚至更高的官员出事。首先是在2004年6月因受贿270余万元被判处无期徒刑常州市“城建副市长”张东林。这位在“经营城市”中成长起来的城建副市长，所接受贿赂的18个行贿人中有17个是房地产开发商。这边常州的城建副市长被判刑刚刚半年多，那边有着20多年地市级官员“百官共廉”神话的苏州，城建副市长姜人杰也因“违规发包工程并从中受贿、违规批地并从中渔利、挪用资金并助子牟利”三条罪状被“双规”了。据报道，姜的涉案金额高达1.4亿元天文数字，“有关部门在搜查他家时，抄出来的现金来不及点，是用秤来称的，据说有23公斤，几百万元，连地板下藏的都是钱”。姜人杰的案件还没被判，高居江苏省人大“第一副主任”之位的原南京市委书记王武龙，也因“利用职务上的便利为他人在减免土地出让金、土地置换等方面谋取利益，先后索要、收受他人钱款折合人民币数百万元”而于今年7月被“双规”，并在最近被终止全国人大代表资格，受到了开除党籍和公职处分。

　　以上还仅仅是对华东的三省一些地方公开出来的腐败高发“城建市长现象”进行的粗略扫描。其实全国各地类似的情况可谓是“屡见不鲜”。大到身居政治局委员高位的上海市委书记陈良宇，以及在前几年已被处以死刑的全国人大副委员长成克杰，最近又有北京的城建副市长刘志华，小到被笑称为“三玩市长”的湖南郴州市城建副市长雷渊利等各地案发不断的“县市级”，城建房地产方面的官员腐败的“前赴后继”已到了难以准确统计的“高发”地步。就犹如数着多米诺骨牌一块块倒下那样，人们早已不再把“城建副市长”由于贪污受贿而倒下当作什么新闻，只是猜测下一个倒下的“城建副市长”究竟会是谁。

　　实际上，腐败频发的“城建市长现象”早已不再是分管城建及房地产的副市长的“专利”，任何只要是可以在城市批地、拆迁及房地产等城建上有“说话有份量”或决策权及影响力的书记、市长甚至纪委、司法系统等“实权人物”，都可以借此寻租和“捞上一把”。受贿高达950万、挪用公款2650万元的“三玩市长”的雷渊利就曾经“委曲” 的说过，他的贪污受贿，在当地连前几名也排不上。果然不久后郴州的“一把手”市委书记和“三把手”纪委书记等都纷纷落网。所以说，房地产上腐败高发的“城建副市长现象”，早已成为一种“泛城建市长现象”。社会各界对此的“认识”是如此的“高度一致”，以至于在百度上搜索“城建副市长”几个字，你会有一个令人称绝的发现，第一个跳出来的条目，竟然是教他们如何做“城建副市长述职述廉报告”的商业广告。

　　确实，那些每年掌管着数百亿资金的“城建副市长”中的腐败分子，其抗反腐的“斗争经验”和“抗击性”要比“交通厅长”们老道的多。他们不仅很少出现像“交通厅长”那样“查一串十”的“拔出萝卜带出泥”的效应，而且还十分刻意建立强大的保护网，并特别善于包装成“廉政的模范”。有的城建副市长他手下的分管副秘书长被抓、他曾经的顶头上司被抓，甚至他搞的所谓号称全国廉政榜样的“形象工程”的副手被抓，但他都照样可以“太平无事”。

　　1999年建设部曾经就“创建国家园林城市”表彰过20个优秀的城建市长。几年过去后人们发现，就是在这样的一批“优秀市长”中，竟然还有前面提到的深圳、杭州等地出事的副市长，也有副市长转到人大没几天就“请辞”去当了开发商的老总。另外，厦门的原城建副市长赵克明和原十堰市市长马荣华也分别因土地出让金和房地产开发等方面问题，一个被判死缓，一个被罢免全国人大代表。城建市长中“优秀者”犯案的比例就如此之高，普通城建市长的腐败高发就可想而知了。

　　官员寻租和房产暴利，权贵资本的“孪生兄弟”

　　在谈到腐败高发的“城建市长现象”时，我们经常听到“寻租”一词。它是西方上个六七十年代出现的一种经济学理论。通俗的说，就是指“人们凭借政府保护而进行的寻求财富转移的活动”。寻租的根源在政府，“它的主要特征是不经过相应的生产劳动而将社会公众财富转移到一部人手中。寻租从根本上是与劳动和公平原则相违背的，也是对公共资源的侵害和浪费”。而权力寻租就是指“握有公权者以权力为筹码谋求获取自身经济利益的一种非生产性活动”。

　　在中国出现的房地产暴利和腐败高发的“城建副市长现象”，可谓是典型的特殊集团的利益寻租和相关官员权力寻租的“综合症”之一。开发商暴利，靠的是政府的土地和房地产方面的主管部门，允许其对城市住房土地使用权的垄断而实现“寻租”的；而官员的权力寻租，则是官员个人通过手中的“批地权”等权力资本得以兑现的。从这点来说，在房地产上的利益集团寻租和官员的权力寻租，正是人们所说的“权贵资本主义”的深刻写照。这里的“权”，就是掌握政治权力和社会资源的官员阶层，而“贵”则是像房地产开发商这样靠着政策的“倾斜”而迅速暴富特殊利益集团。正是由于这两者的“勾搭成奸”，不仅使得中国城市居民的房价收入之创下了全球最不可思议的“畸高记录”，而且也使得腐败高发的“城建市长现象”成为中国官员腐败的一大特色。

　　有人说，在房地产上官员的权力寻租和腐败主要表现在房地产开发的各个具体环节上。有的学者从开发商暴富的流程上对权力寻租进行了构画。如开发商要实现其圈地计划，就要为土地官员的寻租付出“代价”；要取得银行贷款，就要为银行官员的寻租付出“成本”；要偷工减料进行房地产开发，并使项目利益最大化，就要对房地产主管部门的官员的寻租进行“打点”。也有一些人士说，搞一个房地产项目要盖多少个章，就有多少项的权力寻租。其实这些都是在“微观层面”的寻租，中国房地产上最大的寻租，还是表现在房地产及住房政策的制定及房地产市场的操控上。

　　就拿住房供应政策来说，如果我们现在还是实行的是向绝大多数市民供应经济适用房的政策，房地产开发商的暴利从理论上来说就无存在的基础。因为按照原有的政策，首先，开发商高价暴利商品房可以盘剥的，只能是占城市人口15左右的“先富阶层”。在这样的情况下，高房价引发的社会矛盾，就只能是一场富人和富人之间的“战争”，而不是像现在这样成为开发商对全民财富的掠夺；其次，占城市人口80%以上的市民应该享有的，是政府提供的、利润水平不能超过3%左右的经济适用房。尽管这些经济适用房大多数也是由开发商来开发，但政府规定的利润“硬杠杠”，使得开发商作为一个群体的“特殊利益”几乎少到可以忽略不计。但为了在公民的住房供应上寻获“最大的租金”，开发商肯定不甘于这样的“社会平均回报率”。他们要获取“特殊利益”，首先就必须“扳倒”原有的住房政策，使政策的导向由“亲民”变为“重商”。所以要花最大力气“打点”的，是政府主管房地产和住房政策方面的高官。而对那些有住房政策影响力的高官来说，是否在起草政策中帮开发商说话，就成为他们权力寻租的最大资本。果然，在后来的“房改”政策中，经济适用房的实际供应对象，减少到了只占人口10%左右的最低收入家庭。80%多的普通市民，成了只能听由开发商暴利宰割的“羔羊”。他们要买房居住或改善住房，除了找开发商买商品房外别无其他途径。因为在城市中，连土地使用权也被“有关方面规定”只能由开发商来垄断开发。这样的“政策设租”，不仅使官员的权力资本得到了“高回报”，而且还使开发商成为中国行业中最大的特殊利益集团，获取丰厚的“寻租果实”。实际上，不管是从他们对社会公众的财富掠夺的最多来讲，还是从作为特殊利益集团获取的暴利来说，他们和城建及房地产方面官员一起，构成了当今中国最强势的“权贵资本”的“共同体”。

　　除了用政策制造出最大的“寻租机遇”外，操控房地产市场的供求关系也是官员和开发商寻租的“法宝”之一。为了使开发商的暴利高价房在市场上得以支撑，有些地方的“城建副市长”及相关官员故意控制土地供应，人为造成房地产的市场短缺，甚至还放话说什么“主城区不再建商品房”等；也有的地方把土地批给开发商后，任由这些奸商为获取最大利益恣意囤积土地和楼盘；还有一些地方为了创造更多寻租的“发财机遇”，不顾市民的承受能力和政府的财力物力，大拆大建，使房地产市场的刚性需求达到了极至。

　　这里应该特别指出的是，房价越高，暴利越多，官员的权力寻租的空间就越大。据报道，有位开发商就以“亲历说明”，“如果当官的给我的带来了5000 万元利润，我愿意拿出2000万甚至更多”，这就很能说明其中的“道道”。以此为例，如果某个楼盘每平方米价格高达1万元，开发商的利润为5000万元，官员的权力寻租就可高达2000万元；而如果房价下到了8000元，开发商的利润为3000万元，那么官员的“租子”也只能在1000多万元；而如果再降到6000元，开发商的利润只有1000万元，可能官员的“租子”最多也就是几十万元。因为开发商觉得这是正常的利润水平，无须再为权力寻租付出太多的成本。所以，就是从寻租和受贿的利益最大化来说，某些“城建市长们”也是高房价的坚决支持者。

　　从这几年“城建市长”们贪污受贿的金额的变化，人们也可以清楚的看见房价的高低，和相关官员权力寻租的“成果”多少，究竟存在着一种什么样的“正比关系”。早期房价低的时候，城建市长可能的贪污受贿，也只能是在几万、几十万的“能耐”之内；而到了高房价的时代，房地产暴利达到了令常人难以想象地步的时候，官员“寻租”的胃口就不是这点“小意思”可以“打倒”的了。开发商没有个几百万、几千万甚至上亿元的“孝敬”，就很难有“大的收获”。就拿杭州的城建副市长受贿一案来说，当时是在90年代中期房价很低的时候，这位城建副市长受贿的总金额也只有9万元；而到了2005那高房价的时代，苏州的城建副市长涉案的金额数达到了1.4亿元。同样是“城建副市长”，十年间权力寻租的金额相差竟高达1500多倍。可以说，房价调高一小步，权力寻租一大步。更何况，同样是贪污受贿，案发率及腐败的成本也差不多(甚至更少)，但新的城建市长得到的“寻租受益”，要比以前老城建市长的“毛毛雨”多了上千倍，这也从另一个方面造成了“城建市长”腐败案的高发，这也是为什么贪官对高房价如此的青睐根本原因。

　　中国房地产的暴利，来自于开发商作为特殊利益集团对政府政策的“寻租”；同时，它也成为中国权力资本寻租的最大“策源地”。从这方面来说，高房价不仅剥夺了公民的权利和财富，也极大腐蚀了执政党的“健康肌体”。高房价不除，房地产暴利不灭，中国的社会公平和正义的和谐之路，就难以“畅通”！

    面对越来越高的房价的重压，普通市民眼看着买房和改善住房的希望离自己越来越远，心中的焦虑、悲愤及生活的压力越来越大。但是和普通公众对对房价高涨所表现出的“深恶痛绝”相反，也有人对节节高升的房价，不仅心平气和、没有丝毫的“压力”之感，甚至还表现出一种“不亦乐乎”。而有这种“感觉”的，大多数是一些有权有势的政府官员和企事业单位的“头头脑脑”。

　　照道理说，官员和领导也是人，也是公民的一员，也要吃饭买房，并且这些方面的要求往往比一般老百姓要高的多。房改后他们应该和普通老百姓一样，按照国家规定都要到市场上去买商品房。“要求”和“标准水平”的不同，使他们承受的高房价的压力应该更大。为什么老百姓在高房价下被压的喘不过气之时，他们却能“气定神闲”？难道他们有什么“镇邪”的法宝？

　　今年8月中，监察部和建设部、国土资源部三部委联合发布的关于制止违规集资合作建房的通知，终于公开了其中的“谜底”。按照该“通知”的说法，原来这些年“一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题”。当然，在国家早已有明文规定的情况下，无权无势的普通百姓是没有“本事”和可能“变相搞住房实物福利分配”之类名堂的，他们只能到房地产市场买高价商品房。所以该通知在第一条里也开门见山告示：“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益”。至此，人们终于明白，原来就在普通市民被高房价压迫的“越来越没有希望”的时候，一些拿着不错的工资和高津贴的“党政机关”的官员和公务员，却正在同时成为可以用极低价格购买和享受新建住房的“特权阶层”。

　　惊人的数字：一半左右“新房户”，竟然“绕过”了商品房市场

　　谁都知道，在中国的城市里，一般人一生中最大的财富就是住房。在以前的文章中我们就曾经根据国家统计局的《首次中国城市居民家庭财产调查总报告》，说明在2002年中国城市居民家庭财产中，房产就占到家庭财产的47.9%(当时城市居民户均总的财产为22.83万元)。而在经历了这几年的房价暴涨后，大多数城市房产的价格都翻了一倍以上，现在的房产平均都已占到了城市居民家庭财产的四分之三甚至更多。所以住房供应是否公平正义，就成为衡量一个社会是否公正的最基本的标尺。

　　但是，就在人们平时还在为工资收入中的几十元的差别“锱铢必较”，在为几百元的行业差距而大呼不满，在为几千上万元的官民收入上的“不均”“忿忿不平”的时候，却很少有人注意到，在作为普通公民一生最大财富的住房上，由于城市社会各阶层因权力和地位不同，取得住房供应的途径的不同，给不同阶层人群正在人为造成家庭财富之间的十几万、几十万甚至上百万元以上的不可想象的巨大差别和“财富鸿沟”。住房供应的“双轨制”甚至“多轨制”，正在成为制造中国城市社会市民之间最大的社会不公和分裂瓦解社会主义分配体系公正性的最大的“祸根”。

　　其实，早在半年以前，笔者在调查中国城市住房供应的时候，就发现了一个奇怪的现象。在国家统计局的统计年鉴里，有关全国城市每年实际为市民提供的新建住房的面积，要比建设部提供的全国每年“实际销售”出去的商品住房要多得多，两者之间存在着“海量差别”。就拿可以查到资料的2003-2004年这两年来说，按照建设部的说法，这两年全国商品住房实际销售面积分别为2.98亿和3.38 亿平方米。但在国家统计局的年鉴里，全国城市这两年新建住房的供应总量分别为5.5亿和5.69亿平方米，比建设部的数字提高了将近一倍。一个是政府房地产和住房供应的主管部门，一个是国家的权威统计部门，两者之间的差距为什么这如此之大？照道理，住房供应的越多，作为主管部门建设部的脸上的“光彩”也越“亮”，为什么报出的“政绩数字”反而低了呢？仔细分析，才发现其中大有诀窍。

　　原来，国家统计局的数字是全国城市每年实际的供房总量，但是，商品住房仅仅只是其中的一项。而建设部统计的，只是房地产市场供应的商品住房，它“有意识”的掩盖了现在城市中各种各样名目繁多的“非市场”的“特权房”。那么，这些“非市场”的“特权房”究竟有多少？让我们还是国家统计局的统计年鉴的数字来说话。

　　在国家统计局公布出来的统计年鉴里，清楚的写着除了房地产市场的商品住房外，城市里新增的居民住房至少还有“城镇和工矿区个人建房”以及“城镇集体单位固定资产投资和房屋建筑面积”这两个大项。当2003-2004这两年全国房地产市场上的商品住房分别只销售了2.98亿和3.38 亿平方米的时候，这“两个大项”的数字又是多少呢?

　　根据年鉴资料，在“城镇和工矿区个人建房”一项中，2003和2004年仅住宅竣工面积的数字分别高达1.94745亿平方米和2.12482亿平方米。其中2003年城镇和工矿区“个人建房”的个数达到14145个，建房总户数高达137.2495万户，相当于平均每个“个人建房”项目有户房97户套。按比例推算，其中有120万户是属于住宅房，“个人建房”的户均面积就高达162.23平方米；而在2004年，城镇和工矿区“个人建房”的个数达到14462个，建房总户数高达138.2114万户，相当于平均每个“个人建房”项目有户房95.6户套。按比例推算，有120万户是属于住宅房，“个人建房”的面积进一步提高到户均177平方米。

　　除了“个人建房”外，“非市场”的住房供应还有“集体单位固定资产投资”名下的“住宅房屋”建筑。国家统计局的年鉴里2003年为8048.45万平方米，没有2004年这方面的数字，我们以“低标准的”推算为8300万平方米。这样的话，我们即可算出在2003年和2004年，全国城市中究竟每年推出了多少“非市场”的新增住房。

　　2003年：个人建房为1.94745亿平方米，单位投资住宅房为0.804845亿平方米，两者相加等于2.752295亿平方米；

　　2004年：个人建房为2.12482亿平方米，单位投资住宅房约为0.83亿平方米，两者相加等于2.95482亿平方米。

　　这些国家统计局的数字表明，就在这两年的时间里，就在全国人民背负着越来越沉重的高房价的负担之时，全国每年还有200万户左右(“个人建房”每年120万户，集体建房每年80万户左右)的“特殊人群”，还在以远远低于商品住房市场价的“特殊待遇”，分别享受了相当于全国新建住房供应总量的53.7%(2003年2.95482亿平方米“非商品住房”÷国家统计局公布的2003年城镇新建住宅面积为5.5亿平方米)和52%(2004年2.95482亿平方米“非商品住房”÷国家统计局公布的2004年城镇新建住宅面积为5.69亿平方米)。“非市场”的“特殊房”的供应总量，有可能比面向全国5亿多城市普通市民的房地产市场上的商品住房还要多。

　　实际上，对全国城市长期存在的住房供应“多轨制”的情况，建设部十分的清楚。在去年12月下旬在南京召开的全国建设工作会议上，建设部长在报告中对此就有专门的“说法”。他说：“市场机制在资源配置中的基础性作用得到加强。按新建住宅竣工面积计算，城镇住宅市场化率由2000年的38%提高到2005年的67%”。也就是说，按照建设部的“新建住宅竣工面积计算”，现在全国通过房地产市场可提供的商品住房，占了总量的三分之二(请注意建设部长在这儿的“用词”，因为全国每年竣工的商品住房，要比实际销售出去的商品住房大的多，毕竟现在每年还有1亿多平方米的“空置房”)。如果要按照实际销售出去的商品住房占新增住房的比例来计算的话，全国住房供应的“商品化率”，同样要比“三分之二”少得多。

　　建设部长的讲话虽然听起来有“反话正说”感觉，而且还带有官场语言特有的“艺术性”，但它也无可置疑的表明，建设部早就知道实行住房制度改革后，“变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题”不仅一直没有得到解决，而且所占的比例也非常之大。但人们感到奇怪的是，为什么建设部对“市场化”的、面向大众的经济适用房，一再从政策上“收紧”供应的对象，把普通市民“拼命赶到”开发商暴利高价的商品房市场上去，但对“非市场化”、售价比经济适用房还要低得多、使国家“更吃亏”的“个人建房”之类“变相福利分房”，为什么到现在才发出“制止”的通知。

　　有人说，这些“个人建房”，统计的应该是是城市里拥有“私地”可以盖房的市民。但稍有常识的人都知道，宪法早就规定“城市的土地属于国家所有”。就是有土地使用权的，也不能随便自己建房。因为现在任何城市，规划部门一般都不允许纯粹的“个人建房”。更何况，国家统计年鉴上的这些“个人建房”的规模，可以和房地产市场的商品房规模相提并论甚至还超过，平均一个“个人建房”项目，就可高达90多户。一个纯粹的“个人建房”，可以达到如此的规模吗！在2005年6月江苏省统计局发表的一份对全省“房地产市场形势的分析”的报告中，就对现有的住房供应来源进行了归纳。这份报告说：“从供给方面看，商品住宅的供给主要包括以下几个方面，第一，房地产开发建造的住宅；第二，企业、事业单位在固定资产投资活动中建造的职工住宅、廉租屋等；第三，城镇工矿区居民私人建房”。根据这份报告，从1998年到2004年的7年间，江苏省“累计竣工城镇住宅面积20989.03万平方米…，其中房地产开发竣工15108.30万平方米，占全省城镇竣工住宅面积的72.0%”。住房供应市场化程度较高的江苏如此，其他地方就可想而知了。

　　待续

　　在取消福利分房的房改已经实施了8年后的今天，在房产已经占到个人家庭财产四分之三的高房价时代，竟然还有如此多的非市场化“疑似福利房”存在，这不能不叫人感觉到“权力”在住房改革中“异化的力量”。

　　其实，“个人建房”和单位“住宅建设”还只是有权有势者专有的“疑似福利房”系列中的两种，他们也不是“福利化”程度最高的非市场化的住房供应操作。实际上，就在国家的房改文件规定取消福利分房、使普通市民被推向商品住房高价暴利市场的同时，一些“利为己所谋”的权势者却精心设计，悄悄地使官员们自己根据“权力、地位和影响”，成为享受不同“住房福利化”的“特殊利益集团”。

　　在推进房价高涨及“经营城市”和“土地财政”的过程中，一些地方大中城市的市长书记是其中最大的“鼓吹者”。我们首先看看他们这些叫老百姓和人大代表“辨证看房价” 的高官，自己又是如何“辨证搞房”的。据了解，在这些地市级、厅局级甚至是区县级的官员中，很多住房供应上的“特别政策”不仅没停止，反而有愈演愈烈之势。在不少地方，这等级别的官员在看中了当地一些高档豪宅后，由公家负责购房，然后再由个人象征性的交一些“房改购房金”(有的只相当于该高档特大住房市场价的十分之一甚至十几分之一)后，这些高价高档的特大商品住房就“名正言顺”的成为官员自己“房改”后的“私房”(尽管这些高官中有的早已不知道“房改”了N多次)。还有的利用权力批地，专门由公家为官员个人建造大“豪司”(house)。在上述的住房供应“福利最大化”的操作中，有两个基本的特点。一是官员个人支付的购房资金的比例最少，官员“买房”的福利化程度最高；二是住房的标准普遍大大超标。如某地专门为“副省级”官员建造的官员房，每套平均面积竟高达300平方米左右，远远超过了政策的有关规定。而在这栋豪宅“官房”的附近，普通的商品房的价格每平方米就高达1万多元。这就是说，就这样一套豪宅，给官员带来的“受益”至少高达300-400万元左右。

　　除了对这些“高级别”的官员在住房福利化供应上“特事特办”外，一些 “党政机关”和企事业单位还通过集资合建的“个人建房”等办法，为它的官员和公务员群体提供“准福利化”的住房供应。这方面涉及的人数最多，盘子也最大，出现和全国房地产市场规模“旗鼓相当”情况，也就一点也不奇怪了。当然这些“个人建房”，也根据“情况的不同”，分成了三六九等。一些有权有势的“核心单位”，他们凭借“权力和影响”搞起的“个人建房”的售价，不少甚至比建房的综合成本还要低，和房地产市场上的高价商品住房形成了鲜明的对比。当然，也有一些有地的机关企事业单位为了提高和改善单位员工的住房条件，在单位园区搞起了名目繁多的合资建房。这些新建住房的“员工价”，一般都大于成本甚至小有赢利。但和房地产市场上的商品房相比，价格还是便宜的多。另外，还有一种专门为机关单位干部服务的、定向供应的“机关干部专用经济适用房”。前一段时间媒体报道的郑州市市级机关的“豪华经济适用房”，以及今天媒体报道的建在“富人区”、单套最大面积近300平方米的山东省直机关经济适用房，都属于这种类型。据报道，山东这片当初是以“支持省直机关房改”的名义开发建设的“经济适用房”住宅群，市场的售价是每平方米4290元到6000元，面积在160～295平方米之间。但销售给“符合房改条件的省直机关职工”的“约定的价格均价是1900元每平方米”。我们就以市场价和“省直机关约定价”每平方米平均相差为3000元、每套平均面积为200平方米来计算，一下就可以知道，谁有权可以“分”到这样的“经济适用房”，就意味着谁能成为一次性可以获得的60万元“额外收入”的“特殊利益人士”。要知道贪官伸手拿个几万元、十几万元还要“掂量”一番，但住房供应上的“潜规则特权”，一下子就可给官员带来几十万甚至数百万的巨大财富，比不少人一辈子的收入还要多得多。

　　正是由于存在着如此巨大的“利益”之差，各地官员想方设法以“个人建房”和“合作建房”之名搞形形色色的变相福利分房。使得国有资产遭到了极大的蚕食。有的机关大院成了“机关宿舍”，有的部队营房成了“私人公寓”，有的大学校园成了“教师花园”。这一代的官员依靠“潜规则”成了住房上的“特殊利益者”，但今后社会发展了，机关如何办公，部队如何训练、学校如何办学，这些“发展的硬道理”，在“住房特权者”的巨大的利益面前，都变得“无足轻重”了。

　　除了“权力部门”外，一些靠着垄断地位而“暴富”起来的国有企业，如电力、烟草和石油等行业，也在把他们从全民身上“搜刮”来的垄断利润“转移”到本单位内部人的住房福利上。他们有的是自己搞起房地产开发，老总之类的高层，几万元就可以“买”到一套大别墅；有的到开发商那儿搞“团购”，用国企的大把钞票买房，然后再分给内部人员。国企的红利，就这样流入到私人的腰包。

　　房价越高，住房上的“特殊利益者”得利越多

　　在住房供应的问题上，任何人都是“利益悠关者”，官员和领导都不能例外。

　　人们在分析高房价和官员之间的关系时，通常从政绩和腐败寻租这两个方面来做文章，但却很少有人把官员当作一个普通人来做分析。认真研究一下他们个人利益究竟和高房价之间存在什么利害关系，对我们深刻认识官员的“立场”会有更深的帮助。

　　实际上，从官员的自身利益的来说，房价越高，他们可能的得益就越多；房价越低，给他们可能“造成的损失”也就越大。就拿一些城市的市长等高官来说，由于他们的住房都是通过“福利最大化”的运作“房改”来的。所以不管外面市场上的房价如何高涨，对他们的影响几乎为零，因为他们为“买”房所付出的“成本”是一定的，不会随着房价的高涨而要掏更多的腰包。但一旦房子到手后，它的资产价值就会随着市场价格的波动而波动。房价越高，他们的住房的资产价值就越大，个人可能的得益就越多。如果这个市长“廉政”的话，他个人的最大财产，就应该是房产了。从这点来说，在房价上他可能和普通大众不仅不是“利益共同体”，而且还是“实际利益的对立者”。因为房价升的越高，市长的“合法”不动产价值就越大，买卖房子的利润空间也就越大。这就是市长的个人利益的关键。“市长们”如此，其他的官员也一样，只不过高房价给各个不同级别官员带来的“受益”程度不同而已。

　　这里还应特别指出的是，有些和房地产开发“高度关联”的政府相关主管部门的“实权派”官员，也在利用权力、关系和高房价的市场炒房牟利。这些开发商得罪不起的“实权派”官员，通过运作手中的权力，从开发商的手中“买”到价格远远低于市场价的商品房(实质上就是“行贿房”)。这些超低价“商品房”，成了这些“实权派”官员发财的“原始股的”。在国家法律法规还不完善的情况下，这些“实权派”一方面不断从开发商手中套取“原始房”，一方面又不断把这些“原始房”拿到房地产的“二级大众化市场”进行炒买炒卖。房地产的“股价”(房价)越高，他们的得益就越大。据了解，有的城市建委、房管局、国土资源局和规划局等相关的“实力人物”，一年经手的“原始房”就有5-6套之多。在房价年年走高的形势下，几年炒房的受益，低的几百万，高的达到上千万元。而就是这些高房价的得益者，往往也正是国家进行房地产调控和抑制房价增长的调控政策的主要执行者。

　　现在的问题就在于，中国房地产政策的制定、实施和住房导向的发展，决定权恰恰就掌握在这些“高房价得益者”的高官和“实力派”官员的手里。这样的“相关官员”，不仅感觉不到百姓在住房上的“冷暖”，甚至自身的房屋财产“市场价”的波动，决定了在住房上他们的利益和普通公众利益基本相背。

　　这样就产生了一个住房政治上的怪圈：要求代表“最广大人民群众利益”的高官及房地产方面的行政官员，他们如果真的要代表人民、国家和执政党的根本利益行政，切实调控房地产市场，抑制房价，就很可能损害他们其中一些人个人财产上的最大利益；而这些住房上不能与民“同甘共苦”、甚至“先天下之乐而乐”的“特殊利益者”——基本上靠“变相福利分房”来获取个人住房上最大好处的官员，又在作为行政者代表官方来进行所谓的住房改革。他们不仅不能体会到普通市民在房地产市场买暴利商品房所受的开发商盘剥之苦，而且他们自身也和开发商一样，是高房价的受益者。叫“特权者”在政府行政中代表最广大人民群众的利益，抑制和消弱自己阶层的利益，这几乎是“不可完成的任务”。

　　曾经就有人针对房地产市场出现的“民怨沸腾”状况迟迟得不到解决提出过这样的问题，在制定住房政策和执行国家房地产调控举措的建设部官员及各地的建委、房管、国土和规划方面的各级官员中，究竟有多少人自己的住房是按照他们参与制定的政策规定，是从房地产市场以正常的价格买来的商品房？如果这些官员本身的住房就是以后可以进入市场买卖的“变相福利房”，这对房地产方面的相关官员究竟在政策制定和实施中产生什么样的影响？房地产市场和市民住房问题久久得不到解决，是不是和他们自身的利益有必然的关系！

　　在现在各种阶层利益空前博弈的时代，社会公共政策的制定、执行和演绎，都是不同利益集团角力的结果。“病入膏肓”的中国房地产市场演绎和发展的结果证明，由“相关官员”和开发商组成的社会强势群体，掌控了中国房地产市场的“话语权”和发展方向，早已不能代表最广大人民群众的利益。中国的房地产市场，已经到了必须从制度上进行根本反思，重新打造符合中国国情的新的住房模式的时候了。中国社会的和谐公正，应该先从住房供应上的公平正义开始。

  本文系沈晓杰中国房地产十大批判之八(上) 社会主义应该怎样给公民提供住房

    在现今的中国，探讨、分析和解决社会政治、经济特别是民生问题的现实办法，还只能从它赖以存在的社会政体——社会主义制度的本质特征上来进行。对中国房地产市场和公民住房问题的剖析和批判，探讨建立符合中国国情的新的住房模式，都离不开这个“政治基础”。

　　但在中国房地产市场和住房导向上，占“主导力量”的相关政府部门的行政者、所谓的专家以及行业的“主宰”——开发商，不管是从政策设计还是具体行动实践，不少人似乎早已把“社会主义”这个“政治基础”抛到了九霄云外。更有甚者，主宰着中国房地产行业的开发商利益集团，本身已成为“非社会主义化”的特殊利益攫取者。在公民的居民福利上，不仅“社会主义的优越性”被“特殊利益集团”贪污和盘剥得只剩下“空壳”，而且在政治文明建设滞后的情况下，公民的居住权利更是成为极少数人暴富的工具和和官场做秀的“金库”。这些在民主制度健全的土地私有制的发达国家都是难以想象的。

　　我国著名的资深经济学家、有“中国经济学诺贝尔奖”之称的中国经济学杰出贡献奖获得者刘国光，在他的获奖答辞上曾经说过一段很经典的话。他说：“‘社会主义市场经济’是一个完整的概念，是不容割裂的有机统一体。好像这些年来，我们强调市场经济，是不是相对多了一点；强调社会主义，是不是相对少了一点。在说到社会主义市场经济时，则强调它发展生产力的本质即效率优先方向，相对多了一些；而强调它的共同富裕的本质即重视社会公平方面，相对少了一点。这是不是造成目前许多社会问题的深层背景之一。在中国这样一个法治不完善的环境下建立的市场经济，如果不强调社会主义，如果忽视共同富裕的方向，那建立起来的市场经济，必然是人们所称权贵市场经济，两极分化的市场经济。”而中国房地产行业的现状，正是这种“权贵和两极分化的市场经济”深刻而生动的写照。

　　中国革命和房地产问题的核心，都有一个土地问题

　　在前面的文章中我们已经分析过，中国房地产最核心、最关键的问题，不是在“房”，而是在“地”。老百姓买房，其实从根本上来说就是“买地”。没有土地，房地产不仅没有立足之地，而且也是一文不值。没有任何一个房地产可以盖成“空中楼阁”，也没有任何房地产可以离开土地的来奢谈价值。房产落于何地，决定了它的价值。在土地资源稀缺的大都市，土地就成为各种利益集团竞相争夺的“天价财富”；而在荒无人烟的穷乡僻壤，它只是拾手可得一般资源而已。

　　房地产及住房问题的核心，就是土地的所有权及使用权的问题。中国房地产及住房问题之所以成为“中国城市社会中民生最大的不和谐因素”，最主要的原因就在于名义上所有权为全民共有的城市土地，一旦牵涉到具体的市民建房所需的土地使用权，就被开发商所独家垄断。城市公民不仅对全民土地的“共有权”被虚置，而且为了在建房中“分享”本该属于自己的土地而被迫成为“房奴”，被迫向开发商“进贡”毕生的大部分财富。而作为“特殊利益集团”的开发商，凭借对土地使用权的垄断及实际的掌控权，成了新时代具有“中国特色”的“新土豪”，并靠着横征暴敛来的新的“地租”(房地产暴利)而“一夜暴富”。土地，竟然再一次成为当今中国社会不同阶层“剥削和反剥削”的“主战场”。

　　而土地问题，恰恰就是80多年前中国共产党领导的中国革命的核心和基本的内容之一。

　　在1920年11月出现的最早的一份“中国共产党宣言”中，这些中国社会主义革命的先驱者就把将包括土地在内的生产工具“收归社会共有，社会共用”作为其革命的理想和原则；红军时期发布的《共产党宣言》,坚决主张把革命的重心放在土地革命上。任何对党史有所了解的人都知道，“土地问题是中国革命的核心问题”。从南昌起义到抗日战争爆发，第二次国内革命战争时期及苏维埃中央苏区革命的主要内容，就是土地革命。据了解，在八一南昌起义领导机关发表的《中央委员宣言》中，就明确声明这次起义是“继续为反帝国主义与实行解决土地问题奋斗”。恽代英说：“我们这次八一革命，就是要实现土地革命，所以我们决定了土地政纲…。”史学界认为， 南昌起义的目的就是为了实行土地革命。以后红军又在八七会议中明确提出了土地革命的任务，在临时召开的政治局扩大会议制定了关于土地问题的第一个党纲草案。中国共产党历史上第一个土地法--《井冈山土地法》，更是提出土地“以人口为标准，男女老幼平均分配”。

　　不久前，各地都在轰轰烈烈纪念红军长征胜利70周年。但很少有人想过，究竟是什么力量和信念，使得数万红军战士具有常人难以想象的、超凡的革命毅力，“不怕任何艰难险阻，不惜付出一切牺牲”。事实上，红军长征的时期，正是第二次国内革命战争也就是“土地革命战争”最艰苦卓绝的后期。对这些革命战士来说，如果共产主义的理想可能还是比较“模糊”的概念， 那么“打土豪、分土地”的革命口号和目标，就是他们弘扬长征精神的重要的动力之源。

　　所以，从某种方面来说，中国革命胜利的重要的成果之一，就是人民重新成了土地的主人。在1950年6月28日中央人民政府委员会第八次会议通过的“中华人民共和国土地改革法”中，第一条就是“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制”；在关于土地分配的第十条中，这部土改法规定“所有没收和征收得来的土地和其他生产资料，除本法规定收归国家所有者外，均由乡农民协会接收，统一地、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有”。在后来修改的宪法中，更是规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。…任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。

　　社会主义“人民江山”，怎么就成了“只为富人盖房”的“新土豪”天下

　　既然社会主义中国实行的是土地公有制(城市土地归国家，农村土地属集体)，那么从理论上来说，中国市民的居住成本应该最低，房价也应该最便宜。因为和其他社会制度相比，社会主义制度的属性及它的优越性，就是国家的所有资源和财富不是被私人资本寡头所独吞，而是由全民所共享，土地就是其中最重要的环节。土地的国家所有、全民共享，不仅是社会主义制度比其他社会制度更优越的最集中体现之一，而且也是公民居住成本最低化的根本原因所在。这比发达资本主义的“居住福利”的理念又前进了一大步。

　　因为土地的“国家所有、全民共享”，所以社会主义国家的公民买房应该无须向私人土地拥有者买地，就可以在国民自己的全民土地上建房居住，这也是社会主义国家公民神圣不可侵犯的“主人”权利。这也就意味着理论上每个市民只要按照“平均标准”买房用地，都应该有“免费分享”国有土地的权利(最多也只能是分担城市的建设改造相应的费用)。公民只要不是“多吃多占”，就应无须为“平均分享”土地的权利支付费用。这才是社会主义真正的“本质特征”，也是比较和衡量社会主义公有制比其他社会制度更具有优越性的最基本的体现。

　　众所周知，在世界各地的一些大中城市，土地费用是购房人所需付出的最大的成本，也是开发商在房地产利益链上最大的利润来源。社会主义土地的“全民共享”，就应该意味着它的公民在住房上摆脱了土地的“枷锁”，不必再像资本主义土地私有制下的国民那样，只有花费巨额的支出买得地产商的私人土地，才能实现有房的梦想。也正是由于社会主义国家的公民在理论上不需要再在住房上去“买自己的地”，这就解决了住房上的最大成本问题。没有了“买地”这个建房上的最大支出，社会主义国民在住房上所做的付出，理所当然的应该比资本主义土地私有制下的国民要低得多。这也是社会主义优越性在民生上实实在在的最大体现之一。

　　但现实中中国房地产市场和居民住房上出现的情况，却很难使人把它和社会主义制度优越性相提并论。中国大中城市的市民不仅没有享受到社会主义土地公有制所带来的居住成本最低化，相反却在住房上背负了全球最高的买房负担(中国大城市的房价收入比已高居全球的前列)。以至于出现了土地公有制的中国国民，竟然羡慕起土地私有制下资本主义公民所承担的“合理房价”的离奇现象。这不能不使人怀疑，我们现今的房地产市场和住房政策的导向，是不是和社会主义的“康庄大道”偏离的越来越远。

　　更离奇的是，就是在社会主义公有制的土地上，竟然在全国的大中城市中出现了70-80%市民因为房价远远高于自己的承受能力，而在“自己的土地上”买不起房的“天下奇闻”。这里就引出了一个值得人们深刻反思的问题：社会主义的土地公有制，本来应该以最低的成本和价格向公众提供住房。但几年的“住房改革”下来，人们不仅未能享受到土地公有制带来的“负担最少、价格最低”的住房供应，相反，却出现了比资本主义土地私有制下规范的房地产市场还不如的高房价暴利市场。这中间究竟是谁把本该体现在公民住房上的实实在在的“社会主义优越性”， “贪污”和“截留”的连资本主义的住房市场还不如？究竟是哪个特殊利益集团的“血盆大口”，吞下了从“最低成本”到“最高负担”之间的巨大“价差”？

　　通过前面的分析，我们知道正是开发商这个当今中国行业中最大的特殊利益集团，在相关政府部门及官员的默许和纵容下，通过对土地使用权的垄断，不仅使国有的土地由“全民共享”变成了“开发商独享”，而且也使“土地为人民所有”变成了一句空洞无物、没有丝毫实际内容的口号。世界上没有任何一个东西，可以离开它的使用权而奢谈它的所有权。住房上的土地制度更是如此。没有任何一个住房可以离开土地一刻而存在，也没有任何人可以没有住房而生存。但在中国房地产的现实中，公民作为“主人”的“土地所有权”却被另立的“土地使用权”所空置。具有土地使用权的开发商更像土地的主人，他们可以凭借土地使用权的垄断对名义上的“土地主人”——社会主义国家的公民横征暴敛；而空有“主人”之名的公民，为买房不得不承受开发商暴利的盘剥。加上相关法律法规欠缺对土地使用权转让的周全的“限定”，更使得具有垄断地位的开发商，把土地使用权作为洗劫社会财富的暴富工具。

　　对社会主义制度更为狂妄的挑战和使其“优越性”变得大为“贬值”的，还是那些占用和掌控着90%左右房地产市场绝对多数土地资源的行业主宰——开发商利益集团。他们竟然公开叫嚣并在实际行动中付诸实施“只为富人盖房”。这些特殊利益集团忘记了他们赖以暴富的土地，既不是他们祖传的私地，也不是属于他们私人的财产。中国城市的土地，是所有权为全体人民共有的国有土地，是全体人民共有的资源。但占据城市人口七八成左右的普通市民(开发商眼中的“穷人”)，由于无法满足房地产商暴利的盘剥，在一轮又一轮的“社会主义城市拆迁改造”中，成了开发商和高房价驱赶的对象。这些全民土地的“产权人”，就这样成了自己土地的“弃儿”，被一波又一波的赶出了自己的家园。

　　面对如此冷酷的现实，人们不仅要问，数以千万的革命先烈“抛头颅、撒热血”打下的“红色江山”，是否就是为了让“革命的果实”像今天这样由开发商“暴享”？当年为了“打土豪、分土地”而不惜进行两万五千里长征的红军战士，是否会想到在打掉“老土豪”几十年以后，社会主义体制下会出现像开发商这样更贪婪、更暴利的“新土豪”！

　　其实，深刻的反思一下社会主义的“革命成果”为什么会被特殊利益集团“偷食”，社会主义公有制的优越性为什么会在“官商合谋”中被“贪污”，不仅对巩固“执政之基”、稳定社会政体有极大的帮助，而且也有利于大大提高人民的生活品质和质量。因为正是在这种反思和“调整”中，社会主义的优越性才能“重新归位”，才能发挥其不可替代的历史作用。

　　从房地产和住房来说，正是因为土地使用权被开发商所垄断，才导致公民的土地所有权被“空置”，使开发商得以用“土地使用权的买卖”来推销他们暴利高价房。土地使用权的垄断不仅成了开发商暴富的工具，而且还成了他们洗劫了社会各阶层财富的利器。所以，它不仅是对人类公认的基本人权——居住权的最大剥夺，而且也是对社会主义制度优越性最大的“贪污截留”。这种“与民为敌”的房地产发展模式，不仅是以民为本的亲民政治所不容，而且也为真正的社会主义制度所难容，甚至在民生民主制度健全的发达的私有制国家也难有“藏身之地”。所以要在住房上使社会主义的优越性“重新归位”，首先就必须打破开发商对土地使用权的垄断。只有这样中国市民的居住权利才不会被肆意践踏，中国市民住房的小康之路才能有根本上的保障。

　　现今的房地产市场和住房导向，离“社会主义优越性”还有多远

　　既然我国现在实行的是社会主义，那么我们就应该现实的在这样的制度框架下，批判和分析现有的房地产市场和住房导向，探讨如何建立更能突显社会主义优越性的新的住房模式和发展方向。总不能像某些人那样，口头上喊着社会主义，行动上却做着封建资本主义。“我们这里强调的社会主义最重要的一点，就是应该使人民群众在经济和民生上可以享受到公有制优越性的社会主义。尤其是在住房保障上，社会主义优越性”不能“口惠而实不至”。

　　这里，我们首先应该清楚的是，究竟什么才是“社会主义最大的优越性”，社会主义的本质特征又是什么？。邓小平有几句话，对此很能“画龙点睛”。他在1990年时说：“社会主义最大的优越性就是共同富裕，这是体现社会主义本质的一个东西”。此外他还说过：“社会主义的优越性就是体现在它的生产力要比资本主义发展得更高一些，更快一些，并且在发展生产的基础上不断改善人民的物质文化生活。”在1992年初他又说：“社会主义的本质，是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕”。邓小平还多次强调在改革中必须始终坚持的两条根本原则就是以社会主义公有制为主体和共同富裕。

　　用邓小平的社会主义论述来剖析今天的现状，人们就不难发现当今中国的房地产市场和住房政策的导向，已经“偏差”到何种地步。

　　首先，当今中国的房地产市场及住房导向，不仅未能体现“共同富裕”这个社会主义的最大优越性和本质特征，反而成为拉大社会贫富不均、急剧加大两极分化的“最大舞台”。作为全民财富最大的“洗牌器”，它一方面以空前爆发力批量制造当今中国的“超级富豪”，另一方面，也以史无前例的规模，使数百上千万“刚刚小康”中间阶层成了房地产暴发户的“房奴”，同时还用高房价使更多的市民被驱赶出了住房市场。除了在“卖房者”和“买房人”之间制造出“天壤之别”的“财富鸿沟”外，节节攀高的房价，还使得市民中有房户和无房户、小房户和“豪宅户”、高档房和低档房的财富差达到了极至。众所周知，房产是现今中国城市普通市民家庭最大的财富。而由于社会各阶层人群中权力和地位的不同，住房供应的也来源不同。有权有势者可能分到数百平方米的“房改房”，家庭财富也随着房价的高涨而节节高升。而社会的低收入群体本来就无“房改房”可享受，高房价更使他们“雪上加霜”；这就在社会的不同人群中造成了“富者更富、穷者越穷”的马太效应。此外，房价的高涨还使得新买房户和无房户租房在家庭的住房支出上达到了最大化，实际可支配的财富却减少到最低。各种人也因为住房的不同而造成实际生活水平的不同。这些都使社会的两极分化达到了空前的地步。

　　其次，开发商模式严重窒息了现今的中国房地产的发展。尽管按照社会发展和住房小康的要求，中国城市每年的住房供应量应该达到15亿平方米左右，但现在由于房地产商的高价和暴利，开发商每年只供应3-4亿平方米的商品住房，市场就出现了严重的“空置”和积压。老百姓的买房愿望和市场的有效需求，经不起开发商暴利的盘剥，只得“望房兴叹”。这就使本来可以发展“更快”的中国房地产市场只能成为面向少数人的“富人市场”，本来可以提的“更高”的市民居住水平，不仅没有提高，反而出现了倒退的迹象。

　　至于“消灭剥削”和“以社会主义公有制为主体”，这些“社会主义的本质”和“根本原则”，在今天中国的房地产市场更是成了“笑谈”。在当今中国房地产富豪的排行榜上，有哪一个还是“公有制”？又有哪一个不是凭借房地产暴利洗劫公众的财富而“一夜暴富”！

  本文系沈晓杰中国房地产十大批判之八(下) 高价房，房地产寡头垄断的最坏市场的恶果

    在今天中国的房地产市场上，作为提供给市民住房居住需求的“主渠道”——商品房的暴利，似乎已经成为一种“天经地义”。房地产大亨们在辩解其不断高涨的房价时，使用最多的一个词就是“市场决定价格”。

　　那么，决定当今中国大中城市商品房暴利高价的房地产市场究竟是一个什么样的市场？它是不是“健康”到基本上“可以决定房价”的成熟规范的市场？作为一种基本的民生，公民的住房是否应该完全由“市场来决定”？这一系列带有根本性的问题不搞清，人们就容易“陷”在开发商所谓“市场”的泥潭里。

　　既然开发商认为他们的高房价是由市场决定使然，那么就让我们简单“温习”一下经济学基本的市场和价格理论，看看今天中国房地产市场上的暴利高价商品房究竟是哪种“质次”的“市场经济”导致的结果。

　　根据现代经济学的分类，市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场这四种类型。在被认为经济效率最高、价格真正由市场决定的完全竞争市场，有许许多多的商品销售者和购买者，他们中的任何个体的经济行为都不能影响市场价格。在这样的市场，基本上不存在超额利润；而在垄断竞争市场，则是一种既垄断又竞争的市场混合，垄断竞争厂商虽然生产量比完全竞争厂商要少，但产品的价格和利润都要比完全竞争厂商要高；在寡头垄断市场，一种商品只有少数几个厂商操控，其中任何一家的竞争行动，都会影响其他寡头的产量和利润。几个寡头虽未有正式的协议或共谋，但为获得更大的利润产生自然的默契和妥协；而在完全垄断市场，市场上只有某个厂商生产和销售的产品，没有类似的替代品，也没有任何一个新的厂商可以进来参加这个市场的竞争。在这样的市场，完全垄断厂商为了获得最大可能的利润，操纵其产量和价格。

　　按照这样的市场分类，对比中国房地产市场的真实状况，人们就会很自然的把中国的房地产商归结为“寡头垄断”和“完全垄断”的厂商中去。还是让我们先来剖析一下中国房地产市场和开发商的“本质特征”，再来给其做个定性。

　　首先，中国的房地产市场基本上是由开发商所完全垄断控制。除了一些象征性、做秀点缀和定向供应的经济适用房以外(“货真价实”的经济适用房只占到市场的百分之几，少到可以忽略不计)，所有市场上的产品——商品房，和不可缺失的最重要资源——土地使用权，都是被开发商所垄断。虽然从房地产市场的具体来说，它不是由一个厂商所控制，或者也不是只有两三个寡头，但从实质上来讲，它同样也是公认的被一个特殊利益集团所完全操控。在中国绝大多数地方的房地产市场上，基本上没有出现过的因为存在着实际的竞争而打价格战的情况，就是对中国房地产市场“寡头和完全垄断市场属性”的最好说明。同样，这个“利益高度一致”的特殊集团，在商品房市场还存在大量“空置房”的情况下，还可以：“自然而默契”地“联手共谋”操控市场的房价，使其以非同寻常的“非市场规律”年年暴涨。这些也正是房地产商这个特殊利益集团之所以能“完全垄断”和“寡头垄断”市场的效果。

　　经济学在分析一个市场怎样才能形成“完全垄断”时讲了几条原因。把这些原因和中国房地产市场的现状一一对照，你会发现其中很多方面有着许多“惊人的一致”。

　　造成“完全垄断市场”的原因之一，就在于某个厂商“可以控制生产该产品所需要的全部原料的供给”。而在中国的房地产市场上，不可或缺的最重要的资源——土地使用权，就是被开发商利益集团完全所垄断控制；

　　“完全垄断”的原因之二，还在于某个厂商“拥有生产某种产品的专利权”。不过，中国开发商的这个“专利权”，不是技术上的，而是政治上的。这就是只有开发商才能进行房地产市场商品房的开发。

　　“完全垄断”的原因之三，是“由于政府的特许，形成了垄断”。中国各地出现的“自建房”现象，就很能说明问题。这几年，很多地方市民为了避免受开发商暴利的高房价的盘剥，纷纷成立了自己的民间自建房组织。但除了温州以外，其他地方的“自建房”都进行不下去。问题就出在现在各地相关政府部门的实际运作中，城市建房所用的土地使用权，只“特许”给开发商，别人不管是自己的住房和生活条件多么困难，都无权进行土地的开发建房。而温州的自建房组织，还是借了开发商之名，才取得了一块土地的使用权。据报道，当地相关部门局长之类的官员得悉此块地被自建房组织“迂回”拿下、而且所建住房价格比周边开发商的商品房要低30-50%后，竟然高调放风说自建房组织此举违规。这位局长为什么如此的“重商轻民”我们以后可以“仔细的琢磨”。但此举也充分说明，只有开发商才是相关部门官员“独宠”和“政府特许的”的土地使用权垄断者和商品房唯一的生产者，其他任何人“插足”，都是所谓的“违规行为”。

　　如果说，对中国的房地产市场而言，看它是不是“完全垄断市场”还存在着“一个厂商”和“一个特殊利益集团”的形式上的差别的话，那么从市场的结果和内容来看，则基本吻合了“完全垄断”的特征。中国的买房人在决定一生最大的家庭支出消费中，实际上是处在一种无法挑选和“没有讨价还价余地”之中。也正是因为这一点，开发商才敢不断的疯涨房价、靠人为的操纵“铁定卖涨”。

　　中国的房地产市场，不仅有“完全垄断市场”这个“最坏的市场经济”诸多的基本特性，而且也有着“寡头垄断市场”一些基本特质。如为了尽可能多的获取更大的利润，中国各地的房地产商不仅有着“自然的默契和妥协”，甚至还有公开声称“致力于降低成本、加快开发”的“中国住宅产业集团联盟”和要“保护”房地产企业权益的“工商联房地产商会”等“准卡特尔组织”。正是在这些房地产寡头的“密室的串谋”和“公开的默契”下，中国的房地产市场“成功”的被掌控在开发商利益集团的“手掌之中”。

　　比如说，尽管中央政府几年来发出了一道道的“调控市场、抑制房价”的“金牌”，但在房地产寡头们的合谋下，房价在一年年“声势浩大”的“调控”中“准确而无误”的按照开发商特殊利益集团“既定的暴利目标”，取得了“实实在在”的“胜利”：“调控”成了“调空”，房价依旧按着开发商利益集团的意愿一路高涨；再比如，中国的房地产商为了攫取超额的暴利维持高房价，竟然敢于在全国市场已经出现1个多亿“空置房”的状况下继续“囤房”“待价而沽”。如果没有寡头们的市场共谋，如果稍有些基本的市场竞争，开发商可能冒这样的“市场风险”吗！实际上，正是由于房地产寡头们的市场合谋，在中国其他的市场由于竞争激烈打得“如火如荼”的时候，在房地产市场却是显得格外的“风平浪静”，甚至连装模作样的“价格战”也没有。还有，在房地产的“有效市场”本来就严重的供不应求情况下，中国不少地方的开发商还在“不约而同”的囤地，用各种手段进一步急剧加大市场供求的极不平衡，以降低商品房供应总量的手法，达到房价的最高化和利润的最大化。正如经济学对“寡头垄断市场”所描述的那样，在这样的市场，任何一个房地产寡头“都不会随意变动其销售量和价格”。而中国房地产市场之所以具有“寡头”的属性，根本的原因就在于他们和其他市场的寡头厂商一样，“获得了对某种产品生产资料的控制权、专利权或获得政府的特权保护，使得其他厂商进入市场成为不可能”。对中国的房地产市场来说，“造就”寡头的核心，就在于开发商获得了对房地产开发所需用地“土地使用权”绝对的专有权和控制权，这个市场只有他们才可以“进入”。这是他们成为市场上商品房唯一供应者的根本原因。

　　所以，无论是从房地产市场的实际效果、还是开发商的暴利目标实现，中国房地产市场可谓是“真真实实”的“完全垄断”和“寡头垄断”的“双重恶性市场”。一个国家的最大的基本民生保障——住房供给，由这样的“恶市场”操控，不出问题是偶然的，出大问题则是必然的。

    本文系沈晓杰中国房地产十大批判之八(下b) 究竟应该给公民住房提供什么样市场

    公民住房供应，究竟应该由哪个市场来决定

    了解了经济学上的市场种类和中国房地产市场的“本质特征”后，下一步必须解决的问题，就是搞清中国的房地产及住房保障，究竟应该建立在何种的“市场”之上。现在中国房地产“寡头和完全垄断”杂交的市场，是正确的“市场选择”，还是“规范缺失、发育不全”的劣质市场？这些基本的问题不弄清，就容易被那些声称“市场决定房价”的开发商、官员和所谓的“专家”的所谓“市场决定论”的花言巧语所蒙蔽。